未来计划服务1亿办公人群的氪空间，距离联合办公的蓝海核心地带，尚有一段漫长的远航。那时，氪空间就不止于一桩生意，而是一个物种多样的超级生态，刘成城说，“如果我给一万人提供服务，那就是服务，如果我给一百万人提供服务，那就是生态。”19世纪中叶, 17岁的农夫亚默尔揣着一夜暴富之梦，挤入了加利福尼亚的淘金大潮。
藏金的山谷里水源奇缺, 干旱燥热，持续的干渴成了淘金者难以忍受的体肤之苦。
精明的亚默尔从短缺中发现了商机，他放弃了挖矿，转而寻找水源，把水装在壶里、桶里卖给淘金者，靠卖水而非挖矿，亚默尔很快成为了百万富翁。
这就是”卖水理论”的来源。
联合办公，做得正是卖水的生意——在美国，联合办公的鼻祖Wework成立八年，最新的估值超过了200亿美金；在中国，2016年成立的氪空间正在凶猛扩张，到2019年底，氪空间的管理面积，将超过150万平米，但这一体量，也不过刚刚到达联合办公的入海口——浩渺宽广的联合办公超级蓝海，边界尚远。目前，联合办公行业仅占中国商业地产的1%，未来五年这一数字有望扩大至15%。
2017年，中国联合办公行业已经出现合并、收购，目前公认的两家最大联合办公企业，分别是海外落地中国的Wework和本土成长起来的氪空间，而这两家公司始终坚持的是自营模式。
10倍行业增速，150万平米，22万会员虽然Wework估值已经高达200亿美金，成为比肩Uber、Airbnb的共享经济三大巨头之一，但在中国，联合办公的关注度一直未能赶上O2O、人工智能、共享出行的热度。
高速增长的氪空间，或许有望改变这一状况。
以每月新增4万平米的扩张速度，氪空间预计今年年底，管理的社区面积将达到50万平方米，年度增长速度超过300%，是行业整体水平的10倍。
按照目前的发展速度，预计2019年底，氪空间在中国和海外管理的社区总规模将超过150万平方米，相当于近4个中国第一高楼上海中心大厦（43万平方米）或者5个北京第一高楼中国尊（35万平方米）的面积，服务22万会员。遍布一二线城市成熟商圈的氪空间，将成为创新创业的城市地标。
但即便达到22万人的服务规模，之于中国联合办公长远的燎原之势，也只是星点之火。
在时间维度，联合办公的需求，来源于持续井喷的中小微企业增量。
来自国家工商总局的数据显示：截至2017年底，国内现有市场主体9814.8万户，其中，企业3033.7万户，个体工商户6579.4万户。2015年自上而下的“双创”运动，加快了这一风潮，2017年，超过600万家新注册公司如同冰雪春融，蓬勃而发。
寻找办公室和注册地，是初创企业面临的第一个难题，很多创业公司惧于成熟商圈写字楼高昂的租金，一度在民居办公，但民居里的办公环境，难以招聘到员工。很多初创公司在民居办公，面试者根据导航走到小区，看一眼环境，掉头就走，民居办公很容易被认为是骗子公司。
中小微企业普遍面临的囚徒困境，被联合办公消解了。国际知名咨询机构Frost & Sullivan报告数据显示：在一线城市中，联合办公平均每年每人可以为企业节约1万元以上，总额节省近三成。
价格降低了，环境和服务却提升了，中小微企业，也能享受可以类比谷歌等互联网巨头的5A级办公环境。
（以上为氪空间实景图）
与此同时，大中公司的组织体系也变得越来越碎片化了。比如阿里巴巴集团，在全国有200个办公地点，但只有十几个办公室的规模超过了百人以上。其他如中石油、中国银行这样的超级巨头，也会基于互联网转型升级，孵化一些内部创业项目，为了不受制于臃肿保守的集团管理体制，通常也会为小团队在外选择办公地点。
如今，在氪空间的客户里，七成来自于中小微企业，另外三成则服务于大中型公司的灵活办公需求，摩拜单车、今日头条、泛海控股等均已入驻氪空间各地社区。
再从空间维度来说，Wework的乐观预测说，未来联合办公将覆盖30%的商业地产面积。氪空间的创始人兼董事长刘成城更为保守一点，他认为，在中国，这一比例有望在未来5年达到15%，目前，中国的联合办公面积在整个商业办公物业总面积中的占比大约1%，意味着5年内有14倍的增量空间。
再从上游来看，最近两年，随着经济增速放缓，以及电商和新零售带来的冲击，商业地产的日子不太好过，联合办公的入驻及其聚拢的人气，可以重新激活商业地产的活力。氪空间位于上海徐汇区的一个社区，原本是售卖红木的专业商场，但生意越来越不好做，租户来了又走，常年最多收到8成租金，氪空间的入驻，给其带来了长期稳定的租金。
因此，中小微企业持续不断的增量，大中型企业组织分布化的趋势，集结的汹涌勃发的可持续的外部需求，是氪空间高速增长的外部因素。
