作者：夏天
来源：GPLP犀牛财经（ID:gplpcn）
在时隔7个月之后，5月2日，地产开发商海伦堡中国控股有限公司（以下简称“海伦堡”）再次向港交所递交上市申请，这是海伦堡二度冲击资本市场。
据招股书披露，海伦堡2016年至2018年实现营业收入142.27亿元、143.56亿元和175.18亿元，毛利率分别为18.5%、23%及26.4%；净资产负债率为69.4%、83.4%以及133.7%，2018年的负债是2016年的近2倍。
据GPLP犀牛财经了解，去年共有9家房企赴港上市，海伦堡此次“负债累累”地二度冲击香港资本市场，是否被看好呢？
业绩稳步增长，净资产负债率逐年升高
成立于1998年的海伦堡，主要以开发及销售住宅房地产物业为主，同时兼有少量的商业物业和创意科技园。截至2019年1月31日，海伦堡拥有122出不同开发阶段的物业项目，土地储备总量约为2370万平方米。
从过往三年来看，海伦堡业务确实实现了大幅增长，它的主要利润来源就是物业销售及商业物业租金。2016年至2018年，海伦堡物业销售取得的收入分别为141.23亿元、142.20亿元及173.70亿元，占总收益比例分别为99.3%、99.1%及99.2%；商业物业租金方面分别为1.05亿元、1.35亿元及1.47亿元。
来源：海伦堡招股书
相对应的，在海伦堡业绩增长的同时，未偿还借款总额也在逐年增加，2016-2018年三年间，分别为128.74亿元、205.04亿元及283.07亿元，截至2019年2月28日进一步增至303.59亿元。除此之外，净资产负债率也在逐年升高，从2016年的69.4%增长至2017年的83.4%到2018年高达133.7%。
虽然负债率逐年升高，但并未阻止海伦堡扩张的野心。据GPLP犀牛财经统计，2015至2017年，海伦堡共收购了34家公司的股权，仅2018年上半年并购数量就达到了20家，几乎赶上了2017年全年的数量。
但是大规模的扩张也就需要更多的资金支持，上市融资成为企业“输血”通道。
因此在2018年10月，海伦堡就首次向香港交易所递交了招股书，虽然今年又重新递交了招股书，但是关于资金的使用变化不大，招股书显示，海伦堡拟将此次融资用于2021年底前寻求地块或合适的并购机会用于土地收购；用于开发现有物业项目；以及用作一般营运资金。
对于高额负债的海伦堡，不知道香港的资本市场和投资者是否买账。
海伦堡“不合规”操作或将成IPO最大隐患
在国内A股上市日益困难的情况下，赴港上市“止血”成了众多中小房企的不二之选。随着融资环境日益收窄，监管环境日益严格，高度依赖资金支持的房地产行业的中小企业形势愈发严峻。
据GPLP犀牛财经了解，从去年已上市的几家房企来看，情况并不乐观。去年10月11日，美的置业发行1.8亿股。发售价格17港元/股，首日上市即破发，报收15.92港元/股，跌幅达6.35%。
又如在同日上市的大发地产，大发地产将IPO发行价定在每股4.2港元，募集资金净额7.4亿港元，但是到上市前一天，大发地产公布的招股结果也并不理想，其发售的2亿股股份中，由于香港公开发售认购不足，仅获约32%认购。
在整个房地产行业遇冷的形势下，各大房地产生存的并不容易。在这种情况下，海伦堡的“不合规”就显得越发突出，而这可能会成为其IPO路上的隐患。
据招股书显示，海伦堡有10家项目公司在取得所需的许可证前，就已开始违规开发；有10家项目公司偏离建筑工程施工许可证制度；另有11家项目公司偏离建筑工程规划许可证范围。此外，海伦堡还存在未替其若干雇员缴纳足够的社保及住房公积金等不合规事项。
或许，从海伦堡的角度出发，加快开发的动作或是为了提高新开动等数据，这样一来交出的成绩单能够说明企业未来可售项目多、潜在销售业绩成长机会大。
但是，此类违规操作，一旦被查处或者出现维权等问题，对于企业来说是得不偿失的。
总之，对海伦堡来说，成功上市或许能够在一定程度上打通融资渠道，缓解资金压力，但是，上市后并不意味着一帆风顺，海伦堡还需面对现实。
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