作者：丹青
来源：GPLP(ID:gplpcn)
历史总是相似的，每次地产寒潮降临，伴随着地产企业来的内忧外患必然不少，大家都在猜测，下一个陷入危机的地产企业是谁？
2018年，房地产企业的日子不好过，其中包括华夏幸福。
11月6日，一张微信群截图显示；“华夏的小镇集团全国400多人和华夏京南集团500多人全部裁掉。”华夏幸福三天裁员上千人的消息在地产圈传播开来。出现在这场裁员事件里的，一个是被华夏幸福寄以众望的产业小镇集团；另一个则是包括河北省永清、霸州、文安、任丘等地的京南区域事业部。
两天后，11月8日，又有消息传来，说是华夏幸福重庆事业部被撤销。事实上，8月份，华夏幸福的天津事业本部已经被撤销，据《经济观察网》消息，华夏幸福正在全国范围内的撤销其产业小镇，涉及裁减的雇员数目千人左右。
资料显示，一位被裁的重庆员工对《经济观察报》记者表示，“正式宣布是10月31日，之前就有传闻，大家都在内部调动或者找工作，我不愿意调动去外地。”
这令风雨飘渺的华夏幸福更添凉意。要知道，三个月前华夏幸福不得不和中国平安订立城下之盟，中国平安旗下平安资管以137.7亿元的价格接下其总股本的19.7%股份，成为第二大股东。
但是巨资驰援的平安并非白马骑士，两者签订了严苛的对赌协议，华夏幸福承诺，在2018年度、2019年度、2020年度的净利润增长率分别不低于30%、65%、105%，即分别不低于114.15亿元、144.88亿元、180亿元。否则，华夏幸福将对平安资管进行现金补偿。
从华夏幸福的财务报告，可以发现，前三季度归属于上市公司股东的净利润78.78亿元,同比增长26.49%，公司的总负债高达3000亿。可见，公司财务压力很大。裁员、变卖家产成为应对危机的常态。
与此同时，华夏幸福的股价也接近腰斩，2018年2月2日，华夏幸福达到每股46.88元，如今其股价已经腰斩，11月19日，华夏幸福以23.58元开盘。
华夏幸福能否熬过这一劫？
“蜜糖”变“砒霜”：华夏幸福模式的双刃剑
突然间拔地而起，华夏幸福是如何崛起的？
过去十年房地产崛起的大潮顺势而为毋庸置疑。
然而，华夏幸福自有其独到之处——它不同与其他房地产商简单粗暴的上杠杆拿地建楼、出售回款、继续拿地的循环往复，而是有自己独特的产业模式——与地方政府合作建设产业新城，也就是大家所说的PPP模式。
在很长的一段时间之内，二者都处于蜜月状态，散发出一颗颗“甜蜜之糖”。
2017年华夏幸福总收入近600亿，产业新城占47.7%。产业新城的利润率高于地产，但核心问题在于依赖政府支付，付款周期较长。但据其公开财报显示，2017年地产签约销售额约占华夏幸福总销售额的80%，日常现金流靠销售产业新城配套的居住项目。
这就是地产圈所谓的“华夏幸福模式”。
在这一模式的循环滚动下，华夏幸福在过去多年当中迅速扩张——公开资料显示，华夏幸福在2015年前仅签约20来个园区，处于成熟及开发建设阶段的近7个，但到2017年，已签约近70个园区，处于成熟及开发建设阶段的超30个。
这一模式伴随华夏幸福的崛起，另外一方面，同时也导致了如今华夏幸福的裁员。
这如何说起呢？
这跟“华夏幸福模式”的独特特征有关——资料显示，这种PPP模式不是通过买地取得园区开发权，而是通过与政府签订合作协议来获取园区开发经营权，免去购买土地占用资金的问题。这需要前期大量的资金投入，华夏幸福通过高达20多种融资手段，仅2018上半年公司的融资总额就飙升至1128.82亿元。过去这个模式虽然存在长短错配的资金问题，但问题并不严重。但去年至今，一方面房地产调控愈发紧张，特别是环京市场很多楼盘的价格近乎腰斩，华夏幸福的销售现金流受到很大影响；另一方面，地方开始降杠杆降负债，依赖政府支付的PPP模式遭遇严重挑战，回款问题突出。
据公开数据整理的图表所示，最近5年，华夏幸福产业新城的投入累计达到1000亿左右，而结算仅不到亿元，其中还有接近200亿是没收到钱的应收款。也就是说，产业新城目前累计-500亿的现金流（还不算管理费的分摊），完全处于加速投入期。投资周期十分漫长。
每个地区都有当地房企，各自耕耘当地政商关系，掌握天然资源优势。做产业新城需要非常好的政商关系，外来者站稳脚跟并不容易。另外各地区政府诉求并不相同，导致产业新城可复制性大大降低。
企业与政府的亲密关系从来都是双刃剑，往往难以长久。政府是换届制，而产业地产模式的有效合作，需要打通每一届政府的关系链，长期依赖地方政府的支持，而这就容易产生问题，此次华夏幸福断然对产业小镇“下刀”，也意味着华夏幸福重新梳理业务，舍弃盈利能力弱、投入周期长的业务。
