元宵节，深圳依旧是一座空城。
似乎一切都被按下了暂停键,返程高峰期姗姗来迟，楼市冰冻，租房需求大大削减。
一向备受争议的长租公寓，是房地产行业中最先受疫情“袭击”的领域，巨大空置和退租压力陡然而至。而且，这种“二房东”生意很难得到政府和房东减租的好处。
楼校长线上采访了五家品牌长租公寓，看他们如何抗“疫”图存?长租公寓模式能渡过这个“槛”吗?
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节后红利消失，亏本降租成主流
一组非官方数据统计，2019年春节深圳返乡人口约1500万，返深人口约1300万，2020数据估计相差不大。受疫情影响，自深圳返程人群大多困在家乡，政府要求各企业2月10日开工必须向街道办报备，导致租房需求大幅降低和延期。
原本，春节后是租赁市场的高光时刻。诸葛找房数据显示，2019年各重点城市在春节后租房成交量均大幅上涨。
而租金也伴随返工潮水涨船高。据界面新闻数据统计，2012年至2018年，每年的2月份(大致为春节返程期)，北上广深四个城市的住宅租金变动显著。其中，2017年2月，深圳住宅租金环比增长最高，达8.14%。
诸葛找房数据显示，2019年春节后租金继续呈上涨趋势。
如果不是疫情这只“黑天鹅”突降，2020年春节后，返工潮大概率会一如既往带来租金上涨。然而疫情之下，长租公寓反而不得不以各种优惠降租，以挽留和争取大幅减少的租客。
打开蛋壳公寓的官网，“入住免租金”5个大字赫然在目，在手机APP，深圳多数房源均显示首月0元。
添加管家(销售)微信后，他给我发来了一长段文字，归纳下来有三个核心信息点：
1、蛋壳公寓支持线上远程签约
2、本月底前线上签约可享受首月或入住返现优惠
3、下月租房旺季不仅优惠活动没了，可能还会涨租
紧张的冲业绩气息扑面而来!
而就在几天前，蛋壳公寓经历了一场生死洗礼，并最终在舆论的重压下发表免租声明，成为深圳第一个对在租租客免租的品牌长租公寓，也是唯一一个。
但是，并无跟风者。对于大多数“二房东”性质的长租公寓来说，一房东不给减免，微薄的利润和每个月都少不了的房租、人工和运营成本，让他们根本无力“做好事”。毕竟“不是谁都是王健林”，想壮士断腕，也得有“腕”可断呀。
窝趣公寓管家朴实风趣的回答，代表了大多数长租公寓对待免租的态度，楼校长调查的另三家长租公寓(自如、万科泊寓、湾流国际)均表示没有针对疫情的免租减租政策，且对此话题态度冷漠，“我们暂时没有接到相关通知”。
与其他长租公寓不同的是，万科泊寓旗下既有二房东性质的公寓，比如城中村里的万村公寓，也有不少自持公寓。自持公寓部分能否减免租，有待观察。
从未有过的糟糕行情，长租公寓们却没有多少弹药面对，最多只能给些优惠，以求尽量保住租户。
对突如其来的疫情，各家长租公寓均针对新租客提供了一周左右的免租期。广东官方规定的复工时间不得早于2月10日，若是不给出这一免租期优惠，连签租约的人都找不到。
调查过程中能明显感觉到，长租公寓们寄希望于开工后的租赁需求反弹：租房旺季将在下个月到来。作为一种营销策略，他们反复强调，到下个月旺季可能就没有优惠了，房价也会调整，想租要抓紧。
2
长租公寓病了吗?
长租公寓在疫情中的危急，只是加重了生存危机，真正的病根仍然在这种行业的模式上。
最明显的矛盾是，收房成本高企，对租客涨租过快，又限制有效需求。这一左右为难的处境，在疫情出现前就有了。
“我们很多内部员工都住不起自如的房子”，一位曾就职于上海自如的朋友自嘲道，同样的话我在深圳自如员工口中也听到过。自如租金高企，与一线城市房地产成本抬升有关。
以自如在万科云城的公寓为例，62平米精装2房，五年期收房方案中租金为6900元/月，按照租期3年以上每年租金递增3%，到第五年租金高达7766元/月。
而在贝壳找房上，该公寓60多平的2房租金在7200-8200元/月，仅有的一套62平2房租8000元/月，以此计算，自如拿房成本高达86%，仅剩1100元的空间，还得支付运营成本。
长租公寓运营成本包括装修、人工和营销成本。青客公寓曾经披露，毛坯房的装修成本大约2万/间，带装修房源成本最低可压缩至1.4万/间。以此为参照，万科云城精装2房的装修成本为2.8万元，需要2年多年才能把装修成本收回来。此外贝壳还要支出高额的人工和营销成本，五年内很难实现正盈利。
根据管家介绍，我初步梳理了一下房东自己租房和自如这类二房东的成本项：
如此高昂的成本，让长租公寓无力发起战“疫”。
目前，万科云城已经发现疫情，对于自如万科云城项目来说，未来一个月新增租赁需求可能因此消失，唯一的指望，是保住老租户。
2月6日，省人大代表建议深圳开工时间进一步延长至2月17日，这次疫情所引起的租房空置期大概率不会短于1个月，即便只有50%的空置率，对长租公寓也是致命打击。
去年，长租公寓已经在生死线上了。2019年长租公寓“暴雷”数量创新高，据不完全统计，2019年有53家长租公寓经营难以为继，其中资金链断裂及跑路的共有45家，4家企业被收购，4家拖欠或拒付房租。2月3日，大举进军长租公寓的世联行发布公告，2019年净利润下跌八成，股价再创新低(每股2.81元，市值57亿元)，长租公寓成上市公司业绩杀手。
屋漏偏逢连夜雨，突发而至的武汉疫情下，2020年才是长租公寓的生死劫。背后没有强大的资本爸爸支撑，一些小型长租公寓可能倒闭或投靠大企业。在病毒被彻底降服前，一些大型长租公寓企业也可能会撑不下去了。
一次疫情，最终打下去的，是“高买高卖”、盲目扩张这种不良的商业模式。
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