11月13日，双十一的狂欢刚刚结束，苏宁云商（002024.SZ）就发布公告，宣布全资子公司江苏苏宁物流有限公司与深创投不动产基金管理（深圳）有限公司拟联合发起设立目标总规模为人民币300亿元的物流地产基金（首期基金目标募集资金规模50亿元），同时通过在具体项目层面匹配相应的融资安排，管理仓储规模预计将达到1200-1500万平米，用于投资公司拟建、在建及已建成高标准仓储物流设施，并寻求并购其他市场主体拟建、在建及已建成的高标准仓储物流设施。
据悉，上述物流地产基金的基金管理人为苏宁深创投基金管理（南京）有限公司，由江苏苏宁物流持有51%股份，深创投不动产持有40%股份，管理团队持股平台持股9%。退出渠道包括通过REITs上市、转让项目公司股权、资产证券化等方式。
那么问题来了，苏宁为什么要在此刻发起成立物流地产基金？
打造“智慧零售”
我们先看看现在苏宁正在做什么。
如今，苏宁正在全力打造“智慧零售”的新模式。从与消费者接触的前端来看，这个“智慧零售”体现在很多方面，老冀举两个例子：
1. 智慧导购。如今，苏宁从线下五千名导购人员择选的V购人员，能够提供视频或双线导购。苏宁还与科沃斯研发了“旺宝”机器人，能够跟随消费者一起走动，为其提供购买建议。此外，苏宁还能够通过人脸识别等技术对消费者行为进行分析，为其提供更加便利的购物体验。
苏宁易购总裁侯恩龙在O2O购物节发布会上与机器人“旺宝”对话
2. 智慧无人店。如今，苏宁已经先后在南京、上海、北京、重庆、徐州打造了5家无人店，能够通过面部识别进行“绑脸”，购物全程 “自动化”。同时，该无人店的精准营销也是一大亮点，打通了苏宁旗下金融、体育、零售、文创、置业、投资等六大产业总用户超6亿的会员数据，通过大数据来寻求用户购物痛点，通过智慧化运营，分析消费者的购物轨迹，在无人店商品布局、出样以及服务方面，为消费者打造更加高品质的购物体验。
苏宁易购上海无人店正式开业
初步建成“智慧物流”
智慧零售要在消费者的购物体验中表现出足够的“智能”，一定离不开后端的“智能物流”的强力支持。对此，苏宁高层有着非常充分的认识。老冀记得9月9日，苏宁董事长张近东曾经将苏宁全国各地的物流高管召集到总部南京，郑重强调“用户体验优于利润，要不惜代价确保用户体验在行业中的领先地位”。
张近东还表示：“无论是亚马逊还是顺丰都在开放物流共享，在物流和配送基础设施方面的投资日益突出。电商物流已走向智慧共享数据化运营。”
苏宁董事长张近东
如今，苏宁的“智慧物流”的建设也已经初见成效。我们看到，苏宁已经在全国各级仓库间实现了智能分仓、就近备货和预测式调拨，并通过智能化作业，精准分析订单、库位、路径、区域，从而保证商品在全国线下门店高效流通，可以使整体时长降低30%，门店配送完成率至少提升5个百分点，实体零售业务的竞争力随之增强。
目前，苏宁的超级云仓已经运行了一周年，实现了全流程自动拣选。苏宁首建的国内最大AGV仓库群——上海AGV仓，目前已经配备了100组左右的机器人，完整运营后还有将近1000组机器人，会在接下来分批进行测试并投入使用。此外，济南AGV仓已经在筹备中，面积超过2000平方米。
苏宁还实现了与海尔、奥克斯等制造商的供应链全链路数据共享，打通了双方的进销存，从采购订单下达、工厂确认、排产、物流运输、采购订单入库等实现了全链路监控，不仅有利于销售管理，也为后续自动补货奠定了数据基础。
为双十一保驾护航
也正是有了“智慧物流”的全力支持，苏宁才得以在双十一期间打造全渠道、全产业、全客群的“三全”购物节。
盘点双十一，苏宁取得了全渠道销售额增长163%的辉煌战绩，而这与苏宁“智慧物流”的优异表现同样分不开。本次双十一战报显示，大促期间苏宁物流订单增长量达到450%，发货及时率进一步提升到98.7%，第一单送货只用了13分钟。
由此可见，“智慧物流”是苏宁“智慧零售”不可或缺的重要一环，只能加强不会削弱。苏宁云商第三季度季报显示，截至2017年9月底，苏宁物流及天天快递拥有仓储及相关配套总面积628万平方米，拥有快递网点近20000个，公司物流网络覆盖全国 352个地级城市、2810个区县城市。
随着“智慧物流”战略的进一步实施，苏宁“半日达”、“次日达”等配送服务范围进一步增加，“准时达”产品已经于 2017 年 8 月上线，并在全国 8 个城市推行，“送装一体”已在全国 55 个城市推行，“代客检”已在全国 30 多个城市开通，由此形成了苏宁物流差异化的服务能力。
苏宁物流无人机送货途中
资本认可苏宁智慧零售
苏宁物流还有更大的雄心，那就是建设中国零售行业最大的物流基础设施网和服务网，开放给苏宁之外的第三方使用。苏宁云商第三季度季报显示，报告期内苏宁物流加快对外开放速度，社会化业务营业收入（不含天天快递）同比增长了144.83%。
正是为了进一步加大开放力度，加快智慧物流的建设，苏宁才决定引入深创投，一起推动苏宁物流的进一步发展。如今，他们将关键的着力点放在了建设、运营、收购高标准仓储物流设施上面，可谓抓住了产业链的要害——仓储物流设施领域的瓶颈。
由苏宁打造的亚洲第一、世界前三的智慧物流基地——“苏宁云仓”
下一步，苏宁与深创投共同设立的这个物流地产基金，一方面将投资收购苏宁已有的仓储物业，盘活资产，回笼资金，并进行再投资，持续获得新的仓储资源；另一方面，物流地产基金还将市场化投资并购成熟物业、开发建设新的物业，由苏宁输出物流仓储及运营管理能力，实现了轻资产发展模式，持续提升苏宁物流能力。
有分析人士认为，深创投积极与苏宁合作并共同创立物流地产基金，背后也反映了资本对苏宁“智慧零售”战略的充分认可。如今，天时、地利、人和俱备，苏宁的“智慧零售”必然会越走越顺，越走越远。
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