短兵相见，它用什么挑战WeWork？

文/薇薇安

编辑/九月

摄影/黄硕

今年一月完成6亿元Pre-B轮融资的氪空间，近期已经完成了新一轮融资，本周将正式宣布融资额。

这批新的弹药，将帮助氪空间争夺更多地盘。

2018年以来，联合办公领域硝烟弥漫。

10月25日这天，氪空间总裁钟澍在朋友圈转发了一篇来自竞争对手WeWork中国的官方文章，并打上了两排字：“学习能力很好，学了氪空间自由座。相互学习，相互进步。但是我不明白为什么颜色都要用氪空间的企业色。”

氪空间近期已经完成新一轮融资，这批新的弹药，将帮助它争夺更多地盘。

“自由座”是氪空间推出的时租类办公产品，用户可以像买电影票一样预定使用氪空间的移动工位。在刚刚过去的双十一，这个产品由原来的50-160元/天，下降为11.11元/天。而WeWork中国相似功能的产品“闪座”的价格是15元/小时。

作为联合办公领域的鼻祖，WeWork依然是全球范围内估值最高的企业，具备范本意义。

2016年WeWork进入中国，给了中国门徒们不少启发，同时也带来更加激烈的竞争。

从学习WeWork，到成为对手，中国门徒们显示出勃勃的野心，由于更加了解中国国情，他们在某些方面走在了WeWork中国之前。

今年7月，WeWork中国完成高达5亿美元的B轮融资，这被不少媒体解读为“因中国的竞争对手发展太快，导致他们不得不提升速度。”

WeWork中国融资历程 （图片来源于天眼查）

规模为王，是联合办公玩家们的共识。这半年来，这个领域出现了频繁的合并联盟。包括氪空间、WeWork中国在内的联合办公企业也进入了扩张的竞速赛。

就在近3个月，氪空间新增了12个新开业的社区，面积接近10万平方米。氪空间创始人兼董事长刘成城在接受媒体采访时表示，行业目前处于激进地抢地盘阶段，氪空间的目标是抢占北京、上海两地TOP 20的办公楼。

由于选址和目标用户群和WeWork中国相近，两者也难免短兵相见。氪空间投资拓展副总裁钱啸告诉锌财经，在上海拓展写字楼的业务中，氪空间经常和WeWork中国争夺同一个楼盘。

氪空间社区上海分布

从最早期装修简陋、地处偏远的办公室，发展到今天走进核心商圈的甲级写字楼，氪空间快速成长的三年，也暗合了联合办公领域的发展趋势。

迭 代

位于上海浦东世纪汇二座8楼的氪空间社区大厅，看上去更像是一个咖啡厅。松软的沙发、圆木桌子、高脚凳、吧台，甚至还有一个小书台。往来的人拿着咖啡坐着聊天。

钱啸告诉锌财经，这是几十个公司共享的休闲区域。在办公区域，分布着几平米到几十平米的房间，每个房间独属于一个公司。

这里有五百多个工位，每个工位租金每月5000元，这个价格在一些人看来并不便宜。“但是相比传统写字楼，租工位为企业节省大概28%左右的成本，同时氪空间可以从中获得利润。”钱啸说。

氪空间上海世纪汇广场社区

2015年11月，钱啸加入氪空间的时候，这还是一家没想好怎么赚钱的公司。那时候氪空间的定位是创业项目的孵化器。自成立以来，其主打3个月的免费孵化成长计划。其号称“免房租，不占股”。

钱啸告诉锌财经，氪空间第一个联合办公的场地是36氪在中关村的办公室，摆上几百张桌子，没有隔断没有装修，就让创业公司带着电脑来了。

“那时候我们对联合办公的理解比较简单，一个很大的空间，大家共享一个区域。大多数初创公司把这里当做一个低成本的解决方案，也没什么要求。”钱啸说。

氪空间投资拓展副总裁钱啸

氪空间刚起步时，团队只有30人左右，其中超过20人是给创业公司做服务，而不怎么关注办公空间的品质。

2015年，国务院发布《关于发展众创空间推进大众创新创业的指导意见》后，共享办公以惊人的速度开始扩张。但乘着创业的东风，大量的创业公司填充了这些工位。

但创业的热潮伴随着一波一波的倒闭潮。无数的公司倒闭后无法再续上联合办公的费用。

“我们发现，做这个客群的生意，很难做大，毕竟绝大部分创业者和初创团队并没有稳定的收入，从这些人身上赚钱就不容易。”钱啸说。

2016年以前，氪空间顺着整个行业大趋势，开发着一个工位1200-1500元/月、位置偏远、装修简单的联合办公场所。

钱啸负责拓展物业，那时候选址的标准是挑价钱，不挑位置。氪空间有一个最简单的财务模型，租金多少钱，工位多少钱，装修成本多少，本质上是做一个二房东的生意，赚取差价。

2016年，WeWork进入中国，第一家办公室开在了上海静安WE国际文化创意中心。当时静安WE的租金为6.8到7.8元/平方米，WeWork中国租赁的3400平方米物业，每月至少要缴纳69万元的房租。而当时WeWork中国的工位租金为3000元/月以上。

