低利率时代走向终结？利率上行将把美国楼市置于死地

文|凤凰网

11月29日讯，对于那些在过去七年里一直忍受着低利率的储户们而言，(美国)国债收益率上行无疑是让投资者喜闻乐见的，然而对于那些因低利率政策而享受廉价贷款的绝大多数美国人而言，国债收益率上行却难以让他们感到高兴。确实是这样，正是因为这些低利率，那些年薪仅有4万美元的美国人可以购买一辆价值达6.5万美元的豪车，因为他们只需要在这为期七年的车贷中按时偿还较低的月供即可。

但如今，这一低利率时代似乎将走向终结。

随着美国利率政策额逐步回归常态，汽车OEM厂商(原始设备制造商)绝非是唯一受到影响的领域。正如《华尔街日报》在文章中指出的那样，根据美国抵押贷款银行家协会(Mortgage Bankers Association，MBA)的预测，在2017年，美国抵押贷款再融资的规模可能会下降46%，由于许多美国人都是通过抵押贷款再融资变现，来为其日均支出买单，几乎每个企业都通过抵押贷款再融资的方式向消费者推销出售产品，而这占据了美国经济三分之二的规模。考虑到这点，利率回归常态对美国经济带来的影响十分让人感到担忧。

据报道，利率的快速反弹让许多房屋所有者都开始停止对其抵押贷款进行再融资。MBA在本周三对外发布的一份数据显示，在截止今年11月18日当周，申请抵押贷款再融资的人数较前一周下降，连续七周处于下降态势，这也是自美国大选日以来申请抵押贷款再融资的人数连续第二周下降。据MBA预测，在2017年，美国抵押贷款再融资的规模将下降46%至4840亿美元，这无疑会让美国民众通过降低月供成本来释放现金的能力受到影响。抵押贷款再融资规模的下降还会影响银行消费贷款业务的增长。

为了降低对该业务带来的负面影响，银行已经开始转向那些风险更高的可调整利率贷款，或者允许借款人进一步从其房屋中撤资。全美贷款规模排名第十的抵押贷款商LoanDepot的首席营收官戴维-诺瑞思(Dave Norris)表示：“抵押贷款利率的上升已经让消费者们感到震惊，我也没有料会出现这种情况。”

据悉，本月利率的上行已经让很多有抵押贷款再融资的借款人打消了念头。追踪美国抵押贷款支持证券的瓦尔特-施米特(Walter Schmidt)表示，在今年美国总统大选之前，有70%的30年期标准类按揭贷款借款人至少可以获得其储蓄额0.5个百分点的再融资利率，如今，这一比例已经降为35%。

在最近数周，由于人们为了锁定利率，抵押贷款申请人数出现攀升，但尽管如此，MBA仍预计利率上升会对新增抵押贷款申请带来不利影响，新增抵押贷款申请人数可能会在2017年下降16%。当然，判断美国人判断是否有购买力的标准很多，主要是看能否偿付月供，因此在未来数月，或者数个季度，利率上升可能会使房价承压。

利率上行对购房的影响可能并不是那么显而易见，但部分买家已经开始在利率进一步上升之前采取措施锁定利率。MBA的数据显示，在截止今年11月18日当周，申请抵押贷款购房的人数较前一周增长了13%，较一年前增长了11%。然而，最终，利率上行会让民众对房屋的购买力下降，从而导致房屋销量增速、房价增速以及抵押贷款活动放缓。不少分析师认为，在2017年，美国许多城市的房地产市场的房屋价值都会出现下滑。

上周，美国MBA将其对明年新增抵押贷款的规模预测下调了3%至1.58万亿美元，这意味着这比今年以来新增近1.9万亿美元抵押贷款减少了16%，再融资下滑是主要原因。与此同时，MBA指出，随着再融资规模的萎缩，可调整利率的抵押贷款规模在最近数周出现攀升，因为，尽管利率上升，但贷款人/买家为了能够维持现有月供支出仍打算利用现有的购房合约。“未来一周，再融资规模还会进一步下降，特别是联邦住房管理局(FHA)贷款和美国退伍军人事务部(the U.S. Department of Veterans Affairs,VA)贷款。无论是与上周还是去年相比，房屋购买规模都出现大幅攀升，这主要是因为借款人寻求获得规模更大的贷款，这使得住户购房平均申请的贷款规模上升至31万美元，创出1990年启动该项调查以来的最高水平。”

数据显示，抵押贷款活动中，再融资的占比从前一周的61.9%下滑至58.2%，而申请可调整利率抵押贷款的人数占比上升至5.2%。值得注意的是，房地产市场专家马克-汉森(Mark Hanson)在计算究竟哪些购房者需要抵押贷款时指出了类似的结论。他表示：“对于最终的使用者以及需要抵押贷款的购房者而言，房屋的价值从未如此高昂过。近期利率的攀升让美国房地产市场本以低廉的购买力更为脆弱。由于收入的增速赶不上房价的涨幅，如今，美国民众购买一套平均价值的住房，其需要比四年前多花掉收入的45%。”

可见，利率的攀升已经将“难以偿付”推向极致，信贷规模已经超出范围。即便在价格区间的下限，这一利率水平都会让房价的上涨不具可持续性，而这一区间往往比中高端区间还要稳定的多。

马克-汉森通过下图显示出美国第二次房地产泡沫将会在哪个城市出现。

Case-Shiller房价指数，第一代泡沫VS当前的泡沫

总的来说，利率上升会最终抑制房地产市场的需求，这仅仅是“奥巴马时代的复苏”——至少会出现一个新的世代，来对美国历史上将出现的史无前例的金融资产泡沫收拾残局。

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