作者：蔚芮
编辑：周鹤翔
来源：GPLP犀牛财经（ID:gplpcn）
商业地产潮流中掉队的宝龙地产（01238.HK）“又回来了”。宝龙地产11月25日发布公告，重新提及分拆宝龙商业地产板块独立上市，厘定保证配额的记录日期为2019年12月9日。
宝龙地产此举并不突兀。2019年的半年度业绩会上，宝龙地产总裁许华芳表示，希望将集团的商管业务分拆，然后寻求独立在港上市。在谈到对集团商业地产的期许时，许华芳称“一年至少要开8-10个大型购物中心”。
宝龙地产已经准备好在商业地产大展身手。11月14日，宝龙地产斥资20.5亿元拿下珠海市一幅商住用地，入驻粤港澳大湾区，暴露了商业地产扩张的野心。
日渐掉队，商业地产遭遇“滑铁卢”
宝龙地产一直开发及经营综合性商业地产项目，目前旗下有宝龙广场、宝龙城、宝龙一城3个产品系列。在10年前，商业地产圈内流传着“南宝龙，北万达”的佳话。
经过10年的发展，现今的宝龙地产与10年前的宝龙地产完全成了“两个概念”。当年让宝龙地产引以为傲的商业地产早已遭遇“滑铁卢”。
资料来源：宝龙地产2019年中期财报
根据宝龙地产的公告，截至2019年6月30日，宝龙地产的商业地产销售面积为31.49万平方米，销售金额为58.75亿元；而住宅地产销售面积为146.85万平方米，销售金额为233.28亿元。住宅地产无论是销售面积还是销售金额都是商业地产的4倍左右。并且，商业地产的销售金额仅占总销售金额的四分之一。
与万达齐名的宝龙地产不见了。
根据相关资料显示，2018年，万达（00169.HK）经营和管理超过280多个万达商业广场，2019年底预计开业的将达323座；而截至2019年6月30日，宝龙地产经营及管理的商业广场只有39家。
宝龙地产与万达的差距已被拉开太大，在商业地产大军中日渐掉队。
以住养商，资产负债率却攀升
由于商业地产不争气，使得宝龙地产不得不采取“以住养商”的模式。通过不断扩展住宅业务来赚钱，保障商业地产业务不被吞噬。但是，这也给宝龙地产带来了高额的负债。
数据来源：宝龙地产公告
截至2019年6月30日，宝龙地产的总资产为1421.58亿元，总负债为1081.70亿元，总负债同比增长了30.40%，并且从2017年以来呈现出不断增长的趋势。其中，一年内到期的借款约为125亿元；而宝龙地产现金及现金等价物仅为166.08亿元，不过有19亿元受限制。
与资产同步上涨的还有宝龙地产的资产负债率。截至2019年6月30日，宝龙地产的资产负债率为76.09%，而2018年同期资产负债率为73.14%，也呈现出逐步增长的趋势。
如此高的千亿元债务，“以住养商”的老路已经很难走通，宝龙不得不想办法解决，那就是将商业地产业务分拆上市。
分拆上市，宝龙地产打什么“小算盘”
宝龙地产旗下的宝龙商业已赴港提交IPO申请，计划融资10亿港元，用于战略收购和投资其他商业运营服务供应商。
有房地产相关人士表示，宝龙商业分拆上市，是宝龙地产应对千亿债务的一个方案。对此，GPLP犀牛财经向宝龙地产发去求证函进行求证，截至文章发布，对方并未给予回复。
不过从宝龙商业的招股说明书中可以看到一些端倪。
宝龙商业的招股书显示，2016年至2019年4月，宝龙商业的资产负债率分别为99.1%、94.5%、89.4%和86.6%，不仅超过了宝龙地产的76.09%，而且远远超过同行业的平均水平。如果真的宝龙商业上市成功，宝龙商业将从宝龙地产的财务报表中剥离，很大程度上可以降低宝龙地产的资产负债率。
并且GPLP犀牛财经注意到，宝龙商业有为宝龙地产进行“输血”的嫌疑。
资料来源：宝龙商业招股书
宝龙商业的招股书显示，2018年，宝龙商业的借贷有5.26亿元，基本上是一年内即将到期的借贷。针对借贷的5.26亿元，宝龙商业解释到，获得银行借贷时，宝龙商业是宝龙集团的一部分，当时还并未分拆计划。根据宝龙集团内的整体资本管理情况，由宝龙商业获取合适。
简单来说，就是宝龙商业现在准备分拆，这笔钱应该算在宝龙商业身上，不算在宝龙地产身上。
由此可见宝龙地产的“小算盘”。
千亿债务压头，商业地产不争气，宝龙地产的“小算盘”能打响吗？
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