随着全球气候危机与能源危机的加剧，提高商业建筑能源效率以快速降低能源消耗、碳排放和成本的压力越来越大。为了加速投资，英国政府出台了新的立法，要求建筑物满足最低能效标准才能出租，如果不能满足新规标准，商业地产将面临数十亿美元的损失。
在本文中，英国西门子金融服务公司的托比·霍恩 (Toby Horne) 和奥利·芬基尔 (Ollie Finkill) 阐述了这项新立法对现有商业建筑存量的影响，以及专业金融解决方案如何促进传统建筑物的升级改造。
英国政府表示，提高建筑物能源效率是“企业减少能源使用并降低其所占用建筑物的相关费用的最具成本效益的方式之一。”为加速行业变革并打击洗绿行为，英国出台了日益严格的环境、社会和治理（ESG）法规。2023 年 4 月 1 日出台的立法现在禁止业主租赁 EPC 评级为“F”或更低的商业建筑。这些规定不仅禁止非住宅业主在建筑 EPC 等级低于 E 的情况下授予新的租赁，而且现在也适用于现有租赁。
什么是英国房产的EPC标准？EPC（能源绩效证书），是英国用于评估房屋能源效率的报告证书。旨在提供房屋能源使用和减少碳排放的建议。EPC证书目前是以A-G级别来衡量房屋的能源效率。A级表示房屋能源效率非常高效，G级则表示房屋能源效率非常低。EPC证书由专业的EPC评估员进行评估和授予。评估员会检查房屋的各个方面，包括建筑结构、保暖性能、供暖系统、照明和其他相关因素。评估后，评估员将为房屋颁发EPC证书，该证书有效期为10年。
业界认为，鉴于出租建筑占英格兰和威尔士非住宅存量总量的61%，且占非住宅建筑总排放量的 37.5%，这是一个紧迫的问题。
根据英国政府最新估计，目前英国约 11.4% 的商业建筑未能达到新标准。 由于这些不断增长的可持续性要求，在商业建筑中实施能源效率改进必须成为设施管理者和建筑业主的首要投资优先事项。
评级较低的建筑物业主必须提高这些建筑物的能源效率，否则将面临 5000 英镑至 150000 英镑的罚款。除了经济处罚外，建筑物业主和投资者还容易因在公共登记册上被“点名批评”而受到声誉损害。然而，最重要的是，如果不立即进行改善，其物业可能会变得不可出租，导致资产搁浅并威胁商业价值。
这只是英国政府整体净零提案的第一阶段。长期发展轨迹要求所有非住宅租赁建筑到 2027 年达到 C 级，到 2030 年达到 B 级。
紧急升级
随着未来十年监管的收紧，建筑业主可能会考虑采取渐进式的升级方法。然而，租赁周期（通常为 1-5 年）和业务可持续性问题意味着今天的居住者已经在寻找明天的建筑。
然而，提高能源绩效可能是一个成本高昂且复杂的过程。商业业主和投资者对在 2030 年截止日期之前将其房产和房地产投资组合转换为 EPC B 的预计成本表示担忧。正如欧洲房地产贷款人行业协会欧洲商业房地产金融委员会首席执行官 Peter Cosmetatos 所解释的那样，“大多数业主 [...] 没有可持续发展团队或净零计划，或者很可能没有股权背后的资本侧。”
根据西门子金融服务 (SFS) 的最新研究，据估计，写字楼和零售行业总共有超过 600 亿英镑的商业地产价值面临风险。这是相当巨大的，但能源效率潜力也很大。事实上，英国公司(业主、房东和租客)被认为错过了大约10亿英镑的成本节约，这可以通过投资于能源效率来实现。
与专业金融家合作，可以利用潜在的节能来有效补贴投资，这意味着建筑物改造通常可以零净成本实现。
通过专业融资支持投资
考虑到转换的预期成本，公共和私营部门的组织越来越多地寻找经济上可行的方法来进行能效升级。为了满足这一需求，专业金融家现在提供融资方案，利用未来的节能来为建筑技术升级提供资金——涵盖冷凝锅炉、太阳能电池板、供暖通风和空调 (HVAC)、隔热、智能建筑控制和任何其他技术需要将建筑物升级到更高的能源效率水平。这些融资计划使建筑管理者能够以低成本甚至零净成本实现战略升级。
在零售和办公领域，此类改造项目的可用资金很少，要么是因为房东寻求收益最大化，要么是因为能源成本通常转嫁给租户。然而，随着 F 级和 G 级物业不再出租，不良资产的威胁正在为能源效率升级提供令人信服的新动力。专业融资方案允许进行资本投资，而无需占用宝贵的现金。从某种意义上说，建筑业主无需进行投资即可获得有价值的成果——减少能源消耗。
通常，通过采用节能技术改造建筑物，可以减少 15% 至 25% 的能源支出。一旦融资期结束，并且利用节省的能源来有效支付改造费用，业主及其租户将随着时间的推移继续获得所实现的能源节省的全部收益。
总结
商业建筑改造是 F 级和 G 级建筑业主的当务之急，这些建筑目前在英国市场上无法出租。如果不立即投资，这些房产将面临失去商业价值的风险。同样，随着法规收紧，EPC B 以下的任何建筑如果不在 2030 年之前升级，可能会变得无法出租。
除了升级建筑的迫切需求之外，流动性的改善和能源成本的节省也为投资可持续发展项目提供了强有力的商业理由。由综合技术和金融提供商提供的这些零净成本转换项目的潜力仍然相当大。当务之急是建筑业主尽快抓住机会，确保建筑合规，并停止浪费和不必要的能源消耗和成本。
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