调控加强 房地产信托规模萎缩明显

文|经济日报 常艳军

11月11日讯 随着近期楼市调控逐渐严格，房地产金融业务也正渐渐受到来自监管层的严控，尤其是加强房地产信托业务合规经营被提出后，近期房地产信托的规模出现萎缩。用益信托数据显示，10月份集合类房地产信托产品成立规模为105.79亿元，较9月份的208.85亿元回落明显。

从用益信托数据来看，截至10月末，今年以来集合类房地产信托共成立592款，规模为1431.57亿元。尤其是今年前三季度，随着房地产市场的火热，不少信托公司纷纷顺势扩张房地产信托业务。

“近期对房地产业的调控除了出台限购政策抑制非理性需求外，更多的是收紧房地产企业融资渠道。”陆家嘴信托战略发展部高级经理王俊说，房企公司债发行门槛提高，严禁银行理财资金违规进入房地产领域，加强房地产信托合规经营，整顿房企、中介开展互联网融资等，各项政策旨在多渠道限制房企融资，引导市场资金流向实体经济。“对房企融资监管趋严，导致房地产信托规模萎缩，未来这一趋势还将进一步延续。”

未来房地产信托也将面临变化。王俊认为，调控政策一方面提高了房企发债准入标准，实行分类管理，另一方面严格限制信贷资金使用。这使得未来房地产信托将面临变化。信托公司发行房地产信托对交易对手(即融资方)的资质要求将大幅提高，中小房企很难通过信托贷款获取资金;对贷款用途也将严格按照监管要求执行，以往通过明股实债、嵌套资管等方式规避监管的情况将得到有效遏制。“未来房地产信托业务将向专业化、股权化模式转变，通过实质性参与房企股权投资，获取权益投资收益，这对信托公司项目筛选能力、投资管理能力提出了较高要求。”

百瑞信托博士后科研工作站研究员李永辉认为，未来房地产金融业务的风险可能会逐步显现。“为应对可能出现的风险事项，信托公司应严格执行业务规定，进一步加大风险排查力度和强化风险预警及处置体系建设。对于新设立的房地产信托项目，应注重交易结构、交易对象、资金用途、还款来源、抵质押情况等多个方面，力争通过产品设计最大程度地降低项目风险”。

数据显示，今年以来，集合类房地产信托产品的平均收益也有较大下滑，从今年1月的8.23%降至10月的6.87%。王俊认为，目前信托公司房地产信托业务主要集中在一二线城市，未来随着政策调控效果逐步显现，房地产企业融资渠道收窄，融资成本将逐渐上升，房地产信托投资收益上行趋势或将明显。

未来房企融资也将出现分化。王俊认为，大型房企更容易获得信托贷款，而中小型房企则会面临融资渠道收窄、现金流紧张等风险，出现优胜劣汰。未来房地产业并购重组项目有望增多，信托公司可充分发挥灵活制度优势，通过绑定大型、实力较强的房企，为其收购项目、整合资源提供综合金融服务。

与优质交易对手合作的集合类房地产信托产品依然是投资选项。王俊说，此轮房价上涨使得房企销售大幅上升，目前现金流充足，只要适当控制拿地支出，短期出现流动性风险的概率较小，尤其对于大型房企而言，通过区域分散化经营，也可降低非系统性风险，安全系数较高。

李永辉则表示，在当前市场环境下，房地产信托产品依然值得投资者进行投资。但在选择具体产品时，投资者需要擦亮双眼，不能一味追求比较高的预期收益率，而是应更多关注房地产信托项目的结构设计、融资主体资质和实力、信托资产用途、抵质押是否充足等情况，因为这些因素能够直接关系到投资者本金和收益的安全。

在房地产信托方面，一些新的业务模式值得关注。王俊建议投资者未来可适当关注房地产信托资产证券化模式，尤其是长租公寓资产证券化，这是因为其符合政策调控思路，能够解决居者有其屋的社会民生需求，并可快速盘活房企存量资产，加速资金流转。

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