这也是华夏幸福迅速崛起与如今宣告裁员的根本原因。
“华夏幸福模式”能否继续走下去？
特定时间特定历史发展的模式可否全国全面推广？
华夏幸福模式留给了更多人反思。
火锅店老板转行房地产
“华夏幸福模式”与其创始人王文学密不可分。
如今的华夏幸福可谓其创始人26年的创业心血。
王文学此前拥有所谓的“铁饭碗”，1992年，在南巡讲话中嗅到了商机，便辞掉当地交通局司机的铁饭碗经商。
他的第一桶金，始于在当地市委党校旁开的火锅店，作为90年底的新兴事物，该火锅店生意兴隆不乏许多当地官员来光顾，这让王文学积累了不菲的原始资本，而且，借着火锅店的机缘，情商高的王老板还顺势与官员们熟络起来，这为他日后的事业埋下了伏笔。
在火锅店积累了一笔原始资本之后，90年代中期，王文学开始不甘于火锅店的小本经营，业务转向了日渐红火的装修行业，同样的，王文学的新业务做得顺风顺水，几乎揽便了廊坊市内的大小装修工程。
只是谁能想到，1997年爆发的金融危机也同样影响到了王文学。
那个时候，国内普遍财政资金吃紧，王老板资金链也断了，只得以火锅店收入抵欠款——1998年，王老板的「川崎火锅店」已成为廊坊最火的饭店，同时那时候的经济形势也发生了重大改变，福利分房政策被取消。
在地产圈，这号称中国房地产的元年，几乎国内各大地产商都开始于此。
毫无经验的王老板也同样如此。
“艺高人胆大”的王老板此时毅然决然放弃火锅店，开始投身房地产的怀抱当中。
他的第一站就在与北京市毗邻的廊坊市——与所有中国早期的房地产商运作模式一样，他得知廊坊市有块地要做开发，他找到有关部门，获得了开发土地的批条，随后又从银行获得贷款，开始正式进军房地产，而华夏这个名字，就取自其第一个项目“华夏花园”项目旁边「华夏里」的小街道，华夏幸福的传奇之路也就此开启了。
在地产圈，王文学的偶像为王石，因此，华夏幸福的很多楼盘都等看到万科的影子——王文学的第一个楼盘“华夏花园”是在王石的启蒙下建设起来的，后来，万科还因此加持了这个项目，如今，在华夏幸福公司内部，华夏幸福集聚了大量有万科工作经历的职业经理人，更有专门命名为“科举”的万科挖人计划。
“华夏幸福”的转型——“产业地产”
2000年的房地产行业，只在河北有三个地产项目的华夏地产，无论是从资金还是从土地储备包括人才储备等多个方面来讲都是无名小卒，相比“广东五虎”、“招保万金”等各路巨头可谓名副其实的“小弟”。
那么，对于内心拥有一颗雄心壮志的王文学来讲，他要想做大，该怎么办呢？
此时的王文学找到了地产圈知名的市场策划人王志纲，据说，王志纲曾如此开导王文学——-国内住宅开发商众多，各路诸侯都盯住了住宅开发这颗肥肉，因此，华夏幸福如果将目标放在住宅领域的话，此时再怎么加足马力做住宅恐怕也赶不上同行。因此，若要做大规模，应当另辟蹊径。王志纲以珠三角的发展为例，建议王文学朝产业地产方向发展。
王文学茅塞顿开。
于是，果断选择了转型。
机会来了。
2002年初，廊坊市政府召集了几家开发商，表达了升级已有固安开发区的意愿。当时位于南三县的固安，是整个廊坊最贫瘠的地方，北三县离京近有大把的空地可拿，大家都不想去啃固安这个硬骨头。
有备而来的王文学决定赌上全部身家，在这场饭局上奋力一搏，他连夜赶到燕郊，退了做地产开发的土地。最终，华夏幸福与固安县政府签署了60平方公里、期限50年的开发协议。
然而在2003年，固安项目差点因为国家对开发区建设「一刀切」而夭折，慌得王文学在固安街头痛哭。幸好某下属平日里爱好研读国家文件，找到了例外条款，才保住了这个项目。
此后，在华夏幸福开始了组织公司全员上下，共同研读政策的传统。每次有新政策出台，全公司都会从中寻找机会点与新变化，以确保和政府对话时知己知彼。
因祸得福，申奥成功的北京加大企业外迁力度，人口和产业加速外溢。在此东风下，栽下梧桐树的固安迅速引得凤凰来，而且是一批接一批的来。
2006年，固安工业园被河北省政府批准为省级开发区，农业贫困县固安的GDP一跃成为廊坊下辖县第一，示范效应开始形成。固安工业园的成功，成为了华夏幸福进军产业园市场的名片。
创新发展战略，推动区域转型升级
固安工业园的成功让王文学看到了机会，于是他再接再厉，继续在产业新城上面钻研。
刚开始并不容易。
由于没有产业新城的规划运营经验，华夏幸福几乎都是摸着石头过河。
