文/徐学成

编辑/冉遗

一个实行了近25年的制度，一个每一个开发商和购房者似乎都习以为常的游戏规则，可能即将结束它的历史使命，而这源于近日的一则“通知”。

日前，广东省房地产行业向其副会长单位下发《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》：

在该文件中，广东省房协提出，“建议降低预售制带来的高杠杆效应，逐步取消商品房预售制度，全面实施现售”。

该则消息一经媒体披露，便被解读为“商品房预售制”很快便会取消，意思就是今后买楼就只能“一手交钱一手交货”，连样板房都不用看了，引发舆论哗然。

不过，据最新消息，广东省房协已公开“辟谣”：该项意见目前仍然征求意见阶段，并不会马上实施。

据《中国经营报》报道，住建部房产市场监管司相关人士也向记者表示：情况并不属实，具体我们也在调查处理当中，具体情况不方便透露。

商品房预售制，俗称卖期房，卖楼花，最初是由香港引入内地，是相对于现房销售而言的，开发商将还未竣工的商品房售与购房者，购房者支付预付款并按照约定日期获得房屋所有权的一种交易行为。

1994年，内地颁布《城市房地产管理办法》，并于同年实施《城市商品房预售管理办法》，“预售制”开始在内地落地生根，并对今后20余年的内地房地产市场产生深远影响。

那么，实行了近25年的商品房预售许可制度是否将退出历史舞台?又将会带来哪些影响？

1

生存，还是毁灭？

“有点猛”，一位供职于南方某媒体的记者，在朋友圈转发“取消商品房预售制”的消息后，附上这样的评论。

另一位媒体从业人士则感叹，“商品房预售制都要被灭了…活久见啊”。

9月21日下午，锌财经记者的微信及朋友圈几乎被“取消商品房预售制”的消息刷屏了，但主动分享的多数为媒体人或者研究机构，甚少看到开发商主动转发。

有人说，变天了，而开发商的朋友只回复了一个“龇牙”的表情。

在接受锌财经记者采访时，一位不愿具名的头部房企的营销负责人表示，“既然还在征求意见，那就等政策落地了再说吧”。除此之外，另外两家房企的相关负责人则表示“不便发表意见”。

从本质上看，“商品房预售制”是房地产开发企业融资的一种重要手段，能够加快房地产开发项目的资金周转，提高资金的使用效率，从资金的时间价值角度来看，商品房预售制度还能够降低开发资金的使用成本。

从实际效果来看，这一制度的施行无异于给房地产开发企业，尤其是资金实力不强的开发商一条实现快速增长的通道。

如果梳理一下国内房企的发展线，不难发现，内地头部房地产开发企业中，如恒大、绿城、华润置地等，以及富力、星河湾、顺驰、世贸等知名房地产企业均发迹于1994年前后，“售楼花”无疑带动了房地产市场的繁荣。

入场的开发商多了，供应充足了，随着我国停止城镇的商品房分配，内地的房地产市场逐步驶入了发展的快车道。在不少业内人士看来，作为我国内地房地产市场一条基础性的制度，“商品房预售制”功不可没。

但一旦市场告别“售楼花”，那会是怎样一番景象？

一般来说，从开始预售到房屋竣工，一般需要两年时间。一旦实行现楼销售，意味着开发商资金开始回笼资金的时间需延迟两年。除多承担的财务成本之外，目前内地房企普遍采用的“快速周转”模式也将不复灵验。

对中小房企，尤其是资金压力较大的开发企业来说，这种打击或许将是致命的

“或许可以用‘屋漏偏逢连夜雨’来形容这个消息对地产行业的影响”，国际地产资管公司协纵策略管理集团联合创始人黄立冲对锌财经表示。

作为一位考察过全球主要房地产市场，且有着不同市场房地产资管经验的资深从业人士，黄立冲指出，在债务违约频发和负债率高企的大背景下，“取消商品房预售制”会让中小房企更加难堪重负，加剧行业兼并。

生存或者毁灭，这已经不只是个哲学问题了。

当然，既然只是“征求意见”，站在开发商的立场，谈这些或许有些“为时尚早”。

但市场或许已经替他们作出了回应。9月24日，大陆还处在中秋假期的欢乐祥和之中，但港股地产股却几乎全线下挫，几大龙头内房企包括中国恒大（3333，HK）、碧桂园（2007，HK）、中海外（0688，HK）等跌幅均超过3%。

华创证券在研报中指出，一旦“取消商品房预售制”，“将导致大量高杠杆中小房企因资金链风险而倒逼，尤其目前我国正处金融去杠杆以及房地产行业信贷持续收紧阶段，其风险难控，由此对于金融机构的负面冲击影响巨大”。

