11月，某次政府组织的空间交流会上，主要依靠政府扶持生存的孵化器、空间的代表们面面相觑，不敢出大气。

面对科技局科长的询问，他们显得手足无措，十几个空间加起来，完成的税收估计不到隔壁Shopping Mall的千分之一。

这些号称孵化“未来”的空间，如今靠补贴和政府减免的房租活着，不免有些荒唐。

3年双创热潮过去，有的人卷了钱就跑，政府的补贴奖励、众筹股东的小额投资，都不知去向。

但，也有人沿着商业价值和个人情怀，做出了新的业态。

01从前看不懂，如今玩不起

与孵化器、众创空间萧条艰难相反的，是联合办公的蓬勃发展。

“中国单体最大联合办公空间”，9月22日氪空间徐家汇社区开业时的新闻的标题，3层独栋建筑，体量超过1万方。

1个月后，上海娄山关路最新一家裸心社开业，独栋8层，1.2万方的体量，刷新了亚洲这一领域的记录。

但,听过的人多，见过的人少。

杭州凤起路地铁站A出口附近，有一家咖啡店，几经转手，依然持续着经营。

如今它的名字叫“扰邻”，老板是一名年轻的80后。

“在我们刚盘下这家店的时候，有接触过联合办公。”Tony说，3个月前，刚要盘下这家店时听他爸爸说，联合办公很火。

但是由于不够熟悉和了解，最终还是简单的改造成了餐饮为主题的体验空间。

国内联合办公品牌出现大规模融资前，联合办公更多的标签是双创热潮下众创空间的升级版。

“那些都不是联合办公”，裸心集团创始人高天成（Grant Horsfield）告诉锌财经，在最近一次他在杭州的演讲和采访中，他多次强调这一概念。集团旗下的裸心谷可谓是国内民宿的鼻祖。

高天成所指的错误形态，是将办公空间拆分成一块块区域卖出去，通过廉价售卖工位赚取差价的“二房东”。

交通不便、装修差、布局不合理等是上述空间的标签。

高天成说，裸心集团在2015年开始打造裸心社，通过的联合办公的社区更深层次地是向更多人传递一种生活方式，每个人都能在这里享受到更有价值的服务和更好的体验。

在北京最新的裸心社三里屯店，裸心社的会员甚至可以体验室内泳池。

“为什么不呢？”高天成说道，办公场所不应该那么冰冷和无聊。

北京三里屯裸心社富有创意地将泳池引入办公空间

游泳馆、健身房、瑜伽馆、中央厨房，无限量的咖啡、啤酒，私密的个人思考空间或是超过300人的活动中心都可以在裸心社体验到。

固定工位（单间）和Hot Desk（热桌，移动工位），不仅分隔了动静区域，在价格上也有一定差异，进一步降低了入门体验的门槛。

今年，市场变得格外热闹。

随着 WeWork、优客工场、氪空间等，完成巨额的融资并纷纷提出战略部署，以及SOHO 3Q这样不缺钱玩家的搅局，这个行业几乎已经达成了，创业公司玩不起的共识。

而随之而来的竞争，便是规模成为生死线，品牌的影响力的逐体现。

02规模决定了一切

11月8号，高天成参加了2017年侨界精英的创业峰会，在他的演讲过程中，不断有人举起手机对着他的PPT拍照，演讲结束，还没走到门外就被人团团围住。

“我不清楚别的品牌，但是裸心社是盈利的，每个新空间4个月内会招满，通常6个月之内实现盈利。”他说。

凭借着集团品牌的经验和对本土市场的深入了解，裸心在2015年在上海开设第一家裸心社后，目前在中国大陆、香港地区、及东南亚城市筹备开设35个联合办公空间。总建筑面积达到14万平方米，将有超过30000名会员。

如果不是亚洲最大，也至少是最大之一。

显而易见，规模化首先降低了装修成本，设计和定制更多产品成为了可能。

据公开报道中，2015年SOHO 3Q刚开始时，一个工位的装修成本达到3万，而到如今，平均成本已经降到1.5万。

拥有运营度假村背景的裸心社自然做的更好，超过50名设计师的设计团队保驾护航，让每个空间都有独特之处。不仅能通过全套绿植和新风系统降低了室内PM2.5的浓度，室外指标31时，室内仅是13；而且，所有的桌椅，都增加了可调节的设计，让人不再因为廉价的办公桌椅而感到难受。

其次新兴事物和品牌，只有具备一定规模之后，才能够有更多的谈判资本。

某资产管理地区公司负责人曾在采访中透露，当面积达到一定体量时，他们才会投入人员跟进和洽谈，“因为要么不做，要做就要大体量和大声势，能够引起政府和社会的关注。”

单体体量的扩大，既是成本控制的需要，也是品牌造势的有意为之。有了足够的空间，就能有更多的场景和业态。

裸心社随处可见的休息区、露天露台、健身活动场地，让上班不再是无聊的等下班。

你可以在一早到裸心社，做一会瑜伽或者冥想；换一身衣服，拿上一杯咖啡开始工作；讨论问题，提前预定设备齐全的会议室；下班之后还有派对和社团丰富生活。

上海娄山关路的最新社区

“企业只需要专注业务和发展就好，而且，员工待在公司的时间更长了。”慧川智能的CEO康洪文在采访中表示，美国归来的他们收到政府园区入驻的邀请，最后依然选择了联合办公。

