与城市全联接：房地产下半场的智慧选择

按照华为的最新预测，到2025年全球个人智能终端将达到400亿台，企业和机构的人工智能利用率将达到86%，数据利用率将达到80%，智能将像空气一样泛在。那么，届时我们的城市和生活将变成怎样？

2018华为全联接大会现场图

10月10日，作为中国城市更新领跑企业，绿景中国（以下简称“绿景”）受邀参加2018华为全联接大会。绿景副总裁、深圳房协城市更新专业委员会主任郭鹏生作为这届大会智慧园区专题特邀嘉宾，分享了《房地产的科技进化之路》。郭鹏生提出：房地产的科技进化势在必行。

此次绿景与华为在“智慧城区”领域的 合作与尝试，由华为提供智慧技术，联接城市的各层数据，建立数据信用满足丰富需求，用科技来实现城市更新的记忆传承与人文艺术，这是城市更新的创新，更是对于未来城市发展的先行。同时也为房地产行业带来一个新的模式和价值。

采访现场

智慧化或成中国房地产下半场入场券

近日，有房企强调当前要务是“活下去”，背后的原因本质上是中国房地产市场正在发生变化。事实上，对于中国房地产下半场的路径选择，未来各房企或有各自不同的选择。未来房地产需要有可复制可持续发展的商业模式。

房地产行业在可预见的未来是“永生”的，只要人的活动存在，就需要空间，而房地产就是运营空间的执行者，郭鹏生认为，“活下去”其实是换一种活下去的方式，而不是活不下去。房地产过去十年，以传统地产开发模式透支了市场、资金和社会的消费能力，因此，这是一个商业经营模式转变的命题。

郭鹏生强调，在全球经济一体化的背景下，科技是城市发展迈向知识性经济体系的主要动力，也是解决高密度城市带来交通和环保问题的有力举措。城市更新与高强度开发会成为房地产行业下半场长期态势。未来房地产市场转型道路上，房企需要展现更多的能力，如开发的能力、持续高效运营城市的能力、科技运用能力、数据化模式的能力等。

“科技+地产”不是噱头，而是未来发展的必然趋势。郭鹏生认为，以往房地产对于“智慧”的概念实施操作是“至上而下”、“单体局部”。而现在需要市场的反馈，以促进“智慧”的进化。房地产想要打造更好的体验，就必须与科技联接，科技是联接世界提供背后的技术支撑。

“智慧城区”成房地产开发转型的“金线”，科技杠杆将成房地产下半场重要工具

郭鹏生提出，房地产市场的未来存在两条“金线”。一是从简单的“开发售卖”转变为“全价值链的空间经营”，二是“智慧化”在房地产的应用从简单的“智能化产品应用”升级到“智能生态系统”的服务。正是从大规模的城市更新与高强度的城市开发，逐步转型智慧城区的平台搭建与运营，从而基于数据，产生全链条的价值。使得城市空间的开发，受惠每一个人。城市更新与高强度开发成为房地产下半场的长期态势，而在这两点上积累优势的企业才具备跨越房地产“金线”的基本条件。

中国地产高速发展的二十年里充分利用了各种“杠杆”，即金融杠杆、政策杠杆、管理杠杆，以及需求杠杆。现在这些“杠杆”都出现了局限性，甚至扭曲。因此，在2018HC大会上，绿景提出了“数据的马斯洛金字塔”，并表示科技改变人们的生活方式和需求。

郭鹏生表示，随着社会发展，数据需求迭代升级，未来界定个人社会能力标准的可能是个人数据占有能力、数据交换能力、数据支配能力。而这些反映到房地产领域的启示就是根据用户对“科技”、“数据”的需求来对应提供服务。用户所关心的不是技术的难度和复杂度，更多是在空间中的体验感、舒适度，所以“科技+地产”是未来发展的必然趋势，并不仅仅是噱头。未来，房地产场景的创意和联接，科技背后的技术方案和支持，两者有机结合才能为人们提供足够好的生活服务体验。

目前，传统地产的时空体验正被科技颠覆，“科技杠杆”将是中国房地产下半场的重要工具，可以提升各种效率和质量。传统房地产注重的是空间的提供，忽视了空间服务的价值，现在这部分的价值体现愈发显著，通过经营物业，体验服务可以对房地产的空间价值起到保值、增值作用，从而产生衍生价值。

绿景携手华为，场景与技术优势互补，建立可复制开发模式

绿景所理解的“地产+科技”的本质是，城市资源有限，尤其是一线城市核心的土地资源，未来高效、优质并持续的运营城市空间，所以需要构筑出一套可持续发展的智慧城区生态系统。目前“智慧”概念已泛滥，很多企业提供的应用场景其实是分散独立的，数据之间难以打通整合。绿景希望寻求一家科技企业能在系统运营上有持续进化能力和专业运维能力；能打造一个可接入各种应用的复合平台；能建立统一的数据标准，兼容各项功能模块，并具备成熟产品的能力。

