北京租房市场怎么了?总量不足、结构失衡致租金上涨
近期北京租金的上涨，引发了不少关注。抛开表面的争议，关于租金真正核心的问题是什么?为什么租金不能过快上涨?如何在中长期内建立稳定租金的框架?带着这些问题，我们采访了贝壳找房首席经济学家、贝壳研究院院长杨现领。他认为一线城市租金的上涨是一系列复杂动因叠加的结果，因此这个攸关民生的议题，需要从更多角度去拆解。
1.租金问题的本质是什么?
租金，作为一种价格机制，反映的是租赁市场的供求关系，每一次租金涨跌的背后都是供求失衡的信号，只有实现动态的供求平衡，才能从根本上稳定租金。因此，租金问题的本质是供求。当前情况下，房价绝对水平已经很高，不仅大量的流动人口和大学生需要通过租房解决居住问题，越来越多的中等收入家庭也需要进入租赁市场，某种程度上，我们需要承认，在未来一段很长的时间内，一线和核心二线城市都将面临有效供给不足的主要矛盾。在这个大背景下，租金稳定的关键在于纠正当前和潜在的供求失衡。总体上看，我们面临两类失衡：总量不足与结构失衡。
第一是总量不足。表现在两个方面：其一是北京、上海、深圳等房价绝对水平高、流动人口占比高、人口总量大的城市，房屋存量本身即存在刚性的缺口，导致租赁的实际和潜在供给能力都相对有限。以北京为例，全市房屋存量约750万套，共计约1600万间，对应于接近2200万常住人口，缺口显著，缺口如果得不到妥善解决，长期来看将将持续面临租金上涨压力;其二是大部分二线城市，虽然房屋存量相对较高，套户比在1左右，但是面临已经很高的房价收入比，以及未来持续的人口净流入，租赁供应的潜在能力十分有限。从这些城市公布的租赁供应计划看，远远无法满足潜在的租赁需求，虽然当前的租金涨幅低于一线城市，但是潜在的租金上涨压力不容忽视。
第二是结构失衡。表现在三个方面：其一是可支付的、高性价比的租赁供应有限。从贝壳研究院的调研数据看，北京等一线城市的租赁人口中，80%集中在20—35岁，月均收入低于1万元，60%为合租，属于高度的价格敏感型，需求主要是单间，但是市场的供应是整租和大户型居多;其二是规范的、高性价比的租赁供应有限。当前租赁市场的一个突出矛盾是大量的廉价供应，特别是合租与单间供应掌握在二房东手中，占比通常在40—50%，问题在于这部分供应不规范、不稳定，加之政府周期性的监管，导致这部分供应不是被抑制，就是被清理，带来的直接结果往往是这部分人群要么进入规范的市场，住的更贵，要么进入城市边缘，住的更远，或者住的更隐蔽;其三是区域错配，租赁需求主要集中在交通便利、配套完善的核心城区，但是这里的房源质量往往偏差，“老破小”居多，无法满足不断升级的青年白领需求。
根据贝壳研究院的租金指数，可以观察到三个趋势：其一，北京及其它一线城市在2015年之前的租金涨幅非常小，且十分稳定;2015年之后，租金指数走势出现持续上涨的趋势，涨幅基本保持在10%左右，考虑到复利的作用，连续上涨的累积性影响已经十分显著。其三，租金上涨从一线扩散到核心二线，人口净流入的二线城市开始进入上涨的行列。
这意味着什么呢?如果一种产品或服务的价格出现持续的上涨，那只能说明一个问题：供给短缺，要么是数量的绝对短缺，要么是质量的相对短缺。一线及二线核心城市的租赁市场同时面临这种形式的短缺，这是租金上涨的根本原因。
2.什么样的租金水平是合适的?
