长租公寓生死之年：轻资产模式的活路

文/杨洁

编辑/叶丽丽

2018年，长租公寓进入生死之年，爆仓事件频发，各地政府相继出台住房租赁市场的政策，长租公寓受到更为严格的管控。

对于提供租后服务的玩家来说，这或许是一个新的机会。

盈家生活创始人邢弢告诉锌财经：他认为最终房屋租赁权会归于“国家队”，“国家队进场意味着更丰富的资金体量，民营企业很难与之竞争，但这些国家队选手又缺乏专业的服务能力，对于盈家生活来说是一个很好的合作契机。”

专注租后服务的盈家生活

2018年底，盈家生活与中国银行共同出资组建城盈住房服务有限公司，主要聚焦于住房租赁服务。

这是盈家生活的强项，自成立来，盈家生活的业务，主要为业主提供托管服务，以及为租客提供点餐、搬家、维修、保洁等租后服务。

2015年10月，盈家生活宣布获得数千万元Pre-A融资；2018年1月宣布完成B轮融资。

盈家生活融资历程，图片来源于天眼查

盈家生活创始人邢弢曾就职于电信、联通等国企，归国后在百度有过短暂的工作经历，随后在2009年与朋友一起创立线上生鲜超市，2010年，被酒店用品电子商务平台海客瑞斯收购，邢弢成为海客瑞斯的创业合伙人，从此踏入房产领域。

邢弢在海客瑞斯负责过酒店式公寓的搭建全程，从装修到招租、培训、运营，运营，经历了整个周期。当时他看到一个趋势：2008年是做酒店最巅峰的时期，从2011年开始，酒店发展的增速将放缓，而酒店式公寓将会是中国房地产一个强有力的补充。

邢弢想要更为专业地了解这个领域，他进入服务于高端客群，注重租后服务的优帕克。

“我就像个店小二，什么都做。”邢弢形容自己当时的状态。在优帕克，擦马桶、招租、装修、翻房、保洁、智能平台的对接，邢弢完完整整地跑了一遍。同时，他琢磨出了一套完整的包括租金分期，获客标准、引申业务在内的体系。

自己练了一遍，基本功就会扎实。拿着这一套方案，邢弢开始了二次创业。2014年10月，他创立盈家生活。

作为一家互联网公司，在起步之初，盈家受到的限制比红利更多。邢弢看到的是，无论多便宜的长租公寓，租客都有大量租后需求，但当时市场里的二房东们并不这么想，“很多人对于租赁是服务没有概念，只知道这是一种销售。”邢弢说。

很长一段时间，盈家生活做的是保洁、搬家、装修等事。

2015年下半年，国务院办公厅的85号文首次把公寓定为生活性服务业，在税收、融资等方面给予政策支持。

在政策和资本的驱动下，不少玩家纷纷加入进来。巨大的市场增量给予了企业想象空间，在金钱和速度的冲击之下，长租公寓的扩张变快了。

但邢弢并没有将自己转型成拥有公寓资产的二房东。他深知，盈利难是长租公寓行业公开的秘密，薄利的情况下，一旦规模化就容易亏损。

盈家生活一直走的是轻资产战略，邢弢告诉锌财经，用专业化的能力为缺乏运营能力的甲方赋能，为租客提供标准化服务，这是盈家生活核心的商业模式。

“我们并不追逐风口，跟所有做租赁的人不一样，我不寻求一家租赁资产的增值，我寻求的是针对住房人员的服务收益。”邢弢说。

盈家生活搭建了租后生活服务平台，提供包括保洁、装修、找工作等等20余项服务。

2015年到2016年，邢弢把融资的钱都投入到硬件研发中，2017年，盈家生活推出整体无人公寓的基础模板和智能连接，这是为了将租客连接起来，提供跨公寓的会员服务。通过和公寓联盟的方式，盈家生活将不同公寓的租客们，都变成了自己的会员。

在积累了大量的会员数据后，可以针对每栋公寓提供不同的服务。盈家在每个公寓安装的智能门锁、智能电表、智能路由等产品，和租客形成交互，背后有一套算法预测每栋需要的产品。

邢弢提到一个例子，盈家服务的一个蓝领公寓，因为房间较小，很难晾晒被子，很多人就很久不洗被子。盈家生活推出租被子的服务，每月55元，可以一月一换，目前有1000多个房间订购了这个服务。这项业务一年销售量超过60万，净利润超过20万。

靠数据分析，挖掘租客的 需求，邢弢说，这将是一个新型的服务市场和流量市场。

会员的吸引力也在增加，邢弢介绍，他帮助公寓实现零成本获客。从一个公寓退租的租客，邢弢会推荐联盟里的其他公寓，这吸引了不少二房东的加入。

同时，被会员吸引来的社区配套服务业在增加，邢弢提到，目前和盈家生活配套的电影院已经开了13个，盈家生活托管哪个公寓，这个电影院就开到哪里。

到目前为止，盈家生活全国已布局5个一线及领先二线城市，合作机构房东 8000多家，合作个人房东4000多家，服务房源累计超过27万间。

但邢弢面临的问题，依然是老问题——用户教育。

“客户的需求不是调研出来的，而是被观察出来的，我不告诉租客租金能月付，还能享受年付的折扣，他根本想不出来还能有这种服务，我们需要一遍遍地教育大家。”邢弢说自己已经养成了不停宣传的习惯，像传教士一样。

今年，邢弢的目标继续用数据挖掘服务，解决租客床头五米的需求。对于需求的挖掘到达极致，提高效率，盈家才有更大盈利的可能。邢弢告诉锌财经，目前，盈家生活仅仅是微盈利。

他的另一个目标是扩大会员的数量，2019年争取全国联盟达到一万家公寓。2018年底，盈家生活的联盟公寓是2000多家，他告诉锌财经，一年增长5倍的信心，来自于越来越多的人主动上门找他。

锌财经

一直没有什么企业关注租后服务，什么时候你觉得公司可以立足、稳定下来了？

邢弢

我一直没觉得稳定，当国家队准备出手的时候，我认为长租公寓进入到一个政策稳定的状态。二房东的状态很复杂，所以2014年的时候，我是不想做，到了2015年、2016年是不敢做。

未来国家队入场后，房源一个水平线上，拼的就是服务，谁的会员多，谁的服务好就能活。盈家已经进入了靠硬件和算法来提供精准服务的时代，很多人还没有这个概念。

锌财经

2018年行业频繁爆仓，接下来是什么走向？

邢弢

住房租赁没什么价值增长点，它是解决民生和稳定的问题，我觉得做的正常的二房东本质就是一个薄利生意。要规模化，机构化就容易亏损，爆仓本质上是资产玩出了问题，接下来拼的就是运营，控制成本，提升效率，不论是头部还是尾部玩家，都要根据自身的长处寻求更有效，多元的盈利模式。

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