ESG与绿色建筑：它们是否值得投资？

近年来，随着关于 ESG（即环境：Environment、社会：Social Responsibility和治理：Governance）投资和绿色建筑的喧嚣声越来越大，许多房地产投资者现在认为符合 ESG 标准的房产是首选的投资选择

你知道建筑环境产生了全球 39% 的温室气体排放吗？具体而言，根据2021 年世界经济论坛的一份报告，其中 28% 的排放来自运营排放，而 11% 来自建筑材料和建设过程。难怪将建筑环境脱碳以到 2050 年实现净零碳排放是 2021 年联合国气候变化大会 (COP26) 的重要议程。

近年来，环境、社会和治理 (ESG) 或“可持续投资”这一投资概念的兴起，也可能是建筑变得“更环保”的另一个强大驱动力。这种趋势正在迅速获得动力和牵引力，房地产可持续性指南的发展证明了这一点，例如美国能源和环境设计先锋评级系统（“LEED”）；英国建筑研究机构环境评估方法（又名 BREEAM）；欧洲非上市房地产车辆投资者协会（又名“INREV”）；澳大利亚国家建筑环境评级系统（又名“NAB。

这意味着越来越多的建筑业主致力于提高能源和用水效率以及减少现有建筑的碳足迹。房地产开发商现在也更愿意将能够实现这些目标的技术和功能整合到他们将建造的新建筑中，有效地解决 ESG 中的“E”问题。当然，不要忘记，资产所有者还推动解决 ESG 中的“S”问题，通过采用可增强其建筑占用者的健康和福祉的功能，或提供更多可负担的住房以造福更广泛的社区。

很容易理解为什么绿色建筑或符合 ESG 的物业多年来迅速普及，因为它们具有明显的经济和社会效益。这些包括：

运营绿色建筑的主要经济效益之一肯定是减少能源和水的消耗，以及由此产生的巨额账单。根据海峡时报的新闻报道，在 2008 年至 2021 年间，新加坡1000座商业建筑的能源效率提高了14%。这节省了1000 吉瓦时的能源，相当于每年节省高达2亿新元的电力成本。而且，我们谈论的不仅仅是建筑物中常用设备的节能，例如灯光、电梯或自动扶梯。

事实上，建筑物消耗的大部分电力来自加热和冷却它。例如，在美国，大约43% 的能源使用归于这个目的。在新加坡，高达 40% 到 50%的建筑用电量来自制冷。因此，解决建筑物供暖和制冷的高能耗和成本问题至关重要。

当谈到为建筑降温时，最常见的建筑节能方法之一是采用蒸发冷却系统，它利用不断重复使用的非饮用水。凤凰制造公司(Phoenix Manufacturing Inc.)的一位专家说，在某些情况下，如果应用得当，这些系统可以为业主节省50%甚至更多的能源。凤凰制造公司是蒸发冷却器行业的领导者。这可能只是减少建筑能耗的一种方法，但它将产生重大影响。用水效率也是使建筑更具环境可持续性的关键。物业经理通常采用的一些策略包括节约用水的管道装置和使用非饮用水，以满足建筑内的各种用途。你可能会惊讶地发现，根据美国绿色教育基金会的调查结果，单单是节水的管道装置就可以节省超过80%的建筑用水量。这也是减少建筑用水量最简单的方法之一。因此，巨大的公用事业成本节约显然是一个显著的经济效益，这可能会继续推动资产所有者“走绿色道路”。

在为建筑物降温时，建筑物节省能源的最常见方法之一是采用蒸发冷却系统，该系统利用不断重复使用的非饮用水。来自蒸发冷却器行业的领导者 Phoenix Manufacturing Inc的专家表示，在某些情况下，如果应用得当，这些系统可以为业主节省 50% 或更多的能源。这可能只是降低建筑物能耗的一种方法，但它会产生重大影响。

用水效率也是使建筑物更具环境可持续性的关键。物业经理通常采用的一些策略包括节水管道装置和使用非饮用水来满足建筑物的各种用途。根据美国绿色教育基金会的调查结果，你可能会惊讶地发现，仅使用节水管道装置就可以节省建筑物 80% 以上的用水量。这也是减少建筑物用水量的最简单方法之一。因此，巨大的公用事业成本节约显然是一项重大的经济效益，这可能会继续推动资产所有者“走向绿色”。