图片来源于网络

“WeWork对我们启发很大，联合办公室不止是一个‘二房东’的生意。做办公空间的管理和运营生意，这个商业模式能成立。”钱啸说。

但是具体怎么打造一个新型的办公空间，氪空间的团队并没有经验。“我们曾经缺乏资金、谨小慎微地做着实验。去拿最便宜的物业。后来我们签了相对贵的物业，但是楼宇的形象参差不齐。”钟澍说。

16年底到17年初，钱啸提到是氪空间团队最为痛苦的时间段。客户定位、地段、空间设计和规划，如果对标WeWork的话，几乎全部要推倒重来。

他们到美国参观了一些联合办公公司，研究它们的形态，获得灵感后在国内进行改造和试错。

氪空间总裁钟澍

钟澍回忆起这段时期，心中更多的是遗憾。比如在空间设计和规划上，他回忆道，最早氪空间采用了全开放式工位。这与WeWork美国价值观下的空间规划思路一致。

最后钟澍却发现，按照中国人的习惯，用户需要私密空间。“到了2.0产品时，我们设置了50%的封闭空间，但还是不够。直到3.0产品，才设置了80%的封闭空间。”

钟澍说的3.0版本，最早在上海的实验是在静安寺的一个楼宇里。据钱啸介绍，位于上海市中心的这个楼宇，租金相对便宜，但是楼宇的品质不是很好。当时氪空间将其改造成联合办公社区，每个工位卖1800元/月。全部是小隔间，而不再是敞开式工位。

氪空间上海世纪汇广场社区办公房间

钱啸发现，位于市中心的这家氪空间，吸引来的公司虽然不大，但是这些成熟的小公司，业务和现金流很稳定。

但他也同时发现，实力更强的企业，还是看不上这样的办公场所。“那时候我们已经到了市中心，只是没到核心写字楼里，我们经历了非常痛苦的选择过程，我们的产品到底是提高品质还是维持现状。是到最核心的楼里做高端产品，还是依靠低价继续走中低端路线。”钱啸告诉锌财经。

最终的决定是放弃中低端路线，转而抓住这些成熟的、对办公质量要求高的小公司。走进核心区域，成为氪空间2018年主要的扩张策略。

钟澍感叹，“其实我们应该更张扬一点。现在回头看，是一个不够大胆的决定，但是当时我们只敢迈进这样一小步。”

争夺甲级写字楼

目前，氪空间的产品结构为15%的公共空间，80%的办公区域，5%左右的会议室。它的装修更加有质感，且都开在甲级写字楼里，这个版本被氪空间称为标准社区或是旗舰社区。

钟澍此前接受锌财经采访时，谈到旗舰社区的核心逻辑，他给出的答案是“位置、位置、位置。”

今年5月下旬的氪空间品牌战略沟通会上，氪空间正式宣布“核心城市、核心地段、核心商圈”的选址战略。

近3个月，氪空间新增12个新开业社区，涵盖国内11个城市的核心商圈，其中大部分是核心商圈的超甲级写字楼。

“规模，能带来无穷无尽的优势。”

“很多公司看重办公品质，我们静安寺那个3.0空间，价格的天花板是每个工位2000/月。现在的上海新社区可以卖到四五千。”钱啸提到，写字楼大堂、位置、地段，包括电梯、闸机、采光等等，都是衡量一个写字楼品质的元素。

值得注意的是， WeWork中国也进入了上海中海广场、上海恒隆广场等核心地段，与氪空间的战略不谋而合。

钱啸在上海拓展写字楼业务时，遇到了激烈的竞争。包括WeWork中国在内的几家联合办公空间也在争夺这些甲级写字楼。即使到目前为止，他依然还会遇到抬价争夺地盘的现象。

氪空间上海世纪汇广场社区

“WeWork中国的选址策略和我们差不多，我们是同一类产品，目标客户也是相近的，现在市场还不饱和，还不到你死我活的阶段。”钱啸说。

不得不说，现在的氪空间和WeWork中国看上去很相似。刘成城曾公开表示，氪空间对标的是WeWork全球。

氪空间创始人兼董事长 刘成城

刘成城今年以来多次发声提到WeWork中国，被外界解读为氪空间正面宣战WeWork中国。

也有媒体报道，WeWork中国将要开始烧钱打价格战。钱啸告诉锌财经，价格战短期内可能会对氪空间产生一定的影响，但公司换办公场所成本不低，并不担心客户大量流失。

图片来源于WeWork官网

作为后起之秀，氪空间与WeWork中国开始竞速，背后是规模为王的行业共识。

“规模，能带来无穷无尽的优势。”钟澍说。

更大的规模，能够拿到更低的采购价，降低成本，同时可以和写字楼争取更高的议价空间。这意味着利润空间更大。

同时，钟澍也意识到，资本只追头部企业，对于现在的联合办公来说，是否有持续的融资至关重要。

《2018年中国联合办公活力指数报告》显示，联合办公行业出现了优胜劣汰的趋势，获得资本支持的企业明显减少；尤其在2018年第二季度，联合办公整体品牌增速放缓，但绝对增量相对客观。如钟澍所预测，“未来2年内，国内联合办公领域会迎来一个稳定期，到时候市场上只有2到3家巨头。”

