文/邓一鸣 覃雪元 编辑/小C
2019年楼市上半场落幕，进入传统意义上的七八九淡季。
上半年卖地收入全国第一的杭州，迎来了“限房价”。6月29日，杭州市区9宗地块发布挂牌公告，出让条件中首次设置了“限房价、限精装”。
这也就意味着，开发商只能针对最高限价倒推拿地价，并非先预估未来房价，再评估拿地价。
开发商对于房价的想象泡沫被戳破。
据中原地产研究中心统计显示，截至6月30日，上半年全国房地产调控政策达251次，相比2018年上半年同比上涨31%。
“三月的时候，杭州大江东区块的龙湖江与城，200多套房子，有12000多人摇号。”杭州迈通地产员工罗杨告诉锌财经。
罗杨说，年后杭州楼市就开始好转，到了3月份成交量开始猛涨，不仅前来咨询的人变多了，而且，性价比高的楼盘都需要摇号。“一些人摇号了三四次都没中的，索性去转战二手房。”他补充道。
杭州楼市的变化，并不是个例。
4月17日，国家统计局发布数据，一季度全国商品房销售额同比增长5.6%，达到了2.7万亿元。在成交面积上，重点城市一手房成交面积环比增加了67.9%，一二线市场同比分别上涨了59.4%和43.4%。
但仅仅在1个月之后，小阳春不见了。楼市的“黑色五月”如期而至。
据克而瑞研究中心数据显示，“五一”假期房地产市场明显遇冷，40个重点监测城市累计成交161万平方米，同比下降55%。总体来看，各线城市成交量皆有回落，其中11个二线城市成交量降至历史低位，同比下降68%。
其中，一线城市成交量同比下降27%，北京、上海和广州均有不同程度的回落，北京成交低至1.2万平方米，同比下降75%。
从小阳春涌现，到入夏失败，2019年楼市稳中趋冷。
抢人大战催生楼市温热
一季度楼市回温，离不开人才落户政策的助推。
“2019年是第二次城市化的元年，未来全国城市间‘抢人大战’的结果，将以城市‘性价比’的PK论输赢。”浙报传媒地产研究院院长丁建刚在评论城市化进程与户籍政策之间的关系时发文评论道。
去年以来，西安、成都等城市就开始以疯狂的抢人政策提高自己的“性价比”。
今年2月，西安再次放宽落户条件，宣布拥有本科及以上学历的公民均可在西安落户，本科（不含）以下学历的公民落户条件，放宽到45岁（含）以下。
根据成都市公安局的数据显示，截止2019年5月，成都全市累计落户人才28.26万人。其中，青年人才28.07万人，占99.33%；技能人才0.19万人，占0.67%。
三四线城市的抢人大战使得这些城市的楼市比一线城市还要火热。根据《2019年楼市一季度总结报告》显示，2019年1月份一二线城市、尤其是一线城市找房热度环比下降明显，而三四线城市找房热度持续上升，热度涨幅高于一二线城市。进入3月，一二线城市的找房热度再次回暖。
“抢人大战”也在一二线城市中开启。
6月，杭州发布《全日制大学专科（含高职）和全日制本科学历人才落户政策》，根据新政策，凡是年龄35周岁以下的全日制大学专科（含高职）学历及45周岁以下全日制本科学历人才，在杭工作并由用人单位正常缴纳社保的，可申请办理落户。
毫无疑问，这是一场城市之间以落户条件为筹码的人才争夺战，硝烟弥漫，甚至扩大到全国范围中。
丁建刚告诉锌财经，2019年抢人大战急剧升级的背景，是中国经济面临新的下行压力，同时也由2018年下半年开始全国房地产市场降温引起。
的确，放宽落户条件让一二线城市的楼市迅速升温。
2018年1月至3月25日，仅3个月时间，西安迁入人口已达到21万人。根据克尔瑞研究机构发布的西安房地产市场监测数据统计，截至2018年3月25日，西安房地产市场一共有16个项目开盘，其中有11个项目开盘即售罄。
由此西安成为全国第7个实行摇号买房的城市。
双赢机构总经理章惠芳认为，这一轮户籍新政中受益最大的是二线城市。“因为一线城市总体来说在户籍上没有大幅度放宽，人才就会优先考虑流向二线城市，这对楼市有一个后续的推动作用。”
此外，二线城市楼市回暖，房企会优先考虑进入二线城市，或者强二线城市。但如果二线城市进入门槛过高，地价太高，同时周边的三线城市经济实力强，有一定的人口基数，所在的城市群很有活力，那么房企进入的动作也会比较大。