后来经过反复研究和探索，他们最终确立了“政府主导，企业运作，合作共赢”，形成了“权责分明、利益共享、风险共担、全程合作”的机制，就是后来大家都熟悉的PPP模式，厘清边界，齐心协力。
不过，模式确立了，钱从哪里来？
筹钱建设以及最终如何赚钱都只能全部靠华夏幸福想办法。
最终，针对地方缺资金、缺技术、缺人才、缺产业的现状，华夏幸福创新出一种新的模式，也就是我们通常所说的“华夏幸福模式”，简单概括为“一六四四”模式，即以产业发展为一个核心，提供规划设计、土地整理、基础设施建设、公共配套建设、产业发展服务、城市运营六种服务，一站式地为所入之地弥补短板，提升其城市的魅力、吸引力、承载力和竞争力。
此外，为了让产业新城的可持续发展能力达到更高境界，华夏幸福还创造性地提出“全球技术-华夏加速-中国创造”的创新发展战略，建立出一条“孵化器-加速器-专业园区-产业新城”的产业培植链，在全球范围内整合产业资源与创新要素，对园区企业和整个产业生态赋能增值，最终构筑起一个链接全球产、学、研的创新网络，来支撑起产业新城的创新发展需要。
机遇能变为现实生产力，则得益于华夏幸福始终坚持的“产业优先”的战略，并通过对这一战略的实践，走通、走好了一套“建设新城+产业发展”的成功模式。
通过产业园区的高标准建设和运营，引领优势产业聚集，同步建设运营居住、商业、教育、医疗、休闲等城市配套，最终实现所在区域的产业发展、城市建设与市民生活可持续发展。
走出京津冀，遭遇水土不服
2008年把产业园区琢磨透之后，王文学开始了大踏步往前进，公司开始了在长三角、珠三角、长江中游、中原城市群、成渝城市群等复制这个模式。华夏幸福以繁多名目签下超100多个产业园项目，但诸多问题也开始凸显。
比如，京津冀的经济情况不同于富饶的长三角、珠三角，在这些本来已拥有一定产业的地方该如何建设产业新城呢？
而且，在这些地方，政府管理与产业建设也不同于京津冀地区。
通常而言，在环京地区，华夏幸福的收费模式为，土地整理后，各地政府都会按一定比例给华夏返还整理费用。
然而，在江浙，这一模式遭遇了瓶颈——
镇江故事虽然不是华夏幸福走出河北的全部，但作为一个缩影，华夏幸福在大本营与当地政府默契下屡试不爽的产业发展模式，在镇江却受到了挑战。
此前华夏的产业引入以第一、二产业为主，而在上海与深圳周边，在区域经济发展不同的情况下，政府的诉求是能够大规模导入第三产业。华夏的这条产业路线，在上海和深圳等一线城市遭遇了水土不服。一招鲜并不能吃遍天下鲜。
地产寒冬，资金流捉襟见肘
祸不单行。
地产行业本就是资金密集型产业，华夏幸福走向全国也意味着资金需求加大，对此，为了融资，华夏幸福不得不逐渐加快融资节奏，融资渠道除了银行贷款，还有信托、租赁融资等。
2016年起，地方开始清理隐形杠杆，债务危机浮出。再加上环京区域严厉的限购政策，环京地带住宅产品价格开始出现腰斩。
2017年起，伴随雄安新区与史上最严限购政策出台，环北京区域的房子卖不动，或者说不能卖。房卖不动，造成了地方政府拍地收入少没钱支付，而华夏幸福自身也回收不了现金流。
2017年，华夏幸福的经营性现金流量净额为-162.28亿元，2018年上半年为-78.18亿元。这是最近三年来现金流首次为负，而且绝对值较大。
仅2017年内，华夏幸福就成功发行了16亿元非公开发行公司债券，19亿元中期票据，60亿元超短期融资券，10亿元短期融资券及10亿美元境外债，合计近160亿元。但如此庞大的融资支持，对于上千亿的债务是杯水车薪。
根据前三季度数据所示，截止到2018年9月30日，华夏幸福总负债从2016年三季度报上的200,240,968,569.03（2000多亿）元增长到2018三季报上的335,506,858,835.21（3000多亿）元。第三季度报上显示的短期债务也有244,185,789,973.86（2000多亿）元。形成了巨额负债后面催，项目应收收不回的连锁反应。
万科账上躺了巨款，还说要活下去；债台高筑的华夏幸福却是真的亚历山大了。不得以只好收紧战线，抱团取暖。
2018年10月31日，王文学在内部会议上提出“没有给公司创造价值的业务，将被裁撤，部分区域发展不了的，也将被梳理掉”。
为了生存，王文学不得不断臂求生，从裁员，到卖地，再到向平安转售股份。
如果能闯过去，王文学的产业新城地产模式有望成为地产行业的教科书；如果闯不过去，那意味着地产行业的一颗新星就此停滞。
华夏幸福，能否熬过这一劫呢？一切拭目以待。
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