国内共享办公行业从2015年兴起以来,发展已经超过3年。历经双创热潮,也曾遭到咖啡凉了、创业者不够用了的质疑。融资、倒闭、并购频繁见诸报端,如今,经风雨洗礼厚,共享办公行业也该聊聊盈利的问题了。
毫无疑问,共享经济是一个巨大的风口,共享办公更是未来最主流的商业形态之一。预计2020年,国内将有超过5000家共享办公空间。优客工场创始人毛大庆也曾表示,到2020年,共享办公将会是一个达两千亿规模的生意。
巨大的市场前景下,却鲜有玩家公开表示自己盈利。因为共享办公的角逐者,最开始是怀抱美好初衷入场的。在双创时代,空间意味着线下项目入口、精准潜在客户和地方政府补贴,有大势、有机会。然而事实却远远没有那么美好,创业孵化短期内看不到效果、政府补贴也不是长久可持续的。简而言之,很多共享办公空间在生存上都陷入了盈利困境。此时的他们,需要一个领头羊来指引完成盈利破局。
直至最近,有多家媒体联合报道,国内最大共享办公企业优客工场率先实现了盈利!报道显示,优客工场2018年上半年共享办公运营收入是2017年同期的2.5倍以上,且社区直营及管理输出整体实现经营性净现金流回正。
作为中国内地共享办公空间的开创企业和领军品牌,优客工场实现盈利,无疑是给行业内所有投资人和企业打了一针强心剂。
即便盈利的消息还未得到优客工场正面回应,但是创投圈人士对此并不怀疑。有参与过共享办公领域融资的投资人表示:“优客工场一直将社区与生态的营建与运营培养,其收入结构也越来越呈现出多元化的特征,其盈利完全是有可能的。”
线下:共享空间业务持续上涨
虽说共享办公是一个长产业链行业,从地产资源获取、产品设计打造、运营管理,到企业基础与增值服务、金融投资,再到社群、垂直资源整合等等均有涉及。但不可否认的是,对于目前国内大多数的共享办公空间来说,空间运营依旧是整个空间的主要收入来源,这点优客工场也不例外。
优客工场目前在全球35个城市布局了超过160个社区,总管理面积达58万平方米,在国内以一线城市和新一线、二线城市为主,境外如在美国、新加坡和印尼等地均有布局。同时,其并购持有的洪泰创新空间、无界空间以及服务覆盖粤港澳的Wedo联合创业社等资产已经逐步进行并表处理。
这样来看,优客工场就形成了一个横跨多个城市圈的运营化网络。在集中采购、标准化装修等方面,依托于强大的规模与资源优势,优客工场拥有充分的话语权和议价能力,同时利用科技和系统将管理的边际成本达到最佳平衡。这是其他办公空间难以企及的。
此外,凭借创始人毛大庆在房地产行业多年的资源优势和市场嗅觉,优客工场在政府拿地、写字楼租赁等方面,都有着独到的眼光。如优客工场房山社区、拉萨社区等,长期享有政府的资金补贴。诸如此类,使得优客工场本身的管理和运营成本大大降低。据媒体报道,优客工场2018年上半年经营成本率较去年同期大幅下降,经营成本的精细化管理已卓有成效。
“盈利”这个概念,说白了就是收入高于成本。那么,优客工场的在直营空间业务上的收入,究竟做得怎么样呢?我们以“优客工场阳光100社区”为例说明。
数据显示,此社区目前拥有总工位数 1308 个,工位服务费为2200-2600元/工位/月,出租率高达 92%。在2015 年 9 月正式开业,2017年全项目就已经实现盈利。而且相比较于阳光100写字楼平均7.5元/平/天的租金,优客工场的坪效已经达到8,5元/平/天,远超其他楼层。高出租率和高坪效,直接构成了其收入的主体。
但这还不是全部,优客工场的多元化收入结构已经成型。自2018年以来,仅优客工场阳光100社区这一个场地,累计场地收入、会议室收入、自助机收入、广告位收入就已经达到了数十万元。而且随着人流量的增长、频繁的开放性活动,这部分收入将会累计增加。预计2018年8月起,月收入可达约49041元,月增长率约5%。
以小见大,优客工场进行的一系列战略并购和场地布局,使其全国拥有最多社区的共享办公空间。除了满足规模扩张需求,对于本身运营服务体系也是不断的补充和完善。通过吸收其他空间的经验,所带来的规模化效应才会明显。
线上:互联网增值业务开始变现
对于优客工场这家公司来说,工位收入仅仅只是基础,从来就不是盈利的核心,这是从基因里就决定了的。2015年优客工场A轮尽调开始时,公司团队对于要不要只出租桌子赚差价、要不要从进驻的服务商收入中切出一部分等重要问题,争执不下。
据当时的高管回忆道,整整7天7夜,他们都在不停地开电话会议、不停地写邮件,几乎每个部门每个人都在发表意见。7天之后,团队就盈利模式达成一致,不只是出租办公桌,桌子只是入口,要通过基础增值服务、会员体系等获得利润。
