京东上线“卖房”会是一门好生意吗？

·极客观察6月1日（文/石头） 踩着618的节奏，京东把房地产业务一并拉到了自己的业务范畴之内。

5月22日京东打出“自营房产业务”，上线1000套京城房源。这天不过是发个通告、周知四海，真正发力的日子还要从6月1日开始。

京东卖房“二进宫”

要说涉及房产业务，这并不是京东的第一次。之所以这样说关键就在于“自营”两个字。

早在2017年，京东就把触角伸向了房地产领域，比如租房、卖房，只不过从形式上属于引入第三方房产机构入驻平台。其引入第三方之后，收效平平。

当时，京东涉足房产业务，其实连中介的角色都算不上，充其量是帮这些机构做做引流、打打广告。

而这次则直接上手“自营房产”，成了房企的代理商，从策划宣传、销售、售后等各个环节一把抓。

作为电商头部，京东的最大特点就是“自营”，这样做的目的在于对流程、细节、质量的全面把控，这也是京东提升平台品质和效率的一贯做法，包括自建物流。

但是，这样做也有不利的一面，自营模式包括物流都属于重资产投入，回本盈利周期较长，尤其是电商这类行业，再加上同业竞争，大概率会造成较长时期内的资金承压。

其次，相比其他平台型电商，京东的毛利水平始终处于同行业下风。

另外根据以往京东财报显示，京东自营业务收入比重开始逐年下降，从2017年一季度的92.8%下降到2019年三季度的88.1%，京东向平台化倾斜的迹象会越来越明显，但京东并不会“去自营化”，因为自营是京东的战略根基，这一点不会轻易动摇。只是会找到一个合适的平衡点，平抑成本费用。

凭借电商优势切入“后房产时代”

既然自营比重出现弱化现象，为什么还要上线自营房产，亲自操刀呢？

这里就必须提到一个大的前提背景。2020年的疫情，打乱了所有的生产生活计划，经济增长受限、消费紧缩，除了餐饮娱乐遭受重创以外，房地产作为资产核心似乎也是风雨飘摇，行业形势更为紧迫，上有限炒政策施压，也有疫情从中阻击，下到居民消费收紧，所有表现让房企不得不转变思路设法脱困。

数据显示，2020年房企到期债务接近1.5万亿，年中更是一波还债高峰期，例如此前恒大作为房企头部竟然打出8折、9折甚至7折的降价销售策略，一是清库存；二是回笼资金，三是调转船头。那么对比其他体量不如恒大的中小房企来说，恐怕处境更加为难。

从今年2019年开始购房需求已大不如前，但不可否认的是从年初到现在，由于疫情防控措施的必要，确实积压了一部分刚性购房需求，那么这部分需求该如何释放，既要解决低成本销售还要解决线下看房的临时“桎梏”，很显然房企“触网”就成了最佳路径。

在居民消费领域，房产称得上是大宗商品之最，所涉销售环节极为严格，对卖方平台也是高标准严要求，而京东覆盖的用户群体，多以一二线消费者为主，消费能力相比较高，这与京东的品牌定位关系密切，所以房企也容易同京东达成合作。

同时，基于京东自营长期以来严于律己的品质输出，这相当于京东本身无论对房企端还是消费者端都具有一定的品牌信任背书。

另外京东方面也表示，上线“自营房产”业务，首先京东对上架的房源要进行评估，确保房源具有独家优惠、线上锁房、无理由退订、价格保护等特点；同时平台与开发商进行对接，打通房源数据库、销控、置业顾问以及财务系统等。

所以，如果不是采取自营模式，很多细节是无法全面打通的，而且这也向外界传递了一个重要的信号，京东首次上线自营房产业务将会作为今后其平台在各区域、城市大规模复制的一个试点，由此也会引发其他平台参与到这块市场的竞争中。

线上卖房能走多远？

据京东对外信息显示，京东为用户提供在线看房、选房等房产信息，包含京东甄选房源、自营特惠政策、线上锁房、无理由退还意向金等服务，而开发商则是向用户提供线下看房等服务，并与用户签署房屋买卖合同，由开发商商承担卖方责任义务。

所以就目前的情况来看，线上卖房并不能取代线下，至少支付环节必须要在线下完成，当前最大的意义在于引流，利用平台流量优势，广撒网继而从中获取精准客户，当然未来线上卖房所涉环节也会一步步渗透，重新调配线上线下所占的比重，这也是电商走双渠道融合的必然趋势。

除此之外，“自营房产”业务同样会为京东导入更多高端消费群体，赋能其他家电、3C等商品的销售，这一点对京东可谓“一石二鸟”。

综合上述观点，京东开辟“自营房产”业务，短期内并不会有太多收益，在这个时间段上线，更多的还是为其年中618造造声势、敲敲边鼓，但这并不等于线上卖房此路不通，要想形成规模优势，完全成熟，还需要行业参与及时间进行调剂。

另外，随着房子从投资工具向自住型商品角色的转变，房地产市场的规模也会出现很大程度上的萎缩，但不是完全消失，因为刚需永远存在，市场规模也会趋于稳定，所以留给电商行业的“卖房市场”也不会很大，但电商行业在这一细分商品领域的竞争却会越来越激烈。

图片来源：（京东商城app）

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