解码氪空间：自营增长、全服务、高坪效尽管行业蓝海超级宽广，但触礁者居多，不少联合办公项目未成先衰。2017年下半年一直到2018年初，并购和合并，是行业的关键词，友商蒙眼狂奔，靠合并和并购，扩大规模，但氪空间的高速增长，却依赖于内生式扩张，按自营面积来算，氪空间已经是中国联合办公的老大。
海面之上的规模和工位面积是重要的，比拼的是谁跑得快；但规模和速度不是唯一重要的，海面之下，冰山重重，万千沟壑，其实考验的是扩张效率、坪效比、服务质量等等，氪空间的增长逻辑，就隐藏在海面之下。
第一，拒绝并购和加盟，坚持自营模式，有效扩张。
在联合办公行业，有两种模式，一是合并、并购、加盟，这种模式的好处在于，在规模上能够快速领先，典型代表如2017年掀起多起并购的优客工场。
但无论是Wework还是氪空间，甚至中国的商业地产巨头万达广场，都没有采取加盟模式，为什么？原因很简单，加盟模式可以类比淘宝，而自营模式则是天猫或者京东。与个人购买货品，质量不达标还能退货不同，企业入驻联合办公，一呆至少一年半年，搬迁成本极高，只有自营模式才能保证确定性的办公设施、办公环境和办公服务。
以万达广场为例，早期万达模式是把商铺卖出去，但交付给商户的商铺，没有了统一管理，变得杂乱无章，整个万达广场的体验并不好，商铺价格走低，王健林亦陷入持续两三年的纠纷诉讼当中，后来万达广场都采取了自持、自营模式。
同理，美国的Wework和中国的氪空间，都采取了自营模式。
目前，氪空间的装修风格非常多元，包括清新自然系列、人文艺术系列、低奢雅致系列、温馨健康系列等等。
除了提供基本的办公功能，还有功能完备的生活区，氪空间在近期部分新开社区将率先独创性的推出母婴室、迷你KTV、影音室、瑜伽室、SPA和儿童休息室等一些功能区设施。新社区还将引入了被称为“地球上最舒适安全座椅”的Herman Miller 椅子、价值16万的EVERSYS（爱华仕）咖啡机，个别新社区还引入了Talos啤酒机，远比普通写字楼更人性，更时尚。
（氪空间的生活服务设施非常完备）
第二，回归商业本质，追求高坪效、高入驻率。
联合办公的主要营收模式还是以工位服务费为主，因此，入驻率是联合办公的生命线。
优客工场曾透露，其办公社区入驻率在80%以上。而氪空间公布的今年1-4月的数据显示，其成熟社区平均入驻率达95%。坪效方面，过去半年新开业社区的日坪效（每平米营业额）已经突破17元，而氪空间总裁钟澍预计，新开社区的坪效将超过28元，是传统甲级写字楼的近4倍。
因此，氪空间虽然因为高速扩张尚处于亏损阶段，但目前的亏损是基于取舍，而非能力。
可以类比的是，WeWork的利润率，大概在30%左右，氪空间过去也曾达到这一水平，但刘成城希望学习小米，把利润率控制在一定比例“我们希望是10%左右”。
第三，通过标准体系的建设，实现类万达模式扩张。
氪空间之所以不并购，是因为其发展速度极快，100天线下开业12家社区，平均一周开业一家社区，一月开业4万平米，单月新增规模就能排到行业第三，所以其高速增长没必要通过并购实现。
快速扩张背后，是因为氪空间积累的空间标准化体系和专业的智慧供应链模式，统一管理成本、提升效率，让工程造价降低20%，家具采购成本降低40%，缩短交付时间，将办公使用效率提升30%。
以运营为例，从最初选址到签署租赁协议，再到装修建设，开业接受租户，氪空间的整个流程仅需5个月左右时间，速度领先于整个商业办公行业和联合办公同行。比如，很多写字楼有异性空间，这些空间在氪空间能得到有效率用，借此提升5-10%的利用率。
未来计划服务1亿办公人群的氪空间，凶猛的增长只是开了个好头，驶入蓝海核心地带，还有一段漫长的远航，那时候，氪空间就不仅仅是一个公司一桩生意，而是一个物种多样的超级生态，正如刘成城所说，“如果我给一万人提供服务，那就是服务，如果我给一百万人提供服务，那就是生态。”
免责声明：此文内容为第三方自媒体作者发布的观察或评论性文章，所有文字和图片版权归作者所有，且仅代表作者个人观点，与 无关。文章仅供读者参考，并请自行核实相关内容。投诉邮箱：editor@fromgeek.com。
免责声明：本网站内容主要来自原创、合作伙伴供稿和第三方自媒体作者投稿，凡在本网站出现的信息，均仅供参考。本网站将尽力确保所提供信息的准确性及可靠性，但不保证有关资料的准确性及可靠性，读者在使用前请进一步核实，并对任何自主决定的行为负责。本网站对有关资料所引致的错误、不确或遗漏，概不负任何法律责任。任何单位或个人认为本网站中的网页或链接内容可能涉嫌侵犯其知识产权或存在不实内容时，应及时向本网站提出书面权利通知或不实情况说明，并提供身份证明、权属证明及详细侵权或不实情况证明。本网站在收到上述法律文件后，将会依法尽快联系相关文章源头核实，沟通删除相关内容或断开相关链接。
