原标题：宝龙地产千亿负债压头 靠分拆宝龙商业上市能解决吗？
作者：蔚芮
编辑：周鹤翔
来源：GPLP犀牛财经（ID:gplpcn）
商业地产潮流中掉队的宝龙地产（01238.HK）“又回来了”。宝龙地产11月25日发布公告，重新提及分拆宝龙商业地产板块独立上市，厘定保证配额的记录日期为2019年12月9日。
宝龙地产此举并不突兀。2019年的半年度业绩会上，宝龙地产总裁许华芳表示，希望将集团的商管业务分拆，然后寻求独立在港上市。在谈到对集团商业地产的期许时，许华芳称“一年至少要开8-10个大型购物中心”。
宝龙地产已经准备好在商业地产大展身手。11月14日，宝龙地产斥资20.5亿元拿下珠海市一幅商住用地，入驻粤港澳大湾区，暴露了商业地产扩张的野心。
日渐掉队，商业地产遭遇“滑铁卢”
宝龙地产一直开发及经营综合性商业地产项目，目前旗下有宝龙广场、宝龙城、宝龙一城3个产品系列。在10年前，商业地产圈内流传着“南宝龙，北万达”的佳话。
经过10年的发展，现今的宝龙地产与10年前的宝龙地产完全成了“两个概念”。当年让宝龙地产引以为傲的商业地产早已遭遇“滑铁卢”。
资料来源：宝龙地产2019年中期财报
根据宝龙地产的公告，截至2019年6月30日，宝龙地产的商业地产销售面积为31.49万平方米，销售金额为58.75亿元；而住宅地产销售面积为146.85万平方米，销售金额为233.28亿元。住宅地产无论是销售面积还是销售金额都是商业地产的4倍左右。并且，商业地产的销售金额仅占总销售金额的四分之一。
与万达齐名的宝龙地产不见了。
根据相关资料显示，2018年，万达（00169.HK）经营和管理超过280多个万达商业广场，2019年底预计开业的将达323座；而截至2019年6月30日，宝龙地产经营及管理的商业广场只有39家。
宝龙地产与万达的差距已被拉开太大，在商业地产大军中日渐掉队。
以住养商，资产负债率却攀升
由于商业地产不争气，使得宝龙地产不得不采取“以住养商”的模式。通过不断扩展住宅业务来赚钱，保障商业地产业务不被吞噬。但是，这也给宝龙地产带来了高额的负债。
数据来源：宝龙地产公告
截至2019年6月30日，宝龙地产的总资产为1421.58亿元，总负债为1081.70亿元，总负债同比增长了30.40%，并且从2017年以来呈现出不断增长的趋势。其中，一年内到期的借款约为125亿元；而宝龙地产现金及现金等价物仅为166.08亿元，不过有19亿元受限制。
与资产同步上涨的还有宝龙地产的资产负债率。截至2019年6月30日，宝龙地产的资产负债率为76.09%，而2018年同期资产负债率为73.14%，也呈现出逐步增长的趋势。
如此高的千亿元债务，“以住养商”的老路已经很难走通，宝龙不得不想办法解决，那就是将商业地产业务分拆上市。
分拆上市，宝龙地产打什么“小算盘”
宝龙地产旗下的宝龙商业已赴港提交IPO申请，计划融资10亿港元，用于战略收购和投资其他商业运营服务供应商。
有房地产相关人士表示，宝龙商业分拆上市，是宝龙地产应对千亿债务的一个方案。对此，GPLP犀牛财经向宝龙地产发去求证函进行求证，截至文章发布，对方并未给予回复。
不过从宝龙商业的招股说明书中可以看到一些端倪。
宝龙商业的招股书显示，2016年至2019年4月，宝龙商业的资产负债率分别为99.1%、94.5%、89.4%和86.6%，不仅超过了宝龙地产的76.09%，而且远远超过同行业的平均水平。如果真的宝龙商业上市成功，宝龙商业将从宝龙地产的财务报表中剥离，很大程度上可以降低宝龙地产的资产负债率。
并且GPLP犀牛财经注意到，宝龙商业有为宝龙地产进行“输血”的嫌疑。
资料来源：宝龙商业招股书
宝龙商业的招股书显示，2018年，宝龙商业的借贷有5.26亿元，基本上是一年内即将到期的借贷。针对借贷的5.26亿元，宝龙商业解释到，获得银行借贷时，宝龙商业是宝龙集团的一部分，当时还并未分拆计划。根据宝龙集团内的整体资本管理情况，由宝龙商业获取合适。
简单来说，就是宝龙商业现在准备分拆，这笔钱应该算在宝龙商业身上，不算在宝龙地产身上。
由此可见宝龙地产的“小算盘”。
千亿债务压头，商业地产不争气，宝龙地产的“小算盘”能打响吗？
免责声明：本网站内容主要来自原创、合作伙伴供稿和第三方自媒体作者投稿，凡在本网站出现的信息，均仅供参考。本网站将尽力确保所提供信息的准确性及可靠性，但不保证有关资料的准确性及可靠性，读者在使用前请进一步核实，并对任何自主决定的行为负责。本网站对有关资料所引致的错误、不确或遗漏，概不负任何法律责任。任何单位或个人认为本网站中的网页或链接内容可能涉嫌侵犯其知识产权或存在不实内容时，应及时向本网站提出书面权利通知或不实情况说明，并提供身份证明、权属证明及详细侵权或不实情况证明。本网站在收到上述法律文件后，将会依法尽快联系相关文章源头核实，沟通删除相关内容或断开相关链接。
