外媒看中国楼市:泡沫是误诊 土地供应失衡是病因

不可否认，中国房地产市场面临严重的问题。但是“泡沫”可能是误诊。麦格理证券的胡伟俊认为，真正的病理是土地供应严重失衡。

外媒称，过去一年，中国的房价上涨了16%，在大城市甚至涨了一到两倍。因此，在过去的两个星期里，超过20个城市试图让市场冷静下来--例如，提高首付款或限制外地居民的购买。

英国《经济学人》网站发表文章称，过去的10年经验表明，中国房地产市场的起伏具有全球性的意义。再加上房地产行业对投资和消费的影响(所有的家具和设备)，它占到中国GDP的四分之一。所以，今年房地产行业的反弹带来了希望和恐惧。它帮助GDP稳定在6.7%左右，快于1月份大多数分析师所预测的数值(第三季度数据将于10月19日发布)。对铁矿石和铜的需求增加使那些内外交困的矿主们获得一丝喘息。

然而，乐观的情绪也伴随着对这轮反弹性质的担忧。调查显示，约五分之一的购房者是投资者而不是自住者。莫尼塔投资发展有限公司估计，在中等规模城市的核心区，这个比例甚至高达60%。更令人担心的是房地产开发商的借款数额在增加。德意志银行的张智威说，投资客面临一个囚徒困境:如果太保守，他们会被挤出市场;所以他们选择了主动。张智威分析了252个土地拍卖案例，结果发现，如果房价走平，五分之二的中标者将亏损，更不用说房价下跌。

房价的急剧上升似乎也与经济大形势不相适应。随着经济走向成熟，收入的增长在放缓，这使得住房越来越难以负担。这有助于解释市场上出现的疯狂。在10月初的黄金周，当新物业投放市场时，巨大的人群淹没了销售中心。在上海，人们想利用法规中的漏洞，导致离婚率飙升。夫妻只能在首套房上获得优惠的按揭利率。离婚的夫妻可以通过分别买房然后复婚的方式来获益。

文章称，这种行为有点像非理性繁荣，但在下此断言前必须谨慎。近十年来，投资者、分析师和媒体一直在预测中国房地产末日的到来。但是全国范围并没有崩盘。价格会走弱一段时间，通常是当政府打击购房的时候，但每隔几年就会再次上涨。

尽管出现过剩的迹象，但实际上官员们做得很好，防范最薄弱的情况出现:购房者过度借款。尽管最近抵押贷款出现大幅增长，但家庭资产负债表总体上处于良好状态。此外，严格的首付规定意味着购房者通常要支付相当于一半房价的现金。即使房价下跌，他们也不太可能违约。这有助于防范出现丧失抵押品赎回权和房价下跌的恶性循环。

不可否认，中国房地产市场面临严重的问题。但是“泡沫”可能是误诊。麦格理证券的胡伟俊认为，真正的病理是土地供应严重失衡。小城市有大量的建设用地，但人口在减少。而在人们实际上想要生活和工作的大城市，土地储备虽然很多，但推出的地块很小。可以预见的是房价一直在上涨。

为什么大城市不出售更多的土地呢?胡伟俊认为，这样做会从根本上改变游戏规则，给许多重要的参与者带来痛苦。大城市的政府依靠渐进的土地销售作为收入的来源;小城市的政府则认为限购最终会把人赶跑。换句话说，这既是一个政治问题，也是一个经济问题。

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