一觉醒来，房地产市场又现地方调控政策的新动向。9月22日晚间至23日凌晨，重庆、南昌、西安、南宁、长沙相继发布楼市调控新政，继续加强房地产市场管理。主要调控手段还是以限购为主，各地不同程度地加大了限购的力度。比如长沙市规定，本市户籍已经有一套房的家庭，需要在取得首套房产不动产权证后3年以上，才有资格买家庭的第二套房产。
限售还是为了抑制房价上涨过快
与以往以限购为主不同，这一轮各地的调控新举措还增加了关键词：限售。
比如重庆规定自9月23日起，在主城区新购新建商品住房和二手住房须取得《不动产权证》满两年后才能上市交易。南昌的政策与此类似，自9月23日起在全市范围内所有新交易住宅，须取得不动产权证满两年后方可转让。
在限售之前，重庆和南昌均先后出台了房地产限购政策。其中南昌市于今年3月刚刚出台所谓“史上最严限购令”，但与预期相反，限购令之后房价出现了连续五个月的增长，同比增长了近10%。而重庆今年8月中国社科院《中国住房发展报告》项目组发布的2017年8月《住房市场发展月度分析报告》显示，重庆近半年来房价上涨超过了20%，涨幅更加惊人。事实它们并非个别，江西另两个限购城市九江和赣州连续上涨7个月，涨幅排名分别为全国第22和46位。
因此，有关人士在评价此轮各地限售政策的出台时，仍认为地方政府此举目的主要还是为了抑制房价上涨。既然在购买环节进行限制交易有限，不妨在二手房出售环节再进行限制，看看能否抑制住市场投机行为。
中原地产首席分析师张大伟进一步推测，在后续在库存明显减少的情况下，三四线城市价格上涨预期强烈，未来不排除将有更多去库存较快的城市发布楼市方面的约束性政策。也就是说，未来还将会有更多的城市像重庆南昌这样，出台限售政策来抑制当地房价的上涨。
限购之下，为何房价反而上涨？
按照供需曲线的原理，实行限购将一部分潜在的用户排除在外之后，市场需求将会下降，房价也应该随后向下调整。然而实际情况却与之正好相反，前面说的南昌和重庆都是越限越涨。
为何国内出台限购政策后，各大城市房价反而往往出现上涨呢？限购只是针对买房人，因此不会对供给层面造成影响，短期内市场供给不会发生变化。真正影响的是市场需求，我们不妨一起来看看限购政策对市场需求的影响，并最终会推动房地产价格向哪个方向变化。
限购使得不符合当地购房标准的人群范围扩大，确实把一部分用户排除在市场之外，减少了部分需求。但这只是限购产生的直接效果，并不是政策的全部效果。事实上调控政策有其直接效果的一面，还有着间接效果的另一面。有时候，间接效果可能比直接效果的影响还要大。
1、限购改变用户预期，诱发新的市场需求
限购出台后，改变了潜在用户对房地产市场的预期。主要表现两个方面：a、提前释放自住房的市场需求，一些目前尚符合购房要求的人群本来没有近期买房的打算，但由于担心今后的限购政策更加严格，纷纷改变了自己的想法，提前加入到购房的行列中。b、增加了投资性需求，限购政策其实类似于许可证制度，使得商品房的价格无形中上升，一些有经济实力的人群认为购房是能带来丰厚收益的投资计划，不惜以假离婚、分户、借用老人名义等方式购买第二套甚至多套房产。这两批新进入投资者的数量之大，足以超过限购政策直接带来的需求减少，反而带动需求上升。
2、租房需求旺盛带动了投资性购房行为
限购只是对购房人资格进行了限制，但没有减少城市的整体住房需求。我们知道，解决住房需求有两个途径，一是自己购房，二是租房。那些有能力却没有购房资格的人，只好选择租房来解决自己的需求。这样一来，租房需求就变得旺盛，推动房租上涨，让投资性购买行为得到增长。在一些城市，尚未对企业购买商品房作出限制，在利益的驱动下它们也会增加对商品房的投资。
3、供给不变需求增加，推动市场均衡价格上涨
综合以上两点，在供给不发生变化的情况下，限购政策改变了用户的预期并影响了他们的决策，导致短期内需求不减反增。画一个供求曲线就非常一目了然。限购前，供给曲线和原需求曲线相交于P1点这个均衡价格点，这是市场看不见的手调节的结果。限购政策出台后，由于改变了人们的预期和行为，导致新增需求超过了抑制需求，需求曲线向上移动，与供给曲线相交于P2点。显然，这个新均衡价格要比原来的高，于是房价就出现了上涨。市场需求增加越多，则上涨幅度越大。
因此，在宣布限购之后，往往就是当地房地产价格上涨最快的时间段。以南昌为例，今年3月8日南昌出台了“最严限购令”，当月其新建商品住宅价格环比上涨1.3%，位居全国第9位。
大禹治水的经验：只堵不疏行不通
应该说，各地出台的以限购、限售为主的调控政策，其出发点是好的，希望以此抑制房价非理性上涨。但实际从经济学的角度来说，这剂药方可能不是最适合的，它会导致短期内房价上涨得更快，与初衷正好相反。
当然，从长期来看，当人们的预期下降，提前释放的市场需求逐渐满足后，房价有可能出现下降。北京上海等地现在出现了房价微微回调的趋势，有可能就是长期限购带来的影响，但仍无法确定。加上限购属于地方行政政策，而政策容易出现反复，比如如果经济不景气政府为了去库存很可能会放松限购条件，就可能引发新一轮的房价上涨。
如同大禹治水一样，房地产市场管理办堵不疏是行不通的。限购只是暂时的封闭针，却无法真正治愈病人，促进房地产市场的健康发展。相反，我认为房地产市场应该更加开放，打破行业垄断，允许个人和企业自行建造住房，这样才能更好地解决当前房地产的困局。
【作者介绍：蚂蚁虫，科技评论人，专栏作者。微信公众号：蚂蚁虫（miniant-cn）】
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