按照创始人毛大庆的设计,未来,优客工场将在粉丝经济背景下,除了收取物理空间的租金提供现金流外,整合资源,撮合交易,依靠服务会员收取会员费等将是优客工场盈利的主要来源,而且,这种模式是轻资产式的,甚至是在线上完成交易结算的。
所以优客工场在成立之初就建立了一支40人的互联网团队。因为从一开始毛大庆就认定,优客工场未来一定是一家互联网公司和数据公司。
事实证明,这是一种极富有远见和战略意图的观点。就今天看来,互联网平台化业务正逐渐成为优客工场所有业务中的核心与枢纽业务,也是ucommune最核心的商业模式。优客工场APP也已经更名为优鲜集,在全球范围内聚集了超过15万名会员,付费转化率高达70%。
线上售卖、新会员套餐、线上会议式预订、财务法律咨询等业务,也开始大放异彩。随着会员数量的不断增加,优鲜集将成为所有中小微企业可以充分展示、运行、征信背书、撮合交易,优化其独特商业模式的超级平台,互联网增值业务的盈利效应也将进一步被激发。
服务:软性收入的核心
万变不离其宗其中,无论是租金也好,互联网增值收入也好,共享办公空间的绝大部分收入都是来自于空间入驻的企业及会员。因此是否能做好服务和运营,决定了一家共享办公空间究竟可以走多远、走多久。
为了打造一个更加舒适和高效的工作环境,优客工场从很早以前就在社区内接入了IOT设备,包括智能门禁、刷脸识别、无人超市、云打印等等分布在全球数十个社区,从而构建了一个全方位立体化的智慧办公体系,使得工作者们可以在每一个工作细节中,感受到科技发展带给人类的便捷。
此外,优客工场也非常注重社群平台的打造。优鲜集APP的上线,为入住企业的发展提供了赋能效应。每一家企业都可以在上面发布信息,聊天交友,置换资源,甚至招聘员工,优客工场的全球化生态体系,会满足他们的一切需要。
当然,如果没有物理的平台,全是虚拟的平台,很难让社群成长。所以线下活动也是必不可少的。以优客工场阳光100社区为例,2018年上半年,社区已举办活动共计113场,参与人数达10549人次。其中,平均每月至少有两场针对创业企业的课程、沙龙等分享类活动。这些社群活动的举办,不仅加深了优客工场生态内企业间的契合度, 也让入驻企业和会员们,真正感受到了优客工场的服务价值。
要知道,这些服务虽然短期内看不到什么收益,但是经过长期的运作,优客工场的口碑会越来越好,就会引来越来越多的企业入驻。拥有多少家入驻企业,就意味着能够带来成倍增长的服务交易量,更意味着社群互动可能性的增加。而这些,是维系一个办公空间持续增长和赋能价值的重要节点。可以说,服务的提升,是构成优客工场软性盈利的重要因素。
楼宇输出:未来营收的新赛道
值得一提的是,根据媒体的报道显示,优客工场的楼宇管理输出业务,也呈现出较为乐观的发展趋势。所谓楼宇管理输出,指的是利用优客工场自身丰富的运营经验和团队,对楼宇进行改造和设计,最终提升物业价值,成为整栋楼宇的管理者。
相对于传统的楼宇管理来说,优客工场凭借其共享办公空间的经验,可以为楼宇空间提供高效的运营、雄厚的服务资源以及丰富的社群活动,以实现最大化配置空间利用率,同时开拓较大的非工位盈利空间。
位于北京房山区的优客工场中细软社区,就是一个成功地案例。这个社区由中细软提供闲置场地,优客工场提供招商渠道及管理团队,开业当天便已实现了97%出租率,运营至今已为中细软实现迅速回款,可以说是打造管理输出的示范工程、创新创业的行业典范。以及优客工场南京万古社区、优客工场郑州青芒盒子社区等,都已经在不同程度上激活了当地的楼宇空间。
据优客工场CFO闫凌阳介绍,优客工场的楼宇输出业务并非只是单纯的提供运营团队而已。其实从一幢写字楼的招商、设计阶段,优客工场就开始介入,在竣工之前就进场,此后在管理运营方面以优化服务提升出租率为目标。
在收费模式上,从介入开始就收取品牌费,每年根据租金收入分成。也就是说,开发商和空间持有方很可能都会成为优客工场的合作伙伴,管理输出业务也将成为未来营收增长的一个新的赛道。
不难看出,作为国内第一家实现社区合并经营性净现金流回正的共享办公企业,优客工场在整个行业内所起到的表率作用也是不言而喻的,给行业内其他企业提供了一个可以借鉴的成功之路和盈利方向。希望在未来,优客工场将创造出更多可以实践的盈利模式,引领整个行业的风向标。
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