调控下房企镜像：大房企玩并购 小房企争抢高价地

文丨21世纪经济报道

4月4日讯，孙宏斌“我非常悲观”话音刚落，时代地产便在广州拍下了一幅地。

这成为调控背景下大小房企撕裂的镜像。融创号称并购之王，可以对拍地悠然作壁上观，而时代这些小开发商，则只能冒险寻找生机。

在2017年的整个3月份，开发商们走马灯似地召开业绩会，除了万科，所谈无不是规模二字。在追逐互联网浪潮两三年之后，他们忽然发现，转型殊为不易，还是自己的老本行——卖房子最赚钱，而要继续在这个行业中生存，就必须做大规模。

3月29日，在广州“3·17楼市新政”后的首场土地竞拍中，时代地产以5.54万/平的价格拿下广州海珠地块。未来两三年，时代能破解地价魔咒，并冲进行业前列吗?

分化的命运

过去两三年，伴随楼市的爆发，恒大、碧桂园、融创成为规模化的最大受益者。

2016年，房企第一阵营门槛已被提升至3000亿，前十名都在千亿以上，这让所有的500、600亿级房企充满了焦虑，更不用说时代地产这种300亿的小型房企。

超级房企们的根基首先来自于前几年大规模吸纳土地。截至2016年底，恒大土储达到惊人的2.29亿平方米，仅当年新增的土储面积就达到1.02亿平方米。

碧桂园的土储也是亿级。截至去年底，公司已摘牌或签约的土地储备约1.66亿平方米;融创目前则拥有7912万平方米的土储，在2010年上市之初，融创土储只有590万平方米。

以上三家公司的土地储备，均超过了万科。

并购是这些公司获取土储的利器。如恒大2015、2016年通过收购新世界、华人置业等港资在内地项目，并入股廊坊发展、嘉凯城等公司，获得大量地产和土地资源;而融创2016年至今新增土地储备5394万平方米，2/3为收并购所得。

全国房地产商会主席顾云昌认为，相比招拍挂，通过并购获得土地资源的价格会便宜许多。许多小型房企资金链断、难以维持之时，会以合理的价格将土地或股权转让给大房企，但收并购的房企也需要有相当的实力。

数据显示，恒大2016年新增土储的平均成本仅为1990元/平方米，全部土储的平均成本更低至1570元/平方米;2016年，碧桂园新取的413宗土地平均地价仅为2008元/平方米。

而在万科长期观测的14个重点城市中，去年招拍挂平均地价已经高达9445元/平米。地价占房价的比例继续上升，达到56%。

没有并购能力的小房企想要突出重围杀出一片天，就要冒险去拍地。这也大有人在。3月24日，融信中国以36.46亿元拿下杭州萧山区一幅宅地，楼面价为3.08万元/平方米。

3月29日，时代地产以20.4亿元的总价拍下海珠区地块，折合楼面价达5.54万/平。

“中小型房企看似奋不顾身，实际上他们非常纠结，他们想发展就必须拿地，没有土地就等于没有活干”，顾云昌表示。

他指出，中小型房企冒这样的风险或是出于无奈，尽管有些对市场依然看好，但现在拍下的土地极易被套牢。

在房地产业内，流传着这样的说法，“每当小开发商去抢高价地时，市场基本就到阶段性顶部了。”一些广州开发商和业内人士对个别开发商的做法也表示不解。

在这一轮的楼市洗牌中，更多未逆流而上的中小型房企，或将只能接受被吞并或消失的命运。

规模依赖症?

即使在短时间规模已攀上3000亿，超级房企们还在加大马力往前冲。

3月28日，恒大总裁夏海钧大胆预测，未来房企前十门槛将升至4000亿。今年年底前，前十大开发商市场占有率将会到20%，未来会到40%。截至2016年，恒大市场占有率约为3.2%，万科为3.1%，碧桂园约为2.6%。

参照美国房地产市场，据中信建投研究，美国住宅市场集中度，主要是通过并购融合的方式提升。在1995年至2009年期间，Lennar、PulteHomes和Horton三大开发商共进行了47次并购。

“按欧美经验，以前说单个房企6%市占率是上限，我认为完全可以突破这个上限。”万科高级副总裁谭华杰曾对记者表示。

按此速度，超级房企们销售规模达到万亿，也将是几年的事。

注意到，进入2017年，一些规模在500、600亿的房企也提出了新的规模化增长目标，比如富力、雅居乐等常年徘徊在几百亿的房企，已提出了千亿目标。

地产商的互联网转型先锋花样年，在激进转向轻资产几年后，销售仅逾百亿，已在房企TOP100之外。今年花样年选择回调，加大房地产开发力度，力争实现150亿销售。

而一向稳健、重利润的央企中海外、华润置地，也将规模化提升到了更重要的位置，规模与利润并重成为新的口号。

所有的房企都“患”上了规模依赖症，而它们的转型才刚刚开始。

事实上，规模从来都是一把双刃剑。规模越大，收益越高，风险也可能越大。对于恒大、碧桂园、融创等公司来说，已经无法摆脱这一核心驱动力。

然而，规模急剧增加的背后，房地产风险潜藏，竞争白热化、行业利润率下跌。

顾云昌对记者表示，房地产行业已处于白银时代，主要有竞争加剧、洗牌加快以及利薄三个特点。龙头企业万科过去的净利润率为12%至13%，而现在跌到百分之8点多。行业整体的净利率也已跌至个位数。

他表示，“限购、限贷、限价”主要针对一线城市或二线热点城市，而其他大部分城市以去库存为主，供大于求，房企整体的开发风险正在变大。

顾云昌还认为，现在对中国房地产市场的预判已呈现分化状态，有人预期良好而有人持悲观态度。“在我看来，2017年楼市总体情况肯定不如2016年，特别是在一二线城市，今年下半年会处于平稳或下行的周期中。”

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