那么，是不是所有的租金上涨都是“坏的上涨”，都是市场失灵的体现，从而需要政府的界入?我们认为至少存在四个判断标准：
第一，租金收入弹性是不是处于合理范围?这个指标定义的是租金涨幅与收入涨幅之间的比例。如果这个指标显著大于1，说明租金上涨速度超过收入上涨速度，也说明供求缺口明显，租客负担将持续加大。
第二，租金收入比是不是处于合理范围?它衡量的是租金支出在收入中的比重，国际通行的警界线是30%，租金收入比超过30%，说明租金水平已经超过租客的可支付能力。
第三，租金上涨在多大程度反映或超出了住房品质的提升?原则上，如果说租金涨幅显著超出品质提升的速度，那么也可以说市场出现了品质供应的缺口。这个指标的缺点是品质的可测性差，指标难以测量。
从当前的情况评估，一线城市租金收入弹性大于1，二线核心城市大于0.5，大部分二线和三线城市非常低，甚至为负。从租金收入比的情况看，一线城市逐年上升，随着合租向整租的转移，预计这一指标将出现阶梯式上升;二线城市基本保持在25%左右，支付压力远没有一线严重。
3.为什么租金不能过快上涨?
如果说房价问题主要是一个经济问题，那么租金问题就是一个民生问题;如果说房价主要影响的是投资，那么租金主要影响的是消费。一定程度上，租金如果上涨过快，可能引发的风险更值得警惕。
第一，租赁市场具有更多的福利属性，租金稳定是民生稳定和社会稳定的重要基础。在1998年全面取消福利分房之前，我国住房的供应体系本质是以租赁为中心的福利分配体系，低租金是主要特征。1998年之后，随着土地、金融等一系列制度框架的建立，我国总体上建立以购房为主体的市场供应体系，租赁市场发展显著滞后，经济适用房、公租房、廉租房等具有保障性质的住房供应明显不足，保障主体单一。这个大背景， 加之已经很高的房价，如果租金上涨过快，特别是低收入家庭和流动人口无法实现租赁上的“住有所居”，那么，民生问题就会恶化，并影响整体的社会稳定。在“买不起”已经成为现实的情况下，我们应极力避免“租不起”。
第二，租赁具有更多的消费属性，租金是CPI的重要构成部分，如果租金上涨过快，就会引发潜在的通胀风险，并威胁经济稳定。无论是成熟市场，还是发展中市场，租金支出都是家庭消费支出的重要部分，因此，租金稳定对于通胀的管理非常重要。
第三，租金市场的稳定对于人口城市化具有突出含义。当前我国城市化过程最突出的矛盾就是人口城市化慢于土地城市化，大量的流动人口和新市民无法在城市获得正常的居住与生活保障。这些人群收入偏低，支付能力有限，租金上涨过快，不仅仅会对他们的城市融入构成无形的障碍，一旦他们回流农村或小城镇，也将对大城市的服务成本产生供给冲击，从而导致城市化的倒退。
因此，正是基于这些问题，租赁市场的稳定性非常重要，甚至比房价的稳定性更加重要。
4.北京近期的租金上涨幅度到底如何?
关于北京的租金上涨，近期引发了不少关注，那么真实情况到底怎么样?从贝壳研究院跟踪的数据来看：
第一，从租金指数的角度，剔除不可比因素，2018年前7月，租金指数同比上涨10.7%，略高于2015年和2017年涨幅，低于2016年涨幅。
第二，从平均租金水平看，今年前7个月，市场平均租金为86.4元/平，略高于去年同期水平，月环比涨幅为2.6%。
图1.北京租金指数及环比涨幅
数据来源：贝壳研究院
从这两组数据看，当前的租金上涨幅度应该说已经不小，究其原因，主要是三个方面：
一方面，?过去一段时间，北京市加强租赁市场监管，集中清理与拆除违规公寓、群租房及隔断房等不符合消防安全的租赁住房，导致市场上低端租赁房源明显减少。按照相关要求，部分不合规房源下架，导致了新增挂牌房源数量的下滑，使新增客房比保持高位;
另一方面，越来越多的青年白领从群租不断升级至标准化单间，或者从普通租赁升级到有装修、有服务的长租公寓，这是新旧两个租赁形态之间升级换代过程中带来的结构性上涨。从贝壳研究院最新的调研情况看，青年白领的居住需求偏好中，租住房屋的内部装修及家具家电配置是最重要的因素，超过66%的受访人认为这是决定他们选择的首要因素。一定程度上，这个结构性升级的因素在未来一段很长时间内仍将持续存在。
