刘兴亮｜房产大数据：享用型消费崛起

每次参加同学聚会、朋友聚会，房子永远是一个热门话题，而且大家流露出来的那种情绪，我觉得还是挺复杂的。

中国的GDP是72万亿，衣食住行就占了非常大的比重。衣，是淘宝所在的零售市场，这个市场的规模是30万亿，整个中国GDP的42%是在零售行业。食，是美团点评所在的行业，就是餐饮或者是生活服务，这个行业市场规模大概在6万亿。住，市场规模有16万亿，占中国GDP的20%。行，出行服务，也就是滴滴所在的行业，这个行业在8300亿，不到一万亿的市场规模。

大概是这样的格局。占据了GDP的20%的房地产市场，自然就成了大家茶余饭后的谈资。

一、也许你想了解：

房价今年前半年是涨还是跌？全年呢？明后年呢？

今年又买房意愿的人多吗？和往年相比是涨还是跌？

什么时候买房合适？在哪儿买合适？

买新房还是二手房？

大家买房的原因是为了啥？孩子？住的更好点？投资？

二、主要数据：

3月7日晚，由中央电视台财经频道联合国家统计局、中国邮政集团公司推出的《中国经济生活大调查》发布晚会在央视财经频道正式播出。房子作为最受关注的民生话题之一，一直备受百姓热议。链家董事长左晖应邀，通过链家的大数据向大众阐释，消费者如何通过房产消费，实现生活品质升级。

下面简单摘录部分数据：

1、2017年初有购买房意向的消费者在过去几年中第一次跌掉了20%以下，只有19.76%，相较2016年的22%，2015年的27%有着持续下降的，这是非常重要的一个信号。

2、2016年上半年， 链家二手房成交数据显示，链家用户购房原因如下，38%是因为居住条件升级，18%是因为工作， 16%因为教育因素，13%是为了投资，10%是因为结婚，5%是为了养老。

3、一二线城市选择二手房的越来越多，从调查数据看，选择二手房还是新房，今年有58.7%的消费者会选择城区交通便利的二手房。另外在北京、上海、深圳实际购买的人群超过70%选择二手房消费，这是城镇化过程中所出现的一些很有意思的情况。

4、北京、上海的调查数据显示，在过去的四年中，也就是从2013年到2016年，人们首次购房年龄从30岁推迟到34岁，每年推迟一岁。也就是说，大城市中的年轻人用越来越长的时间停留在租房市场。从数据来看，2015年全国有接近1.6亿的人选择租住，预计2020年将达到1.9亿，链家研究院预估到2030年将有2.7亿的人口选择租赁的居住方式。

5、有着越来越多的人将租房作为一种生活方式，从数据来看，接近三分之二的租客会将更多的精力和资源投入到租住的领域里；接近八成（79%）的消费者，尤其是年轻租客表示，如果品质足够好，租期足够稳定，一直租房住也无妨。

6、目前租客的平均租房周期达到415天，业主的平均出租周期超过了1000天（达到1095天），这两个数据相较过去有着明显的提高。

7、也有一些有意思的数据与趋势：（1）如果房产证署名是在一个购房者的情况下，2016年署名为女性的比例占到了46%，写男性的为52%，还有2%是法人的购房，意味着女性越来越强；（2）同时可以看到80后购房比例在今天占绝对值，超过60%，且这一比例还在逐渐升高，80后看房子是最多的，但决策周期倒不是最快的，从线下进入看房领域到成交，决策周期最快的是90后，为31.08天；决策周期最长的是70后，达到47.55天，决策周期比50后、60后时间都长，也不知道为什么70后这么纠结。（3）同时我们可以看到在过去一年中，有互联网行为的购房者从前年的69.06%提高到今年的83.1%，这是非常快的。互联网的发展在房地产领域是非常大的趋势。