同时，东兴证券房地产分析师任鹤也认为，户籍新政最利好的对象是300-500万人口的I型城市和100-300万人口的II型城市，但房企不会因为这个政策而大范围地去拿地，对一些城市的房价会有局部的放松，不会出现全国房价上涨的情况。
一季度的楼市，尚在回暖的边缘试探。
供求两端的拉扯
一季度，房地产企业融资相对轻松。
今年3月，40家典型上市房企完成融资总额共计1024.2亿元。这是自2017年以来房企融资再次突破千亿大关。
如此大规模的资金汇入房地产，推动了土地市场的回温，也推动了房地产市场的小阳春。
章惠芳告诉锌财经：“土地价格和土地市场对于楼市存在传导效应。土地价格上扬的刺激，会打开楼市的购买需求，增加楼盘的购买人气，提升楼市的成交量。”
同时，央行的定向降准也给房企间接带来了利好。
1月4日，中国人民银行决定下调金融机构存款准备金率1个百分点，其中，2019年1月15日和1月25日分别下调0.5个百分点。
任鹤此前表示，今年，房企的资金链的确没有去年那么紧张了，原因有两个：第一，房企拿地的动作没有2017年底到2018年上半年激进了，对于市场的判断相对谨慎；第二，房企发债、短融、中票也是比较顺畅，这是降准的侧面影响。
但“好景不长”，5月依旧下起了“瓢泼大雨”。
同策研究院数据显示，5月，40家典型上市房企融资金额大幅锐减，达到367.99亿元，环比4月，融资总额下降52.07%。其中，公司债共融资95.85亿元，较上月的473.13亿元下降79.74%。
另一边，观望的购房者的购买门槛还在降低。
据融360数据，2019年5月，全国首套房贷款平均利率为5.42%，环比下降1.09%，同比下降3.27%。
章惠芳表示，房价的上涨或者下跌在一定程度上也跟贷款利率有关，如果贷款利率过高，购房的成本、门槛也会相应提高；如果利率下降，购房门槛降低，购买意愿提升。
与此同时，多地调控政策趋于“微松”，刺激楼市。
2019年将迎来楼市拐点？
2019年，楼市到底是回暖还是降温？接近于拐点了吗？经过2016年的大涨，2017、2018年的调控政策，2019年楼市整体会有什么样的走向？
“去年年底，我们预测2019年一二线城市的楼市情况会比较好一点，三四线城市会比较差一点，现在我们看数据基本上也是这个情况。目前来看，政策其实有一点收紧的趋势，但总体来看，楼市还是以平稳波动为主。”任鹤告诉锌财经。
根据中国社会科学院财经战略研究院发布的《中国住房市场发展月度分析报告（2019年06月）》以及《中国城市竞争力第17次报告》，一线城市房价总体平稳、准一线及二线城市房价延续上涨、三四线城市房价涨速继续下降。
在章惠芳看来，住建部在开年提到三个“稳”——“稳地价、稳房价、稳预期”，2019年的总体趋势应该是一个“稳”字，在稳的过程中还有一定的波动。
多方分析认为，2019年楼市已经出现了明显拐点，商品房销售面积与销售额双回落，且大概率无新增货币刺激，楼市趋于平稳。
另一个值得注意的点是，房地产市场迎来了供给端的结构性调整，北京等地增加了政策性住房的供给，政策性住房将如何影响2019年的楼市？
任鹤对锌财经表示，政策性住房做的最多的应该算是北京，比如两限房、共有产权房，但是还是没有商品房受欢迎，因为其没有投资价值。
“现在大家买房子不会说是绝对的刚需，或多或少都有投资的属性，即使不是说追求收益有多少，至少买房者认为它不会跌。所以说，从这个层面上来说，影响不会很大。”任鹤强调。
根据北京市住房和城乡建设委员会消息，在首批政策性住房开工计划表中，北京市今年计划开工13.6万套房源、竣工8万套房源。
章惠芳却认为这一供应量还不足以对楼市产生明显影响，“后续影响要看供应量是否加大。”
社科院的测算结果显示，随着房价收入比的提高，房地产对经济增长的正向拉动效应不断变小、负向挤出效应不断增大，拐点处的房价收入比为9左右。2018年中国房价收入比为9.3，这也就意味着房地产对经济净贡献出现标志性拐点。
拐点将至还是个问号，但确定的是，2019楼市的喜怒哀乐被放大了数倍，政策、供需、土地都在影响着楼市情绪。
（应受访者要求，文中罗杨为化名）
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