图2.北京租赁新增挂牌房源量及新增客房比
数据来源：Real Data数据库
再者，租赁人口向内城转移，中心城区的高租金水平的成交占比增多。从2017年末开始外围城区不符合居住要求的违规建筑、群租房等被清理，导致需求向内城转移。此外，中心城区企业密集，毕业季期间内城租赁需求也有所增多。2018年以来，北京市中心城六区租赁成交占比保持在2017年以来高位，6、7月份这一占比明显上升，7月达到了76%，是2017年以来的次高值。中心城区租赁单价较高，从而带动全市平均租金的上涨。
应该说，北京市当前的租金上涨既有供给短缺的总量因素，也有需求升级、政策监管等结构因素，但总体上是供给不足的因素起主导作用，如果租赁供给总量充足，那么，即使是一些结构性因素引发租金上涨，往往幅度有限且很难持续。
另外，从线上数据来看，贝壳找房租赁访问量和链家网租赁访问量均开始下行，显示当前租赁热度已经开始下降，新增客源的减少也预示着需求将逐步转入淡季，预计8月租金将涨幅将会继续收窄，租金压力周期性下降。但是在总量与结构问题没有得到有效解决的情况下，真实的租金压力仍然会继续存在。
5专业化机构是平抑还是扩大了租金涨幅?
近期广泛流传的一个说法是两个租赁运营之间高价拿房，并由此推升了租金，这个事件本身更多属于个案，我们真正需要思考的问题是：专业化的租赁运营机构到底起到了什么作用?或者应该起什么作用?
第一，相对于个人出租房源与二房东房源，专业化机构的供应量更可预期、更稳定，一定程度上，这部分供应恰恰是市场稳定的重要力量。一般情况下，运营机构与业主的委托合同为3—5年，在这个既定的时间周期内，这套房源就是一个稳定的供应，“可租条件”也更加确定。原则上，当机构管理的房源量越来越大时，市场的总体稳定性就会上升。
第二，专业化机构通过纠正户型错配，有效扩大了市场供给，特别是对于单间需求的租金稳定具有非常明确的作用。众所周知，市场供给端，存在一定比例的大户型，也存在不少的“老破小”房源，需求端以单间或小户型为主，且需要一定程度的装修和服务。专业运营机构的存在恰恰是打破了这种供需错配，在N+1被允许的城市，有效扩大了市场的供给，提供了高性价比房源，从而一定程度上稳定租金。
第三，运营机构的定价更稳定，波动幅度相对更小，远远低于市场租金波动幅度。从自如的数据看，历史上，无论是单间产品，还是一居室产品，租金波动幅度都远远小于市场水平，以2018年7月数据看，单间和一居室租金环比分别为0.8%和1.6%，低于同期市场水平，且稳定性更强。
第四，目前情况下，专业运营机构的市场占有率仍然十分有限，对市场的影响较小。即使是发展相对更快的北京和上海，在存量150万套左右的可租房源中，机构的渗透率太低，市场仍然以个人房源和二房东房源为主，机构对市场的正面促进作用很难发挥。
6.如何建立稳定租金的长期框架?
那么，我们如何才能构建稳定租金的长期框架，让租赁真正意义上成为一种方式，实现流动人口的“租有所居”?我们认为，核心在于构建一套完整的租赁供应体系，目前来看，至少存在三个潜在的供应渠道：
第一是存量的私人房源，这是最大的渠道，市场中仍然存在大量的闲置房源，有待进入市场，且空间巨大，这部分供应将主要满足青年白领的单间和中等中低收入家庭的整租需求。
第二是集体建设用地，目前这部分的供给空间很大，主要的问题在于如何整合分散的使用权，通过统一的规划、设计、开发、运营与管理，成为规范的、有品质的租赁供应，这部分供应将主要满足流动人口的租赁需求。
第三是企业闲置用地，特别是不少国企手中仍然有大量土地，处于闲置状态，这部分土地完全可以通过更加市场化的方式进入租赁市场，主要可以满足企业年轻员工、公务员等人群的需求。
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