此外，由此还会引发中小房企资金链紧张从而退出房地产市场，中短期内，房地产市场供应或会急剧下降。

2

降低房价？难有定论

看到“取消商品房预售制”的消息后，锌财经记者随即转发给了一个准备买房的朋友。

然而，收到的回复是一串句号。随后是几个字：那又怎样？

他告诉锌财经记者，“我关心的只是房价是会涨还是会降，至于预售还是现售，好像不是那么重要”。

他的逻辑代表了部分潜在购房者的看法。一个实行了近25年的制度，其实早已被认为是“理所当然”。至于是预售还是现房销售，只是他们买房顾虑的次要因素。

当然，也有为此而欢欣鼓舞的——尽管，这并没有成为既定的现实。

一位已经买房的80后朋友表示，预售制确实存在很大的弊端。“交楼之前，我已经付了两年多的月供了，住进去之后，才发现面积不对，装修也没有达到预期，至于潜在的问题，可能还会更多。”

这也是“预售制”被吐槽最多的地方。前广东省房地产行业协会也在该文件中表示，“商品房预售制度存在导致工程烂尾、违法违规销售、交易不公平、房屋面积管理职能难以厘清、不平衡发展和低效率竞争等风险。”

这便是部分购房者热烈欢迎“取消商品房预售制”的逻辑所在。从一个很浅显的道理出发，买一个自己看不见摸不着的的东西，当然是让人不放心的。

不过，根据锌财经记者采访多位潜在购房者得出的结论，无论对“取消预售制”是否关心，“取消预售制”能否降低房价却是大家最为关注的问题。

一位不愿具名的业内人士表示，假设从现在开始就实行现房销售，那意味着开发商就无法通过还未竣工的项目来回笼资金了，而由于前期已经竣工的项目又早已拿到了预售款并投入到了新的项目中，这便会造成开发商短期内资金流的“断档”。

在财务压力之下，资金实力较弱的开发商迫于快速回笼资金的压力，可能会在现房销售期间通过“以价换量”来达到目的。

但长期来看，一旦开发商调整好了步调和节奏，让财务计划与新的市场规则相匹配，那么“以价换量”的动力或许就不复存在了。

换句话说，既然有新的游戏规则，便会有新的应对之策，只不过需要一段阵痛期罢了。

但黄立冲也表达了自己的担心，“取消商品房预售制”在总体上一定会给开发企业带来更大的资金压力，一旦中小房企因此退出或者而被兼并，势必会引发供应上的相对短缺。在这样的背景下，至少在一线市场，这一调整未必会对房价下行产生积极作用。

3

多方的博弈

尽管由“取消商品房预售制”引发的争论和揣测还在继续，但由于政策尚未落地，房地产开发企业如何应对，其对房地产市场究竟会产生何种影响，目前还无法下定结论。

但“取消商品房预售制”的呼声，却是由来已久。

据锌财经记者了解，早在2005年，中国人民银行在发布的《2004中国房地产金融报告》中，就曾建议决策部门考虑取消房地产预售制度。

2009年全国两会期间，民革中央也曾向政协会议提交提案，建议加快修订《城市房地产管理法》，并全面取消预售商品房制度，建立商品房竣工入市销售制度。

而在地方上，也曾有多个城市提出进行“取消商品房预售制”的试点。

近年来，在一些城市土地招标的过程中，也有一些地块对现房销售的比例作出了一定的要求。如南京，从2016年9月19日起，南京土地公开出让竞价方式进行调整，竞价达最高限价90%时，地块所建商品住房就必须现房销售。

据公开可查数据，在苏州，自2016年9月22日首次出现土拍要求“现房销售”开始至2018年7月，要求现房销售地块的占比也已经高达52.7%。

但这些并未促使取消“商品房预售制”进入实质实行阶段。

黄立冲指出，“商品房预售制”并非我国房地产市场独有，包括澳大利亚等地区和国家也在实行这一制度，但关键区别在于，大多数国家和地区均对预售款进行了第三方监管，而在内地，预售款则可以作为后续开发款来使用。

由此可见，如何“处置”预售款也许将会成为牵扯各方利益的矛盾集中点。

对此，浙商证券分析指出，取消预售从一定程度上可以缓解开发商追求所谓的高周转，而忽视了项目施工品质和施工进度。不过，透过市场现象分析背后的原因，造成开发商追求开盘“高周转”，但是施工“慢周转”的核心问题在于加强销售回款的监管。

按照监管规定，开发商收到销售回款后应在银行托管并用于项目后续施工，并按照施工进度按比例解锁资金。因此，要达防范目的，更重要的是加强预售款账户监管，严格执行将预售款用于后期施工，防范随意挪用即可。

前述不愿具名的业内人士认为，取消“商品房预售制”之所以迟迟未取得实质性进展，其根本原因就在于，政府层面需要权衡开发商和购房者之间的利益，也需要考虑房地产市场的稳定。而房地产市场与金融市场，乃至地方财政的关系又是错综复杂，所以这是一个多方博弈的过程。

该人士还认为，虽然“商品房预售制”已经无法适应我国房地产市场发展的需要，且已经暴露出种种弊端。但取消这一制度，也绝不能一蹴而就，而是需要决策层的评估，也需要给予各方时间和空间。

对此，记者还采访了某资深的房地产行业研究员，他数次撤回通过微信给记者回复的语音信息，最后只留下一句：个中缘由，一言难尽。

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部分图片来自网络

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