三、从几个有意思的数据说开去

1、互联网行为对于购房的决策影响

“在过去一年中，有互联网行为的购房者从前年的69.06%提高到今年的83.1%，这是非常快的。互联网的发展在房地产领域是非常大的趋势。”

链家的这个数据很有意思。房地产虽然是一个很大的市场，但又是一个很特殊的市场。在房地产市场中，购房交易的频率比金融市场低，房产交易有关数据的公开信息不足，消费者能从市场直接获得的房屋价值的信息量很少。而专业信息的搜索成本比较高，互联网络和新闻报道等信息资源就成为了购房者获取信息和交流信息的一个主要途径，特别是互联网的信息传播和信息获取，对消费者的购房决策起着重要的作用。

具体来说，房地产行业互联网化，最终是地产经纪的互联网化，为什么这样说？老百姓不管是买新房、二手房还是租房，都是一个非常重要的决策，这不像今天打一个车明天做一个美甲那么容易，一个买房决策的周期需要有9个月，所以房产中介的重要性就不容忽视，房产中介的可靠性和互联网化对于所有的买房消费者来说非常的重要。

高度发达的互联网络创立了社会信息传播的新途径，也为房屋购买交易提供了新的决策依据。

2、买房是为了生活品质，中产阶级群体正在形成

这几年，我们看到大量中国的消费者在境外疯狂购物的新闻，不管是日本的马桶盖断销，还是香港Dior门前排起长队，都说明了中国的消费者呈现出了强大的购买能力，据商务部数据显示，每年中国人买走全球46%的奢侈品。

这些现象的背后是中国中产阶级这一群体的崛起，中产阶级的到来，是一个重大的经济问题，中产家庭收入的显著提升，带来的是巨大的消费能力，中产家庭以其对品质生活的要求，掀起中国消费市场的“品质革命”。

数据也体现出了中产阶级“品质革命”的需求：“一线城市有时北京上海有将近70%的购房者是为了自己的住房品质提升而选择换房。换房原因中，有38%是房屋品质升级的需求，同时我们可以看到18%来自于工作的变化，大城市交通成本有点高，同时有16%的人是为了孩子的教育等问题进行换房。”

未来十年，中国社会将新增3个多亿的中产阶级，中产阶级正在创造一个潜力巨大的消费市场，“中产阶级的品质生活”已经显示出了强大的吸引力和号召力，中产阶级的趣味开始影响社会风尚，这个群体正变得越来越引人注目。抓住中产阶级消费行为的改变，不啻为房地产行业突破当前困局的妙招。

3、租房成为生活方式，几千年来的固有思维受到信息社会冲击

还有一个很有意思的数据：“有着越来越多的人将租房作为一种生活方式，从数据来看，接近三分之二的租客会将更多的精力和资源投入到租住的领域里；接近八成（79%）的消费者，尤其是年轻租客表示，如果品质足够好，租期足够稳定，一直租房住也无妨。”

为什么会有这样的思维变化呢？最大的原因还在于互联网带来的思维变化。

互联网发展了20多年，“随风潜入夜”般的改变着这个时代，最先改变的是工作方式，再到个人娱乐，最后是生活方式。互联网的脚步匆匆，一路走一路改变着，不知疲倦。最近这一轮对生活方式的改变，互联网新经济又体现出新的特点。

这个新特点是什么呢？简单点说，就是从拥有型消费到享用型消费，或者说从拥有经济到享用经济。甚至可以毫不夸张的说，这次的改变是影响最大的一次，没有之一。

享用型消费和拥有型消费有着本质区别。拥有型消费的模式下，由于消费的主要目的是拥有，因此消费者更关注的是所购买的商品是否可以代表自己的身份。由此形成的对产品外观形象的格外关注，对豪华和气派的热情追求，以及对别人反应的特别在意，就顺理成章了。

以享用为动机的消费者，更多的表现出实用主义的消费观，更在意产品的使用功能。因此，对产品的内在品质的关注，讲究实用和舒适，注重自我感受而不是他人的感受，同样理所当然。