更长的停留时间和更高的用户粘性，让裸心社成为了，无论零售商品或是互联网产品，营销和推广的圣地。

“这里拍照构图、环境都很好。”娄山关路开业的当天，不少前来参加派对的姑娘，时不时拿出手机拍拍自己和身边的朋友，而一楼的入口，早已排起了长队。

借助社交网络，每一个进入裸心社的人都如同流动广告位，将咖啡、精酿啤酒、熏香等空间内的一切信息和入驻公司的最新产品，不经意间传播出去。

而上述咖啡、精酿啤酒，在裸心社都是免费的，通过裸心社的APP，免费使用摩拜单车对会员来说就没那么意外了。

高天成说，人和人之间的关系是在互动中产生的，“我帮助了他，他会告诉他的朋友，我是一个不错的人”，口碑影响就由此产生。

那么，不经要问，联合办公，究竟改变了什么？

03对标5A级写字楼，联合办公还未展现全部生态

即使有媒体背书的氪空间，都转型为以社群为纽带的联合办公，又有多少中小型孵化器，能够在这样的市场中存活下来？

氪空间总裁钟澍，曾在采访中提到，他们通过学习和调整，最终才找到了适合的路径。

早期被认为只适合小团队OPENING SPACE正在被越来越多的大公司所接受。

娄山关路裸心社的8楼，已经全部租给了维京游轮，而在北京，豆瓣更是通过和裸心社的合作，把有趣的空间延展到整个总部大楼。

大体量客户正在成为“香饽饽”，OFO、摩拜、小红书都选择了联合办公，甚至如微软、新东方这样的传统巨头也开始尝试。

大企业客户可观的团队人数和稳定业务流水，让大企业客户成了靠谱的“金主”。

但裸心社自2015年成立之初，一直对所有类型的团队表示欢迎。

高天成说，大企业客户占比通常在40%左右，但他并不希望都是大企业客户。

“丰富的团队形态，能够促成更多的沟通、交流，甚至是男女之间的好感和约会的可能。”他补充。

裸心社的婚礼现场

10月的第一周，一对在裸心社相识的情侣，最终在裸心社走入了婚姻的殿堂。

当然，企业并不傻，没有CEO会因为可以做瑜伽，或者员工能够找到另一半，就把公司及员工全部搬过去。

“其实使用联合办公，企业能够更节省成本。”高天成拿着裸心社的APP，演示着在上海娄山关附近租一间办公场地的花费，加上水电等其他费用，每个人每月的耗费超过4000元，而裸心社的固定工位才3000元/月，移动工位只要1800/月。

这一点在锌财经，在氪空间的报道中也提到过，对企业，尤其快速发展中的企业来说，一次性租用大量物业并不是一个明智之举，容易造成空间或资金的浪费。虽然固定资产更容易保值，但财务的弹性显得更加重要。

与大肆铺开的其他品牌，裸心社在选址上有自己的考量，至少现阶段，准一线城市仍然是他们的坚持。

“不着急扩张，把产品一个个做好更重要”，高天成补充道。

而高天成指着外面的写字楼说，“那些5A级的写字楼，或许是我们的真正的竞争对手。”他补充，但和写字楼又有合作的关系。

现阶段市场足够大，教育市场，让消费者接受这样的生活方式，才是他们的重点。

随着规模的扩大和品牌影响力的产生，联合办公可能会越来越像企业的置业顾问，或者是物业主、大资本的资产管理者。

毕竟，除了极少数自由职业者，企业无论大小都需要良好的办公环境，而办公租赁是除了租房外最高频的场景，也是资产证券化的重要目标之一。

36氪创始人刘成城口中，“低买高卖”的理想模式，并不会是这个行业的终极形态。

当问到未来的模式和产品形态时，“租赁直营并不是最理想的模式，”高天成突然显得有点神秘，然后爽朗的笑了。

QA

Q：裸心集团的发展方向都和地产和建筑相关？

A：首先我和我太太（叶凯欣，裸心集团联合主席）都很喜欢设计，我也一直很喜欢建筑和室内装修。其次，我觉得建筑或者空间，本身是机械的，冰冷的，但是人们又非常需要良好的空间和环境，所以这也是裸心的初心，裸心谷、裸心堡、到现在裸心社，都是为用户打造更舒适的空间和环境，从未来可能还会做一些和居住相关的跨界尝试。

Q：作为外籍商人，您创办的裸心集团在中国已经发展了10年，过去十年感受到哪些中国的变化？

A：在中国已经13年了，我看着这里逐渐变得富有，变得强大，能够来到中国是我的幸运。我更喜欢中国传统的村落，以及那里淳朴的居民，我总是说我是农民的儿子，他们有很宽厚的胸怀和丰富的智慧，他们教会我很多。我一直觉得真正的投资，其实是对人才投资，所以，我们现在公司很多的管理层都是80后，未来，他们也会承担更多的责任。

议

1、地产是资金密集型的行业，无论酒店、商场、写字楼，规模化和成本控制永远是第一位的。

2、讲到地产，就逃不开金融。未来，金融在这一领域有爆发的可能。

3、共享单车让地铁周围3公里的房产变得更有价值，联合办公也许能让周边物业变得更值钱。

文∣二楞

编辑∣强强

摄影∣黄硕

©本文版权归“锌财经”所有

部分图片来自网络

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