随着全球绿色建筑规范越来越严格，绿色材料和技术的供应链更加发达，房地产行业现在更擅长交付绿色建筑。据世界绿色建筑委员会称，这导致与绿色建筑相关的设计和施工成本总体降低——当然，除了通货膨胀的影响。虽然这可能并不一定意味着开发绿色建筑的成本低于那些不那么绿色的建筑，但这肯定意味着现在设计和建造生态友好型建筑的成本更低。

即使开发此类绿色建筑的成本高于其他建筑，研究表明，这些建筑在整个生命周期中节省的能源和水成本最终将超过早期的投资成本，并从长远来看可以“收回成本”。

随着环境可持续性意识的提高，许多企业现在在租赁办公室时更倾向于满足其可持续性议程中的某些标准。根据仲量联行 2021 年报告中公布的调查结果，亚太地区十分之七的企业愿意支付租金溢价来租赁经可持续发展认证的建筑物。这也与该地区的房地产脱碳驱动正在促使 80% 的企业占用者优先考虑有助于他们减少碳排放的地点这一事实相吻合。这意味着绿色建筑更有可能吸引和留住租户，租户将更愿意支付更高的租金将办公室设在此类建筑物中。据仲量联行称，大多数亚太地区企业租户已经为此支付了 7% 至 10% 的租金溢价。

最终，在资产处置时，与其他可持续性较差的建筑相比，绿色建筑更有可能获得更高的售价，因为从长远来看，它可以为资产所有者带来经济利益。事实上，一个2022 年世邦魏理仕的报告也得出了同样的结论，断言“绿色建筑将获得更高的租金和更高的资本价值”。

在过去两年左右的时间里，COVID-19 大流行加剧了资产所有者在其现有资产和待建资产中考虑更多 ESG 特征的需求。特别是针对 ESG 中的社会问题，通过加强办公楼的空气通风和过滤系统来改善室内空气质量，并通过更密集和定期清洁公共区域来改善居住者的健康和健康和共享设备和便利设施，并让所有人更容易获得消毒产品。在一些负担得起的住房和老年生活社区尚未广泛普及的国家，ESG 投资也有助于弥合这些差距并产生显着的社会效益，同时获得丰厚的财务回报。所以，

人们很容易就会赶时髦，投资一处标榜绿色环保或符合ESG要求的房地产。但是我们真的知道它是否是它声称的那样吗？例如，在世界上一些不存在绿色建筑绩效评级的地区，投资者可能很难区分真正可持续的房产和“洗绿”的房产——即在市场上标榜为具有低碳足迹以及节能和节水，但实际上并不具备任何或所有这些优势。

在某些情况下，物业可能确实符合绿色建筑的标准，并且可以准确地进行营销。然而，由于可持续性标准较低，该物业所在的市场可能尚未看到对此类物业的强劲需求。当这种情况发生时，此类物业在该市场的价值可能不如位于具有更高可持续性标准的其他市场的那些物业。也就是说，这些房产的投资者可能不会获得他们所设想或承诺的那么多经济利益。

虽然绿色建筑和符合 ESG 标准的房产似乎是有吸引力的房地产投资主张，但投资者可能应该问问自己，他们是否有足够的信息来冒险？在闪亮的营销活动背后，重要的是投资者能够确定他们所投资的房产是否能够真正实现承诺的可持续经济利益。

为此，他们可能需要考虑利用房地产可持续性和 ESG 专家的专业知识，他们将代表他们进行严格的尽职调查，以确保绿色建筑的真实性、它可能产生的经济利益，因为以及与之相关的风险。

很明显，ESG 投资将长期存在；绿色建筑也是如此。事实上，这种投资趋势将有利于整个房地产市场，因为它将推动对更高质量、更环保的房地产的更强劲需求，并对社区产生积极的社会影响，造福于我们的子孙后代。

预计未来会有更多的业主加入“绿色联盟”，世界各国政府可能会为实现可持续发展目标提供更有力的支持和监管推动，设计和建造绿色建筑的成本应该会随着时间的推移而降低，从而使这些房地产更快地开始“为自己买单”。

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