定增被否P2P受限 地产金融"老炮儿"世茂遭遇尴尬

开发商将互金平台当作一个融资渠道在业内已是公开的方式。利用P2P等多种渠道，互金平台可为地产商提供资金来源，减少对银行融资渠道的依赖。

11月11日讯 在某种层面上，世茂集团今年的融资遭遇，或许会于明年在其他企业身上重演。今年10月，世茂股份的定向增发方案，被证监会驳回。证监会主板发行审核委员会认为，世茂的非公开发行股票申请存在《上市公司证券发行管理办法》第三十九条第(七)项规定的情形——严重损害投资者合法权益和社会公共利益，不得非公开发行股票。

对此，优淘城总裁薛建雄告诉记者，对世茂来说，这一融资遇阻的影响可能并不大。

此前，世茂集团的业务触角已进入人寿保险、互联网财险等保险领域，设立互联网小额贷款公司，搭建了一个内容丰富的金控平台，又在设立、发行房地产资产证券化产品方面拥有丰富经验。

可是，这个金控平台对世茂的房地产业务有帮助吗?此前，曾有一篇文章认为，大部分房地产企业设立的金控平台和主营业务无关，只是为了增厚利润，才设置这样一个平台。

世茂的金融布局

2015年，国内货币环境和融资环境都较宽松，当年万科联手鹏华基金发起国内首只公募REITs、万达与快钱合作发布众筹理财产品“稳赚1号”……诸多房企在金融领域谋篇布局，创造了名副其实的房地产金融创新年。

当年，世茂集团获批筹建房地产行业首个互联网小额贷款公司。目前，互联网小额贷款公司在全国范围内仅有十数家，世茂集团是其中唯一一家以房地产为基础的互联网小额贷款公司。世茂同时联合博时资本、汇添富资本发行了两笔房地产ABS产品，这次资产证券化动作一度被外界视为中国地产金融史上的一个转折点。

博时资本-世茂酒店资产证券化项目，其基础资产是世茂旗下多家五星级酒店，产品总规模26.9亿元，创下国内已发行酒店资产证券化项目产品的最大规模。

此前，世茂集团还与博时资本推出全国首单物业费资产证券化项目，也是在非住宅领域的首次证券化。

资产证券化可将具有共同特征的贷款、租约、应收账款等不流动的资产包装成为可以市场化的、具有投资特征的带息证券。由此业内认为，世茂的资产证券化举措，能为其激活存量资产、提高资金配置效率提供很大效益。

记者就资产证券化问题咨询世茂集团相关负责人，对方表示不便接受采访。

的确，世茂股份是在金融领域涉水较深的一类房企，特别是在资产证券化方面，但此外，据记者了解，今年初，世茂股份还与乐视网等公司联合成立新沃财险，进军互联网财险领域。

今年9月，世茂股份则协同浩盈进出口、中远进出口、金闽进出口、梅森休闲健身俱乐部、厦门明发集团6家公司共同发起筹建汇邦人寿。该公司注册资本为10亿元，其中世茂股份出资2亿元，持股比例20%，为第一大股东。

因为在金融领域有了多层面的布局，世茂集团已经隐隐构建起结构较丰富的金融平台。以互联网金融为例，目前，不少开发商已经很难拿到银行的新增开发贷，即便拿到成本亦不低，但正是因为有互金平台，世茂一直以来能通过发行低息长期票据、赎回高利息票据的手段严控融资成本，融资成本有时甚至要比银行渠道更低。

据统计，今年世茂股份已经发行了一笔票面利率4.8%总额40亿元境内公司债券，一笔利率3%金额20亿元短期票据，另有两笔总额35亿元境内公司债券，票面利率3.3%上下。

监管趋严

即使是房地产金融领域的“老炮儿”，也可能在行业环境变化时遇上尴尬。

今年10月，世茂股份的定向增发方案被证监会驳回，证监会主板发行审核委员会认为，世茂的非公开发行股票申请存在《上市公司证券发行管理办法》第三十九条第(七)项规定的情形——严重损害投资者合法权益和社会公共利益，不得非公开发行股票。

日前，国务院办公厅发布《互联网金融风险专项整治工作实施方案》，房企的互金平台也或受影响。

不过，资深基金人士陈国华告诉记者，开发商将互金平台当作一个融资渠道在业内已是公开的方式。利用P2P等多种渠道，互金平台可为地产商提供资金来源，减少对银行融资渠道的依赖。

但上述方案明确提到，“房地产开发企业、房地产中介机构和互联网金融从业机构等未取得相关金融资质，不得利用P2P网络借贷平台和股权众筹平台从事房地产金融业务;取得相关金融资质的，不得违规开展房地产金融相关业务。

地产评论人士薛建雄分析认为，除了为关联交易公司进行融资外，部分公司的融资主体甚至为关联企业。部分地产公司在类似项目上存在自融嫌疑。

金控平台如何施展拳脚

通过银行、股权和债券等渠道的直接融资，以及通过基金、信托发行产品所获得的间接融资，这些房企融资的主要渠道，目前在监管层面，已经明显受到抑制。

对此，新城控股高级副总裁欧阳捷表示，从目前情况来说，想要突破限制并没有非常好的办法。对于企业来说，只有在合规的前提下，将资金用于正常生产经营活动、补充流动资金，根据发债的用途去做。

欧阳捷认为，近期一系列政策的重点是为了防止资金流入到土地市场，而房企普遍存在抵押土地再贷款的情况，所以本质上是降低房企杠杆。而此轮政策收紧，为的是控制楼市资产泡沫，控制和减少资金流向房地产。

从世茂集团搭建金控平台的一系列做法可以看出，目前涉足的大部分金融领域，都可以为房地产开发业务提供服务。

此前，保监会多次出台规定，保险公司股东不能将保险资金直接用于股东自身的业务，“保险公司不是提款机”这一提法被多次提及。而银监会、证监会也对金融机构股东和金融机构发生关联交易，有明确的条文限制。这是很多开发商虽然拥有金控平台，但无法为主业服务的一个重要原因。

从万科等部分房企的实践来看，监管机构还是允许金融公司向和股东有业务往来的上下游供应商提供供应链借款的。

供应链融资，正是房地产企业金控平台可以大展拳脚的领域。房地产开发行业下游的建筑供应商、水泥厂、各种建材企业、广告公司、建筑设计公司等均可以申请供应链金融。相比其他金融机构，开发商对自己的供应商面临的市场竞争能力、产品服务、经营状况有更为清晰的了解。

被房企控股或参股的公司，可以通过调研，获取这些供应商的部分经营数据，为贷款业务或者其他融资业务的开展，提供关键数据。

陈国华告诉记者，世茂的金控平台也可以以这一模式开展业务。比如，世茂股份有许多商业地产项目，这些商业项目多会有一些战略伙伴级别的品牌租户。当这些租户需要借款时，金融公司就可以向世茂股份调取相关客户的经营数据，作为是否提供贷款的依据。而世茂股份也可以因此要求品牌租户将日常流水交给世茂股份来收银，到月底再结账，以进一步加强对借款风险的管控。

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