盈利新思路

在联合办公领域，盈利是绕不开的话题。自联合办公诞生以来，已经有不少公司因出租率低、盈利模式单一而倒闭。

好租发布的《2018联合办公发展大数据报告》显示，2018年的第一季度，退出市场的联合办公项目共有7家。其中70%转为了传统办公项目，以此解决出租率低、租期短而造成的项目空置费用以及人工费用。

问及氪空间的盈利状况，钟澍说：“我们的单体已经实现盈利，氪空间目前经过3个月爬坡期的成熟门店，都是盈利状态。”

氪空间目前氪空间的收入来源主要还是工位服务费，只有20%的收入来自增值服务等非工位收入。

氪空间上海雅仕大厦社区

若营收模式以工位服务费为主，坪效、入驻率便是重要的基准线。坪效本是零售领域的概念，它指单店营业面积内，每平方米置业面积上所创造的销售额。如今却在联合办公领域被频繁提起。

“联合办公的底层商业逻辑是空间的批发与零售，以及分时租赁” ，钟澍在接受采访时，曾不止一次地提到过氪空间与零售的关系。

氪空间目前拥有一支工程管理团队，其在采购和装修方面降低了成本。

具体会有多大的影响，钟澍给出了几个数据：“装修成本会有大概20%-30%的降低，家具采购成本对比市场会降低40%左右。”

说到此处，钟澍打开桌上的笔记本，点开了一个网页，介绍道： “我们有一个数据统计系统，这个系统会实时抓取、更新数据。”然后再由空间设计团队或是工程管理团队，根据数据对氪空间产品进行调整和升级。因为参数的细微差异，会造成经营效率的千差万别。

据此前官方公布的数据，今年以来，氪空间新开业社区的平均坪效已经达到17元，近期新开社区的最高坪效将突破28元，是同档次的传统甲级写字楼坪效的3倍多。

对于这套工程管理服务和空间设计服务，氪空间还有别的打算。比如帮助中大型企业做整体的办公解决方案，从选址到设计、装修、运营。其中每一个环节都可以作为独立的产品来服务企业。

钱啸告诉锌财经，这块TO B的业务主要是针对大企业的定制需求。“大公司的需求多样，小公司则是刚需。”钱啸提到。

目前，氪空间还推出了其他的服务，包括帮助氪空间入驻企业解决人力资源、法务、工商执照、报税的需求；针对B端用户提供工商、财务、税务等企业撮合交易；举办活动获得收入等。

几个月前，刘成城在接受外媒《亚洲金融》杂志采访时透露，未来氪空间将向小米学习。而小米模式可简单概括为，通过硬件引流，互联网服务则作为利润产品贡献了大半利润。这意味着效仿小米的氪空间，向用户提供互联网化的服务未来将成为主要的商业模式。尽管目前，这些服务获得的收入占比还很小。

海外的号角声

今年，氪空间吹响了进军海外的号角，宣布将进入东京、新加坡、曼谷等地。

在此之前，氪空间选择先走出内地，进入香港。2018年6月25日，香港华懋集团举行了一场“华懋One Hennessy欢迎派对”，刘成城出现在现场。

“华懋One Hennessy欢迎派对”上的刘成城（右一）

所有人只为一个重大消息的公布而来：华懋集团旗下湾仔全新地标──甲级商厦One Hennessy由今年5月开始预租。

氪空间最终预租下其中11层到19层共7层，楼面面积合共约7711平方米。

One Hennessy位于香港中环商圈，平均月租金超过800元/平方米。氪空间方面表示，未来每个工位的价格有望超过10000港元/月。而目前WeWork中国在香港铜锣湾的项目，一个工位价格是7800港元/月。

对此，钟澍毫不掩饰氪空间的野心。“我们希望到2019年年底，在亚太区域做到市场规模第一，充分利用自己的竞争优势全面超越WeWork，成为这个行业的中国龙头企业”。

氪空间全国分布图

外界有人将两者比作“曾经共享出行领域的滴滴和中国uber”，认为“厮杀难以避免”。

在钟澍看来，市场竞争并没有外界想象中得那么激烈。“我们共同的竞争对手依旧是传统办公领域。”

联合办公社区与传统写字楼相比，占比还很低。好租研究数据显示，目前，在国内联合办公争夺最为严重的上海，联合办公比例也仅达6%左右，其它城市占有基本不到4%。如果保持目前每年不低于50%的增长率，到2030年才有30%的办公空间属于联合办公空间。

氪空间目前主攻一线城市的核心商圈，“从市场空间容量、利润空间、抗风险角度，一线城市都比较好。”钱啸说。

争夺地盘，快速扩张，这一切背后靠的是不停地融资。氪空间刚刚到手的这批弹药，将令办公领域的硝烟更浓。

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