房地产中介出手互联网金融 杠杆买房是福是祸？

日前，房地产中介世联行披露的三季报显示，其旗下金融服务收入高达3.75亿元，同比增长36.45%，是除“互联网+”以外增速最快的业务板块。

同为广东大型房地产中介的合富辉煌中报显示，截至6月30日，旗下P2P平台合富金融经营规模超过12亿港元，营业额约3940万港元，并“继续看好房地产相关金融服务的发展前景”。

事实上，近年来，涉足金融业尤其是互联网金融已经成为房地产中介的趋势。从传统的线下地产中介商，到创新性的房产O2O平台、经纪公司平台等，各家中介公司纷纷加持金融杠杆，并不断创新产品形态，包括被各地金融监管部门重点整顿的“垫资”、“首付贷”、“赎楼贷”、“尾款贷”等。

尽管产品花样百出，但归结起来，其底层金融工具大都依旧是P2P和小额贷款公司。如今，监管已经越加收紧，地方金融监管机构乃至行业协会更是反复筛查其合规性。

玩法各异

秉承着买房场景和庞大的客流优势，房地产中介出手互联网金融。

合富辉煌于2015年9月上线了综合投融资平台合富金融，并陆续推出 “万家盈”、“万家优选”、“万家易投”等产品。

世联行涉足金融服务要更早一些，旗下信用贷款产品家圆云贷早在2013年就推出，以世联小贷公司为放贷主体，对世联代理的一手房输送过来的客户进行贷款业务，前提是要交齐首付。近日，世联行的再融资申请引起监管部门的关注，并收到证监会的反馈意见通知书，通知书显示：2016年上半年世联行金融服务业务的毛利额占毛利总额的四分之一，核心产品家圆云贷主要为拥有自有房产或已经签订购房合同并付清首付款的申请人提供“消费贷”、“装修贷”、“家居贷”、“教育贷”、“车位贷”、“商工贷”等系列金融产品。

证监会的通知书要求，保荐机构核查世联行金融服务业务的资金来源，该业务是否属于P2P网络借贷、股权众筹业务等互联网金融整治的范围。对比链家地产金融服务的违规行为，结合行业及政府监管的相关规定，核查披露公司金融服务业务的合规性及风险防范措施。

链家地产自垫资事件之后，便引发了监管的一系列“蝴蝶效应”。近年来，链家扩张速度惊人，先后并购了成都伊诚、上海德佑、北京易家、深圳中联、广州满堂红等当地大型中介服务商，迅速抢占市场份额。其金融板块包括2006年成立的北京中融信担保、2014年底上线的链家理财以及第三方支付理房通。

在链家理财的平台上，目前发布了5类产品，包括赎楼业务、购房尾款、抵押自用、抵押经营和抵押消费。

除了传统房产中介以外，创新型的互联网房产中介平台也开始纷纷加持金融工具，比如爱屋及乌、房多多、吉屋科技、Q房网等。

Q房网副总裁花蕴此前曾表示，互联网金融的运营已经蔓延至所有互联网中介中，这是产业链中不可缺少的一个重要环节。

2015年初，房多多开始布局互联网金融，打造房多多金融服务平台，推出基于买房卖房者、开发商、经纪公司经纪人等用户需求的互联网金融服务产品。

同样的还有爱屋吉屋，其APP上的“爱理财”频道推出一款名为房产宝的超短期理财产品，预期年化收益超过7%，爱屋吉屋对本报解释，这款产品主要是基于买方和卖方的投融资需求。

本报查询其具体项目，比如房产宝一款标的显示卖房者贷款尚未还清，故而申请贷款用于偿还贷款;另一个标的显示：买方的银行贷款已批但未放款，所以急需借钱用于支付新房放款。

吉屋科技也成立了互联网小贷公司吉屋小贷，与其他房地产中介的金融模式不同的是，吉屋小贷主要放款给平台上的房产经纪人。吉屋小贷CEO潘国栋此前接受本报采访时表示，吉屋小贷并不接触买方者和卖房者，而是解决新房销售商佣金结算周期长的痛点。

“新房中小销售商面临的资金周转的瓶颈，吉屋小贷主要是在开放商还未结清佣金的情况下，为平台上的中小销售商提供贷款，以供他们及时支付经纪人的佣金。”他说。

杠杆的福祸

整体来看，房产中介的金融产品尽管花样百出，但归结起来，其底层工具最多的依旧是P2P和小贷公司。比如合富辉煌上线的合富金融以及链家上线的链家理财均为网贷平台，爱屋吉屋旗下的“爱理财”同样也是网贷工具，而包括吉屋科技、世联行在内的房产中介则成立了小贷公司，以自有资金放贷。

广东南方金融创新研究院秘书长徐北对本报表示：房地产中介利用互联网强势介入金融服务也是必然的选择，“很多一线城市楼价不断攀升，成交活跃，需要大量相关的金融(包括一些家装、家具消费分期)等服务，同时，经过几年的发展，房地产中介积累了大量有效数据，而且通过房产的消费场景是可以非常有效切入和延伸到各种金融及020服务中去。”他说。

徐北同时表示，目前有观点认为这类金融杠杆是推高房价的“凶手”，虽然国家有各种“限购”、“限贷”措施有效抑制房价，但过高的金融杠杆的确加速房屋买卖的流动，从而加大一些工薪阶层的购房负担。

现如今，监管已经越加收紧房地产金融，地方金融监管机构乃至行业协会更是反复筛查其合规性。

11月10日，深圳市互联网金融协会还下发关于严禁互联网金融企业开展“首付贷”、“众筹炒房”等违规房地产金融业务的通知。严禁各企业新开展“首付贷”、“众筹炒楼”等违规房地产金融业务，并立即清理存量业务;严禁各通过更换“名称”、转为线下等方式重新开展各类违规房地产金融业务;严禁以任何形式为各类违规房地产金融业务提供支持。

通知要求，下一步，协会将按照国家、省、市有关政策，加强配合深圳市各监管部门，严查并整治相关涉事企业。各企业如已涉及“首付贷”、“众筹炒楼”等违规房地产金融业务，须在一个月内完成清理整顿，并将整改报告提交协会。

据了解，深圳市互联网金融协会已经多次下发这样的通知，其协会秘书长曾光光表示，如果有企业在月内未完成改造的，将通报给有关执法部门。

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