互联网金融 房企转型重要风口

地产和金融向来有着千丝万缕的关系，随着行业调整，纷纷涉足金融领域的房企也不断增多。在去年房贷一度紧张时期，地产+互联网+金融的模式更是迅速蹿红。

金融创新

网贷和小额贷蹿红

去年下半年，商业银行贷款额度紧张，放款慢，公积金贷款也因额度问题陷入困境，再加上“穗六条”政策对二次置业七成首付的要求，资金成为阻碍房地产成交的一大障碍。不少网站或者中介机构纷纷推出网贷产品或者小额贷，通过快速放款、额度宽裕的优势吸引贷款人，并从中获取高利率的利润。

这种贷款通常分为无抵押贷款和有抵押贷款两种形式，其中无抵押贷款额度一般上限为30万元，而有抵押贷款贷款额度相对较高，最高可以贷得和房屋价格同等的额度，贷款时间从6个月到3年不等，利率5.5%-24%不等，贷款时间越长，利率越高。贷款人只需要提供相关资料，机构根据资料评估贷款人的信用以及资金实力，从而决定贷款额度。和银行贷款不同，这种贷款还能为买家解决首付问题。

去年在“金九银十”这个被寄予成交厚望的楼市旺季，这种贷款产品也成功俘获了部分开发商的芳心。其中越秀、绿地等多个集团联手平安好房“好房贷”产品，提供包括首付分期贷款(有抵押、无抵押)、按揭贷款、赎楼贷款等服务。甚至还有开发商不惜做出贴息的举动试图最大化地释放成交。如越秀旗下12个城市的25个项目就宣布与平安好房合作，只要购房者在购房首付款上有借款需求，均可获得“零利息”借款。越秀地产方面表示，和平安好房建立战略合作关系，为广大买家解决购房的首付和贷款问题，通过“互联网房产金融”模式，为消费者提供全新的购房金融服务。

同样在去年9月份，保利也宣布推出“无敌房贷计划”，只要购买保利旗下的楼盘就能获得首套房贷不上浮的优惠贷款政策，而当时商业银行动辄上浮5%-10%的首套房贷利率，保利此举，无疑为买家减轻了购房压力。

不但能贷款还能理财

因为成交下滑，融资成本高企，自身资金链紧张也是去年开发商普遍所遇上的难题。在余额宝等互联网理财产品的冲击下，房企也纷纷效仿推出各项理财产品。买家的购房款还可参与理财，基本扫除房价下降的担忧，同时也为开发商带来一定的资金周转空间。

去年9月份，保利一份“超级房款理财方案”随着“无敌贷款计划”出炉。据悉，只要入手保利物业的业主参与该理财方案，部分房款即可享受8%红利，成为当时市场上理财产品中收益颇高的一种产品。同期，万科也宣布联合平安好房推出“平安万科购房宝”理财产品，“首期面向上海地区万客会成员发行，最低5万元起，期限从3个月到1年不等。该产品的收益分为两部分，一部分为预期现金收益，约6.5%/年；另一部分为积分收益，收益率3%-5%/年。

绿地集团董事长张玉良去年也曾在公开场合表示，绿地将牵手阿里巴巴和中国平安，推出一款房地产金融产品“地产宝”，并通过互联网平台销售。

去年8月份，珠江地产旗下北京项目珠江·四季悦城推出房贷利率七折，购房者用部分首付款购买珠江投资旗下的基建信托，开发商将信托收益返给购房者补贴月供，返还后的贷款利息等同于银行同期房贷基准利率的七折。9月份后，该楼盘为了揽客再出奇招，购房者购买该项目写字楼产品后，可自愿将房产委托给珠江地产选择的第三方资产管理公司转售，届时无论是否降价，购房者都可获得原房款10%的收益，成为全国首例全国金融化的楼盘。

业内人士分析，珠江地产进军金融业的方式是开发不动产理财投资产品，即将实体楼盘与风险资金相结合，以“房产金融化”方式带动项目销售，同时依托母公司旗下的珠江投资集团，寻找第三方资产管理公司托管销售，将不动产转变为了一种“理财宝”。

房企金融实力强才能站稳脚跟

不难发现，开发商密集尝试互联网金融，多处在市场成交旺季之时，但是去年的经济环境和政策环境双双发难，面对市场成交一度低迷，通过互联网金融而最大程度地缓解市场资金紧张的问题，也是开发商突围的一大高招。业内人士分析，开发商通过贴息或者贴收益的方式来吸引成交，很明显也属于让利的行为，对资金周转度要求高的个体经营者显得更有吸引力，并且在降价成为敏感词之时，这种方式来得更加温和，有助于维护品牌形象。

随着地产行业对资金要求越来越高，房企如何拓宽融资渠道，降低融资成本成为未来的一大生存技能。近几年来，房企入股银行屡见不鲜，实际上就是为调整融资结构的一条路径。

在房企中，并不乏在金融领域颇有建树的房企。越秀地产持有全球首只投资于中国房地产的上市房地产投资信托基金，其母公司越秀集团更是拥有9张金融牌照，有深厚的金融底蕴。在越秀的企业理念中，地产做到最后就是做金融。香江集团也是国内最早投资金融业的民营企业之一，已投资银行、证券、基金、保险、私募股权投资(PE)、担保、小额贷款等领域，已投资8家金融机构，是广发银行、广发证券、广发基金的大股东之一，广东南粤银行的第一大股东，天津银行的主要股东。金地早在2006年便探索房地产金融业务。其董事长凌克就表示，房地产是资金密集型行业，在进入了竞争的白炽化阶段以后，大家比拼的将是金融实力，谁的融资能力更强，谁的资本运作能力更强，谁才能发展得更好。

“金融是房地产公司转型的重要风口，房地产涉足金融在2015年是大势所趋。”分析人士这样表示。实际上，随着互联网的兴起，地产+互联网+金融模式，也让更多房企开始探索。

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