低碳建筑创造经济价值的关键 ：能源效率、电气化和清洁能源

近期，仲量联行（JLL）的一项研究揭示，未来几年建筑业主和使用者将迎来一个绝佳的机遇，通过推动建筑行业的净零转型，在能源效率、电气化和清洁能源三个关键领域创造经济价值。

核心要点：

机会迫在眉睫：随着越来越多的租户希望租赁符合其企业减排目标的空间，建筑业主和投资者有机会通过行动缩小低碳空间供应的差距。

三大关键行动领域：建筑物的脱碳成功与能源效率、电气化以及清洁能源的应用密切相关，这三个领域的综合推进是实现建筑脱碳的基础。

创造经济价值：在上述三个领域的投资不仅可以降低运营成本、保障能源安全、提升应对监管变化的能力，还能提高企业对高素质员工的吸引力。

当前，房地产行业处于转型的十字路口。市场压力促使建筑业主和使用者更加重视可能带来的成本节约机会。同时，企业承诺以及监管压力使得业主几乎没有空间忽视全球减排的要求。然而，精心规划和果断的行动将使脱碳成为一种战略性的经济机遇。

仲量联行对全球14个城市和11个行业的46,600座建筑的能源及排放数据进行了深入分析，揭示了建筑运营排放的动态模式，并强调了当前改善建筑性能所蕴含的经济机会。数据基于当地能源基准和报告要求编制，总计覆盖了5.5亿平方米的商业空间，每年消耗约120,700 GWh能源，相当于为1,150万个家庭提供一年的用电量。

机会已至

大多数企业租户已经设定了减少运营排放的目标，尤其是在其租赁空间内。通常这些承诺包括到2030年减少50%的短期目标。然而，仲量联行的最新研究显示，低碳空间的供应缺口正在加大。

随着越来越多的租户希望其租赁的空间符合企业减排目标，业主和投资者正面临采取行动缩小供应缺口的绝佳时机。然而，若不及时行动，这一机遇将转化为风险。

这项研究表明，如果不采取行动改善建筑性能，到 2030 年，65% 的办公楼和 75% 的公寓建筑将面临风险。

三个行动领域

要成功实现建筑脱碳，必须优先关注以下三个关键领域：通过能源效率措施优化运营、电气化运营和采用动态清洁能源策略。这三者相辅相成，只有三者共同发展，才能实现有效的建筑脱碳。

在当前市场环境下，经济利益已成为促使投资者和企业租户行动的主要驱动力，而不仅仅是减排目标。

能源效率

能源转型需要从根本上改变观念，将能源效率视为基础性的清洁能源战略，而非可选项。提高建筑能源效率是减少运营成本和排放最快捷的途径，也是能源转型的第一步。根据伯克利实验室的研究，建筑需求侧解决方案可以通过减少扩大无碳能源产能所需的投资，节省超过1000亿美元的电力成本。

根据建筑类型的不同，轻度到中度的能源改造可以节省10%至40%的能耗。仲量联行的研究表明，所有建筑在轻度改造方案下每年可节省29亿美元的能源，在中度改造方案下这一数字可达到114亿美元，平均每平方英尺节省0.49美元至1.94美元。

图片来源：JLL

节能潜力

提高能源效率是成功实施能源战略的关键，它能够帮助消费者应对能源价格波动带来的挑战，并降低老化电网的风险。

根据国际能源署（IEA）的数据，能源效率在减少全球二氧化碳排放中位列第二大贡献。在仲量联行的研究中，所有城市的建筑层面数据显示，较低的能源使用强度（EUI）与较低的排放量呈现直接的线性关系。然而，随着电网变得更加清洁，单位能源效率的提高对排放量的边际改善会逐渐减弱。因此，在巴黎和西雅图等电网较为清洁的市场，趋势线更为陡峭，而在墨尔本和丹佛等能源网络较为“脏”的市场中，趋势线则较为平缓。

一种常见的误解是新建筑的能源效率远高于旧建筑。虽然强制性标准、建筑规范和标签有助于确保新建建筑达到最低效率水平，但仅有纽约和阿姆斯特丹等少数市场在新建建筑的 EUI 方面表现出显著的改善。

建造节能、低碳的新建筑比在现有建筑中实现显著的能源和排放减排要容易得多。要实现建筑脱碳，这两者都必须兼顾，但确保新建项目自始至终都是低碳建筑，应该成为所有市场的标准。根据SBTi发布的《建筑指南》规定，所有新开发项目和重大翻新项目的设计需确保能源性能比同类建筑的地区或国家中位数提高70%。

供暖和制冷系统通常占据建筑物能源使用的最大份额，因此针对这些系统进行改进将对能源消耗、排放和成本产生重大影响。以标准办公楼为例，大约40%的总能耗来自其暖通空调（HVAC）系统，因此冬季EUI显著增加。例如，在美国华盛顿特区，1月份办公楼的平均EUI比6月份增加了60%，并且天然气在冬季的能源使用比例远高于夏季（1月份占46%，而6月份仅占16%），这也意味着冬季的现场排放量会激增。

好消息是，目前已经有许多高度节能的措施和技术解决方案可以部署。这些改进不仅能够减少能耗和成本，还能提高建筑物使用者的舒适度。仲量联行的研究人员通过使用机器学习、能源建模和外部数据源，不断优化所有HVAC设备，从而将能耗和成本减少20%，同时提高室内空气质量和租户舒适度。成本下降、排放减少以及更好的用户体验的结合，使得这些建筑对租户更具吸引力。

电气化

对于建筑和交通行业来说，迈向净零转型的关键之一就是电气化的过渡。若处理得当，电气化与效率提升可以并驾齐驱。由于设备、安装和运营成本在许多市场已具有竞争力，电动热泵成为高效电气化的有效解决方案。目前的先进产品相比传统的电阻热锅炉效率提高1.5至3倍，甚至比传统的燃气锅炉效率高出4.5倍。虽然热泵对空间有不同的需求，但它们在现有建筑中是一个有前景的解决方案，尤其在气候寒冷的新建筑中，热泵也成为重要的选项。

仲量联行的研究表明，在能够获取能源输入数据的九个市场中，华盛顿特区和西雅图的全电气化建筑占比最大，分别为51%和44%。其他市场的电气化建筑比例均低于30%。然而，电气化并非都同等有效，目前大多数电气化通过电阻加热实现，而忽略了效率问题。更为重要的是，大部分电网仍依赖化石燃料。因此，电气化与排放减少之间的关联并不像能源效率那样直接。唯一呈现出线性关系的是美国西雅图——电力使用越多，排放量越低，全电气化建筑的排放量最低。

许多地区已经开始确保新建建筑为全电动建筑。例如，2019年，美国加州伯克利成为首个要求所有新建建筑全部采用电动系统的城市，之后约有100个其他城市效仿，其中包括纽约、旧金山和洛杉矶。

用电力取代现场化石燃料可大幅减少或消除建筑的范围1排放，对建筑业主而言，这是一项重要的杠杆。为了实现气候目标，企业租户越来越多地寻求净零碳建筑，但目前市场上几乎没有这类建筑可用。作为临时解决方案，他们选择100%电气化的建筑，并通过现场或场外采购清洁能源来满足需求。因此，市场需求加上降低公用事业成本的能力，使得高效电气化有望显著提升建筑价值。

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