北京东城区协作胡同40号,一棵已有200多年历史的古银杏树拔地参天,枝繁叶茂;每到秋季,金黄色的落叶铺满庭院房顶时,粲然如撒金铺毯。胡同的周边,是繁华甚至有些喧嚣的南锣鼓巷,而这座四合院闹中取静,宛若世外桃源。这里也是自如的无界生活空间——Z-space。自如以现代化的设计装点了这座古老的四合院,赋予了它更多时代化的解读。置身于胡同中,感受到的是老北京历史的印记;置身于Z-space,感受到的则是现代、时尚、舒适,一种电影里才有的乌托邦式的未来生活。在自如COO梁占华看来,这种品质生活便是自如试图为租客打造的世界。
需求识别——品牌、品质、服务、社区
新华网与自如共同发布《中国青年租住生活蓝皮书》显示,90后已经占到租住群体的3/4,新一线增速超过了北上广。新的市场需求正在出现。
在梁占华看来,新的需求包含五个层面。一是品牌,“90后在选择租住产品时,更重视品牌价值。好的品牌意味着更放心,权益更能得到保障”。二是品质,“90后成长的生活环境比70后、80后有较大提升,因此条件较差的房屋难以满足要求”。三是服务,“年轻人希望把个人时间用来做更有价值的事情。需要有人提供搬家、维修、保洁服务”。四是互联,“他们希望手机租房与手机定酒店一样轻松便捷”。五是社区,“新的租房人群更需要群体认同,他们希望合租租客、邻居是同类人,能一起玩”。
新一线城市租房人群对住房位置有更高的要求。梁占华表示,“新一线城市租房人群对离工作地点的距离要求更高,他们不希望通勤时间太长。”
供给匹配——产品、服务、社区
2011年,自如正式成立,定位于提供品质居住产品与生活服务,力图为大众提供美好的居住体验,促使居住消费市场向高质量发展。
“我们发现了租客群体的各方面需求,会继续把这条路走得更扎实。”梁占华说。
面对新群体的租房需求,自如做了三方面的努力。第一,产品品质,“产品不仅要好看,更要好用、有风格。自如会持续提供高产品品质”。第二,服务品质,“自如房屋维修、保洁、设备更新等服务越来越方便可靠”。第三,社区理念,“社区理念是住在自如与住在别处的根本区别。在用户知情的情况下,自如会展示租客一部分职业、星座等信息,一方面让租客可以自己选择,增加安全感。另一方面让个体更加鲜活。此外,营造社区的体验,让租客不仅住在一起,还能聚在一起”。
目前,自如通过一个APP可以找房、订立合同、签约、享受服务等,全流程网上完成。产品线上,自如上线了自如友家、自如整租、自如寓等产品,累计服务近300万的自如客。
“价”“质”平衡——出租率是根本
品质的另一个层面无疑是价格。去年,自如陷入涨价质疑。随后自如承诺北京新增投放市场房源租金不涨,全国九城续约房源涨幅不超5%。
“租金事关民生,非常重要。我们需要既保证品质不断提升,又能够保证价格相对稳定。”梁占华说。
梁占华认为,租房行业出租率是根本。“长租平台只占整个租赁房源的5%,炒作租金是不现实的。追求更好的出租率更加重要。”
自如在收房端和出房端对价格进行了管控。收房端,自如以更优质的服务获得议价空间,让渡一部分利益给租客。“业主并不只是追求高收益,更要求保障房屋安全。租客的维修需求对业主来说是很大的时间成本,委托给自如业主相对省心一些。”
在出房端,自如从四个方面控制租房价格。第一,控制均价,“系统会自动控制均价,一个周期里面成交周期均价有效”。第二,防止价格过度波动。“如房子周边突然开通地铁,普租市场的价格会涨两倍甚至更多,但自如的价格会相对稳定”。第三,规模化采购,“同样的品质,规模化采购能够将成本降低”。第四,提高租赁效率。“具体体现为提升入住率”。
对于品质与价格,自如有相对的平衡点。“在开发新产品时,自如有价格管理系统,会把价格与品质放在同等地位。在新产品上线时,自如会非常重视成本控制,考虑制造难度和成本。”
问题衍生——空气质量管理
去年,房屋空气质量引发租客担忧。
“解决空气质量问题无法一蹴而就,我们在快速稳健地不断提升。”梁占华表示。
“2015年前,自如要求所有家具、家电采用品牌产品,所有板材符合国家E1级标准。2015年至2017年,自如要求对装修后的房间进行空气治理后才对外出租。2017年,自如启动‘自如深呼吸’项目,对板材、辅料、施工、空气检测及空置期管理五个方面进行系统性升级。”梁占华介绍道。
如今,自如出租的很多房屋都打上了“深呼吸”的标签。“深呼吸的板材优于国标E1级。采用具有国家十环认证辅料,装修过程须符合41道关键工序把控,每道工序要保证材料装配时间合理,才能够达到验收状态。验收完成要进行空气密闭检测,房间还要空置30天。这些叠加到一起,不断提升安全和品质。”
新风系统是自如的亮点之一。在建国门自如寓,每间房屋配备了智能新风机,每天可输送4000立方米新鲜空气,每小时可为20平方米房间换气3.34次,PM2.5去除率可达95%,实时带来清新空气。
梁占华表示,消费者也会主动检查板材和辅材,自如设置了溯源机制,保证装修材料的公开透明。
X因素——智能生活的三个层次
2018年,自如对将府自如寓进行了全面升级改造,引入“Z-Link智能家居系统”“Z+生活圈”等设计,这是自如智能家居的试验田,也将成为未来品质提升的“X因素”。
“智能家居是一个很明确的方向,一个没有太多理由拒绝的方向。我们希望租客体验越来越好,不仅是装修、质量,还有便利性。”
据梁占华介绍,将府体现了智能生活的三个层次。第一是设备智能,“我们自主研发了智能网关,是控制所有智能设备的核心大脑”。第二是居住场景智能。“了解个人偏好后一键设置房间家庭场景。租客可定制在夜间、外出、娱乐等不同场景的状态。回家路上,可‘命令’空调调至舒适温度;晚上起夜,灯光自动亮起5%的亮度等”。第三个层次是社区智能,“健身设备智能化,工作区增加智能设备,跟APP关联后实现整个社区的智能生活”。
梁占华认为,智能化可以随时了解需求,为品质体验增加更多的自动内涵。对供应链来说,知道用户在什么时间内需要什么,进行相应的匹配,可提升效率降低成本。
在自如看来,长租市场利润微薄,是一个民生行业,是模式很重,考验科技含量、管理模式的行业。在这个行业里,自如走过了7年。对于未来,梁占华表示,“我们更多看到的是合作的机会,民生行业需要更多资源,更多专业人才进来,一起把行业做到更好。”
文/王金晓
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