作者：一条辉
来源：GPLP犀牛财经(ID:gplpcn)
冬至过后，就进入一年中最寒冷的阶段，即“数九寒天”。2018年对于创业企业来说这个冬天特别难熬。如何cost down，大家一起抱团取暖成为摆在面前的首要问题。“活下去”成了一句虽不响亮，但却意味深长的口号。
越来越多的企业选择在这个冬天搬进了联合办公场地，“主要还是因为同样地段、同样办公环境下，联合办公更方便和便宜。”创业者小王表示。
对于初创企业而言，过冬的办法无非就是开源节流，学会省钱往往是第一步。如裁员、缩减预算、找一个更便宜、更小的办公场地。联合办公作为一种性价比高的灵活办公方式，在当下更加凸显出其价值。
从外滩到虹桥，从国贸到望京，联合办公正以惊人的速度在一线城市扩张。有人质疑，联合办公也是烧钱游戏，随着共享单车的泡沫破灭，联合办公也很可能因为资本寒冬而变得举步维艰。
联合办公企业氪空间昨天宣布，2018年第四季度业绩逆势上扬，工位服务的签约金额已经超过今年前9个月总量，连续三个月环比增长近100%，而12月份的单月签约金额预计将突破1亿元。
梅花欢喜满天雪 氪空间为何迎来暖冬
是不是有点出人意料，为什么氪空间第四季度会出现如此迅猛的增长。有业内人士分析称，11月和12月正好是租赁企业集中换租的日期，退租小高峰的出现，再加上经济大环境的影响。
从今年四季度的情况来看，经济大环境走低对于联合办公行业中的好企业反而起到了推动作用。事实上，氪空间的最大竞争对手WeWork的诞生和崛起也正是依赖于2010年经济危机恢复期大量低价物业和2000万家“一人公司”的出现。
当时美国出现了很多自由职业者，传统办公室对于人数、面积、成本都要求很高，他们无法承担。写字楼由于租赁需求下降，大量空置。WeWork便用低价租下核心商业区的办公室，在二次精装之后以工位为最小单位出租给自由职业者和小微创业公司。
就这样，在物业资源和客群的不匹配痛点中，联合办公行业诞生，其依靠的盈利点是投入租金和装修费用后的坪效差。
另一项收入则是增值服务。氪空间在收入多元化方面做的比较好的。根据公开信息，氪空间有大约20%收入来自于非工位收入，包括财税法服务、注册地址收入、活动场地费用等等。
如同伟人诗词中说到的那样，梅花欢喜漫天雪，冻死苍蝇未足奇。
氪空间方面认为，之所以当下联合办公逆势爆发，有几个原因：一、在经济疲软的大环境下，企业会更在意办公成本的支出、效率以及配置灵活性，会倾向于选择综合办公成本低上30%左右、拎包入驻的联合办公形式；
再者，氪空间近两年选择布局的城市和区域核心商圈，本身抗风险能力较强，加上完善的功能配置，便利的交通等特点，更有利于办公群体选择；
第三个原因是氪空间目前办公产品的特征和精细化运营能力形成的空间感召力，氪空间大量的客户是不同行业里成长阶段的中小企业，氪空间也通过规模化的扩张覆盖更多的管理成本，提高项目和资源配置的效率，也满足了这些成长性企业及员工对社区交流、资源合作共享、智能化应用等日常办公的进一步需求，这些是传统写字楼和商务中心无法提供的服务。
未雨绸缪 机遇留给有准备的人
当办公室租赁需求大量涌现时，联合办公空间如果没有大量新社区是承接不住的，毕竟临时新增工位是来不及的。一个新的联合办公社区，从最初选址到签署租赁协议，再到设计装修，开业接受租户，没有半年时间很难搞定，而企业用户是无法等待半年的，它们通常的要求即租即用。
据悉，氪空间在第四季度共有12个新社区正式开业，其中上海8个，北京2个，厦门和合肥各1个，工位总数接近1万个，比2017年全年新增的工位数量还要多。
平均一周开业一家社区的节奏，毫无疑问是一个让人吃惊的速度。其实从2017年下半年开始，氪空间就驶入了快车道，扩张速度在行业内稳居第一。
新社区的持续增加，得益于氪空间上半年的持续大力拓展，今年上半年氪空间拿下上海联合办公市场新增面积超过70%，北京联合办公市场新增面积的40%。
氪空间创始人兼董事长刘成城几个月前在一次演讲中表示，当经济环境不确定性较大时，会有更多企业选择更加灵活、综合成本更低的联合办公模式。
四季度联合办公市场的爆发，印证了刘成城的这种判断。在联合办公的客户群体中，出现了有很多从传统写字楼转移过来的企业，其中不乏国内外知名的大型企业，这些新客户为联合办公市场增长带来了新动力。
据GPLP犀牛财经了解，联合办公社区出租率平均达到85%时，基本就能达到盈亏平衡，但国内有很多中小型的联合办公社区很难达到85%的出租率。氪空间目前已经是联合办公行业的第一阵营，成熟社区的出租率总体保持在95%左右，新社区在4-6个月之后也能达到这一水平。
氪空间的新社区集中在北京和上海的核心商圈，比如国贸CBD、陆家嘴、人民广场。氪空间此前发布的数据显示，以北京中关村、上海浦东的10人团队为例，入驻氪空间联合办公的月总体开支要大约在2万余元，要比在同等传统办公楼节省30%-50%，但是办公体验和办公效率却有翻倍提升。
根据戴德梁行的报告，中国联合办公的渗透率是2%，欧洲地区的数据是4.8%。有业内人士预计，5 年后中国有15%的办公空间将会是联合办公空间。同时经过这几年的发展，国内的联合办公行业完成了一定的用户教育。
四年跑下来，大家对联合办公空间的形态都有所了解了。毕竟，一个联合办公空间能不能发展下去，最终看的并不是价格，而是精细化的运营管理能力。
行业观察 会否迎来价格战
2018年“收并购+新开空间”，联合办公头部企业双管齐下，大量增加管理面积，提升市场竞争地位，与传统写字楼市场的冷清形成了鲜明对比。
据GPLP犀牛财经了解到，目前联合办公最主要市场集中在上海和北京，上海的联合办公地点比北京多，而北京联合办公市场的整体价格比上海高。在氪空间的新开社区中，北京社区的主流价位在2500元-3000元区间，上海则是在2000元左右区间。
租办公室对于公司来说并不是一个高频决策。比如A空间工位3000元，公司租赁后发现B空间降价到了2500元，他并不会马上断租搬家。另一个情况是，B空间降价到了2500元后，优惠的工位租完，其他用户还是会去A空间等其他空间。
所以，头部项目的扩张大概率不会把行业引向价格战。一些头部项目已经实现了单体盈利，行业整体发展还是比较健康的。
目前，联合办公的行业头部玩家已经从“二房东”模式转向企业全价值链服务商，将商办的地产属性成为服务先导的平台属性。
中国联合办公的市场规模逐年上升，未来将达到万亿级别市场规模，联合办公将成为商办地产新的增长引擎。
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