作者：蔚芮
审校：周鹤翔
来源：GPLP犀牛财经（ID:gplpcn）
寒冬中，地产圈的日子似乎也不是很好过。
11月19日，新湖中宝（600208.SH）发布公告称，拟公开发行2019年面向合格投资者公司债券（第二期），发行规模不超过20亿元。
关于资金用途，新湖中宝表示，扣除发行相关费用后，拟用于偿还到期或行权的公司债券等公司债务，同时承诺不会用于购置土地。
GPLP犀牛财经注意到，这已经不是新湖中宝2019年内首次发债募资偿还公司债务了。
频频高息发债救急
2019年年初的时候，新湖中宝得到证监会的批准，允许其发行面值总额不超过75亿元的公司债券。
这批债券共分为两期。9月6日，新湖中宝公告称，发行了本批债券的第一期，发行规模原定为不超过20亿元，分为2个品种，品种一的票面利率询价区间为6.9%-7.5%，品种二的票面利率询价区间为6.3%-6.9%。
不过，最后的结果是票面利率为7.5%，品种二并没有发行。品种一简称为“19新湖01”，发行规模为7.5亿元。
而此次新湖中宝公告中涉及的拟发行的公司债即是75亿公司债券中的第二期。而无一例外，两次债券募资的用途都用于了偿还公司债务。
此外，新湖中宝2019年内不仅在国内发行公司债，而且还在境外发行了公司债券。
根据相关数据显示，2019年3月14日，新湖中宝向境外投资机构发行了一笔2.75亿美元的债券；2019年6月12日，新湖中宝向境外投资者发行了一笔1.1亿美元的债券。并且6月28日，又向境外机构投资者增发总额0.5亿美元的债券。
甩卖资产回血
值得注意的是，新湖中宝除了年内频频发债外，还在甩卖自己的资产。
7月16日晚间，新湖中宝发布公告称，新湖中宝与融创地产签署合作协议书，拟将所持瓯瓴实业和上海玛宝的相应权益作价约67亿元出售给融创，主要涉及长三角区域约210多万平方米建筑面积的土地项目。
新湖中宝频频发债以及甩卖资产背后到底怎么了？
从高息发债成功到大手笔甩卖资产，新湖中宝的种种资本运作显示，该公司的资金环境正在恶化，也就是说现金流不够用了。
偿债压力大，信用等级下降
GPLP犀牛财经注意到，新湖中宝在此次债券募集说明书中提到，新湖中宝在2019年7-12月、2020年的待偿还债务规模较大，其中2019年7-12月待偿还金额为148.75亿元，2020年度待偿还金额为210.98亿元。
在巨额待偿债务面前，新湖中宝的发债规模并不能满足资金需求，然而，如果要继续融资，企业的信用又出现新状况。
11月6日，标普全球评级将对新湖中宝的评级展望从“稳定”降至“负面”，确认其“B”长期主体信用评级。标普表示，负面展望是因新湖中宝流动性状况弱化，使其规模庞大的短期债务面临攀升的再融资风险。
信用降级对房地产企业来说，是非常不愿意看到的，这意味着继续融资的难度加大，融资规模也将受到影响。
标普的担忧并不是空穴来风。新湖中宝2019年三季报数据显示，截至9月30日，总资产为1415.46亿元，总负债为1054.41亿元，净资产为361.06亿元，资产负债率依旧高达74.49%。并且新湖中宝表示，随着房地产业务规模逐步扩张，项目开支相应会增加，新湖中宝的资产负债率可能会进一步上升。
业务用钱的地方很多，但新湖中宝现金流净值却少得可怜。截至9月30日，新湖中宝的货币资金仅为128.52亿元。经营活动产生的现金流净额2019年上半年一直为负，截至9月30日，经营活动产生的现金流净额仅为1.27亿元。
房地产的一大部分资金来源于房产的销售。而新湖中宝的销售业绩却在降低。相关数据显示，截至2019年9月30日，新湖中宝合同销售收入100.40亿元、合同销售面积63.36万平方米，同比分别下降了14.12%、13.88%；第三季度单季度实现的销售金额仅为25亿元，同比下降了42.1%。
上述种种数据显示，新湖中宝目前正处于资金紧缺的现状之中。拆东墙补西墙频发债与甩卖资产对于新湖中宝来说，无法根本解决资金短缺问题。房地产行业已经进入了新的发展阶段，像新湖中宝这样行业百强榜外的中小型房地产公司，该如何应对资金短缺和业绩变差，是其需要思考的问题。
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