绿景对“智慧城区”的理念是给人提供各种活动场景的体验。这不是目前的房产企业所能独自实现的，它需要强大的技术支持,而技术恰恰是华为的优势。而这对于华为，也需要将技术转化为场景。“智慧城区”建设正是二者优势互补的完美结合点。绿景与华为携手，以科技应对未来房地产市场需求的变化。在“智慧城区”项目中，将提供人与人之间互动的场景服务，华为在其中提供的技术支持，以华为打造的数字化平台，是个开放的平台，未来其它技术合作公司也可以根据一个技术标准来进行叠加，提高技术活跃度。

郭鹏生强调，打造智慧城区，建立智慧生态，单靠技术是无法形成系统与场景的有机结合。智慧城区是空间场景体验与虚拟科技体验的交互融合，前者是房地产公司的优势，后者是科技公司的强项。智慧城区建设是绿景与华为在各自领域发挥优势的完美交汇点，这既是绿景大型城市更新项目面向未来运营管理必要的选择，也是绿景自身信息化发展的重要契机，更是集团与合作伙伴们对城市未来负责任的表现。

在稳健的开发战略之下，绿景将积极探索智慧化的实践，建立稳定的、可复制的“地产＋科技”开发模式。

空间与科技的 嵌合 打造智慧城区标杆

绿景智慧城区将借助华为ICT技术，通过数字化虚拟城区的生态系统实现实体城区的万物相联。华为“平台+生态”的战略，以空间数据构建可视化的管理平台，实现实体城区数字化，从而解决绿景在空间服务上面临的系统、平台、标准的问题。

郭鹏生表示，作为全球500强企业和中国科技企业的龙头，华为的品牌使命、企业文化都是绿景学习的标杆。目前绿景与华为的合作，侧重阶段性的智慧城区顶层设计，结合绿景大型旧改项目，梳理智慧城区整体框架、应用场景等。具体而言，绿景将与华为共同对虚拟空间系统平台架构的构建、数据应用的标准化、治理方案的制定等课题展开 合作研究，优选华为产品助力绿景开展大规模城市更新项目，为房地产行业带来新的变革。

华为为绿景提供的技术解决方案，可以让绿景站在一个全新的角度来理解和运营城市更新，它可以让未来的城市变得安全、高效同时富有乐趣。更重要的是，科技是为人的服务的，所以会让未来城市区域的居民，更便捷、人性化的享受城市发展的红利，享受城市人文和艺术之美。而引入虚拟空间系统平台、数据应用标准化等等技术方案，则可以让我们运营城市的效率进化到一个全新阶段，并且持续为居住者优化生活方式。

在绿景超级旧改航母项目的开发建设过程中，由华为提供智慧园区解决方案，双方将就项目“智慧城区”的虚拟空间搭建、架构设计、系统落地、数据应用、治理方案的制定等展开 合作。在智慧城区的运营管理中通过物联感知设备建立联系，并逐一渗透至住宅、商业、商务、酒店、公共交通等各功能类型的多种场景。借用地产及科技优势，绿景和华为将实现优势互补，共同打造智慧城区标杆。也借此完成我们在所谓房地产下半场的探索和实践。

人文艺术，是智慧城区追求的终极价值

目前“城市更新”是未来地产开发的主流方向，是唤醒城市活力的重要举措。而在城市重建过程中，常面临一些困惑，如城市的记忆会随着拆除重建不可避免的消失，“拆”与“不拆”成为艰难选择。而科技进步则可以提供多元的文脉留存、城市记忆保留的工具和方法。

郭鹏生强调，人文艺术是智慧城区建设的终极价值，对于城市更新项目而言尤其意义深远。注重人的空间体验和感受，提升生活效率，在衣食住行、健康、医疗、安全、交往等各个维度上实现科技带来的优质体验，是地产企业的科技进化之路，也是在未来绿景的大型城市更新项目中能够率先看到和体验到的。

郭鹏生指出，绿景携手华为，借助华为的技术，通过“虚拟空间”来对新建筑进行数据验证，用虚拟空间对拆除的老建筑进行数据留存。未来信息整合后的智慧城区，会使建筑和人的“数据”得以永生。智慧城区绝不只是冷冰冰的数据，人文艺术才是智慧城区的永恒价值。智慧城区的指向，不只是现实功利的价值，还应用科技传递情感、用科技传承技艺、用科技凝聚社会。

科技终极使命是情感的传递，记忆的传承，打破时空的限制。所以，绿景将打造一个拥有历史人文艺术气息、活力丰富的生活空间，满足未来大城市的人文居住需求。

小结：

地产行业的产业升级及转折点，比想象中来的更加迅速，而机会只留给做好准备的企业。“智慧城区”是房地产下半场的重要路径，打造出可复制的“智慧城区”标杆，要实现这样的目标或许还有一定距离，但是绿景与华为的合作，是场景与技术优势互补的最佳证言，给了我们很重要的信号，那就是一个基于科技与数据的城市更新模式正在建立中，我们的城市也有望从过去的“被动更新”到“适度进化”，这对于当下的中国城市和中国房地产，都意义深远。

绿景接下来的重点发展方向，是持续提升城市活力和生活价值，增强城市综合运营能力，通过科技在城市更新项目上的持续实践，打造出可复制的“智慧城区”标杆。这样的实践值得期待，相信也将是行业内的创举。

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