车是不是你的不重要，重要的是需要的时候有车开就行了；房子是不是你拥有的也不重要，重要的是享受居住的乐趣。

不需要拥有，只需要享用，这是一个趋势。

4、从各年龄段购房决策周期长短看消费趋势

“同时可以看到80后购房比例在今天占绝对值，超过60%，且这一比例还在逐渐升高，80后看房子是最多的，但决策周期倒不是最快的，从线下进入看房领域到成交，决策周期最快的是90后，为31.08天；决策周期最长的是70后，达到47.55天，决策周期比50后、60后时间都长。”

这个数据也很值得琢磨。每个年代出生的人，有着自己的特色，消费观念也不一样。

像70、80、90后这几个群体的成长背景有非常明显的不同，再加上他们所处的人生阶段是完全不一样，因此购房决策也就差异性很大。

80后由于正处于结婚生子的高峰期，所以也就当然不让的成为购房的主力军。90后之所以成为购房决策周期最快的一个群体，一来是由于90后的生活相对富裕，二来部分人可能是用长辈的钱来买房，从而决策很快。

70后成为决策周期最长的，竟然比50后、60后时间都长，这个就耐人寻味了。

按说现在财富可能主要还掌握在70后手上，他们已经成家立业，为什么还这么纠结呢？

我想最大的原因就在于70后的性格特点。

与之前50、60的暴发一代相比，他们更理性，追求内涵、品质和服务，他们更懂得生活，是所有年龄层当中最具消费力的一代，也正是这一代人支撑中国商业市场进入黄金时代。

与之后的80、90相比，他们是负担最大的一代，真正的上有老下有小，甚至下一代都已经到一个比较成熟的阶段了。岁月的沉淀让70后变得顾家，也懂得生活应有的需求。他们不盲目追求过高的消费，家庭条件的改善也遵循着循序渐进的步骤。

即使事业发展到一定阶段，有一定积蓄的70后也不会过度消费。他们的收入，一部分用作日常开销，一部分用于孩子教育，一部分给父母，再存一些，剩下的钱就用来做自己喜欢的事情。

所以，上和50、60后比，下和80、90后比，70后是最稳健、最理性的一代。

四、插上大数据翅膀，用户体验才能腾飞

作为一个低频消费、高客单价的行业，如何在房产服务领域里留住用户，是每个平台最为棘手的难题。人的一生可能买2-3套房子，这就奠定了信息和数据将是影响购买决策非常重要的因素。

基于移动互联网的趋势和浪潮，可以预见用户与用户之间的交互，经纪人和用户之间的交互可以实现跟踪、记录和标准化，从而产生大量的数据。通过这些丰富数据，才可以更好地以科技和数据为依托，对每一个房屋交易细节进行把控，用信息和标准化监测并还原市场，从而推动内部和行业进步，带给用户更好的体验。

大数据正影响着我们生活的一切，从世界的娱乐活动到我们与家人朋友的交流方式。在很大程度上，我们对这个世界上的感知都融入了这个潘多拉宝盒——大数据。好的消息是数据比以前任何时候都更容易获取(除非你是一个隐私提倡者)。这意味着我们不需要去知道我们需要做什么才能拥有世界上的用户，用户自己会告诉我们他们特定的需求。

大数据不仅仅是降低成本的工具，其关键是能够提高用户体验、创造价值。要把大数据用好，核心在于保证数据的精准，并进行有效的建模分析。

大数据离这个行业其实还有一定的距离，现在的2500分之一的转化率，某种意义上也说明这个行业的数字化水平做的不够。如果这个行业的数据的运用水平，能够有一个提升的话，整个用户的体验会变得更好，这个转化率也会有更大的提高，在房产这个领域也将有更多可能的机会。一个超过16万亿的大市场，对于数据挖掘来说有非常大的空间。

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