来源：贝壳研究院
编辑：侯紫玉
微信公众号：青财经（ID：qingcaijing2019）
贝壳研究院基于《2019 年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》发现，50%以上的家庭有房无贷，财富分化大；城镇住房拥有率高达96%，负债集中成为新风险。
1.户均住房1.5套、并不短缺，新房和二手房市场关系发生变化
报告显示，中国城镇户均住房1.5套，从贝壳的楼盘字典数据来看，一些重点城市也已经超过了人均一间的标准，可见部分重点城市也已经并不缺房。从住房自有率来看，日美英等市场经济国家住房自有率在70%以下的水平，中国高达96%，可以确定的是目前中国绝大部分的城市早就已经告别短缺。部分城市的短缺来自于人口在城市间的迁移，使得新市民的住房短缺问题突出。
典型城市目前的住房状态
较高的住房拥有水平使得未来的房地产市场格局会发生变化，主要表现在改善型需求上升、新房和二手房关系发生变化。从需求端来看，拥有一套住房的家庭占比为58.4%，有两套住房的占比为31.0%，有三套及以上住房的占比为10.5%。且房产拥有数量和年龄呈现正相关，中高年龄群体面临更多的资产、更少的负债，购买力更强，其需要的不再是普通住房，而是高品质住宅和高质量居住服务，改善型产品是未来新房市场的趋势。对于开发商而言，主要应该聚焦在高品质的改善产品。
整体来看，未来二手房占比会持续上升、定位为刚需产品；新房定位为改善产品，新房和二手房市场的关系从从前的竞争关系（一个客户可能选择新房或者选择二手房）转为上下游关系（二手业主卖掉二手房买入新房）。
2、行业机会在存量领域
从行业来看，未来的机会是主要在存量领域，包括房屋置换的经纪领域、老旧小区改造和城市更新领域等。首先，大量的换房需求将会发生在存量市场，可能是存量之间的互换、可能是卖存量买增量，未来房地产经纪行业有较大的空间，需要数字化的工具和职业化的服务者；从老旧小区改造来看，2019年中国有17万个老旧小区、近40亿平的面积，且在逐渐增加，从近期各项中央层面会议来看，社会力量将会加快参与老旧小区改造的进程。整体的核心的逻辑其实是探索出一条不以居民和企业大规模加杠杆的增长方式，兼顾稳增长和促民生。
3.近50%家庭有房无贷，负债集中成为新风险
比短期房价大幅波动更严重的问题是目前基于住房资产不平等和负债集中的问题。从负债来看，56.5%的家庭有负债，其中76.8%的家庭有住房贷款，也就是说96%的人拥有房产的同时，只有43.3%的家庭有房贷，大量的家庭是没有房贷的，一方面侧面验证了目前的风险较低，另一方面也反映了财富分化、负债在低收入群体的集中。
从更长的时间来看，这一分化会继续扩大。从家庭总资产数据来看，随户主年龄的提高呈现先增加后减少的特征。户主年龄为56~64岁的家庭户均总资产最高，而这一部分群体为上世纪60年代左右出生的人口，在婚育阶段迎上中国的计划生育政策，后代为独生子女概率高，财富传承效应下使得未来的资产拥有的差距会继续扩大。
4. 2016年后入市的、刚需的、高学历年轻人是风险集中群体
户主年龄在26~35岁的居民家庭债务参与率、户均债务规模、资产负债率、债务收入比都要高于其他家庭，年轻人的负债压力偏大。在房贷债务方面，高学历、刚需型家庭的压力更大，资产负债率、金融资产负债率和月偿债收入分别为24.2%、151.3%和33.0%，分别高于平均水平7.7、49.8、4个百分点。理论上来看，2016年以后入市的群体为风险集中群体。
5、年轻客群的占比持续上升，其对杠杆依赖程度高
从链家和贝壳超过100万个成交客户信息来看，25-29岁客群的占比在持续提升，在2020年接近25%。这一部分大概率为刚需群体，面临更加不确定的就业环境和更高的房价。
2014年以来贝壳二手房成交客户中25-29岁客群占比
（2018年4月之前为链家数据）
25-29岁客群的成交占比在持续提升，但是从付款方式来看，这部分群体的购买力最弱，全款比例最低。以2019年数据为例，25-29岁客户全款比例不到8%，也就是说持续增长的这部分需求其实房贷压力最大、资产拥有情况最少。其次是18-25岁、30-39岁客户，全款比例均为14%，这部分80-95后客户为刚需和刚改主力，其需要更多地依靠金融杠杆，而40岁以上客户有更多的财富积累和更加健康的家庭资产负债表，其全款的比例明显更高，40-49岁客户的全款占比为32%，50岁以上的全款占比近60%。
值得注意的是18岁以下客户的全款占比最高，2019年18岁以下客户的全款比例为85%（样本量较小，供参考），这类客户主要为父母资助买房，其父母又大概率是50岁以上的高购买力群体，如上文所述，财富传承效应下，下一代的贫富差距会继续扩大。
2016年以来不同年龄段客户的全款比例
整体来看，目前中国房地产问题在于的群体的分化：中产以上的家庭住房资产多、负债少，已入市的年轻刚需面临较高的杠杆和较低的抗风险能力，还未入市的这部分群体（主要是重点城市的新市民）面临较高的购房门槛，可能较长时期都难以拥有自有住房。这对于市场的启发在于：对于开发企业来说，需要开发符合市场需求的、高品质溢价的改善产品；对于存量运营机构来说，需要提升从业者素质和服务品质，促进房屋的置换和居民居住品质的提升；对于政府而言，需要一方面关注低收入的流动群体，提供可支付的租赁产品，另一方面调整部分限制政策，在稳定房价的基础上，促进合理改善需求的正常释放，尤其是卖一买一、卖二手买新房的需求，促进市场活力的提升。
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