抢占亦庄新商圈缔造者，龙湖再押城市高潜区

金九银十，北京商业迎来比较旺的时段，一批新商场进入紧锣密鼓筹备落地期。

今日（9月16日）开业的龙湖北京亦庄天街（下称“亦庄天街”），正是其中的代表性项目之一。无论之于B端还是C端，龙湖的动向以及项目对亦庄人民生活的填补作用，都格外引人关注。

身为国家级经济开发区的亦庄，公开资料中标记着它近30年间的成绩：面积从3.8平方公里扩充到225平方公里，已经汇聚了超80家世界500强高精尖企业、30+国际高品质社区和多所市级重点学校。

但在这样的成绩单下，区域内还尚不多见大型的商业体。16万㎡的亦庄天街，对于当地是怎样一种引领和带动，令人好奇。但能够想见，在开业初期，人们对它的热情和期待。 

因为同样身在五环外，周边大型的地标性商业综合体比较少，有时会感到一些不便。喜欢的香水品牌，线下试香偶尔需要奔赴市中心；鲜有的一些购物中心，因为品牌业态组合存在一定老旧问题，新鲜感和可逛感不是特别高。

亦庄天街的品牌组合有不少看点。开业即有300+精选品牌入驻，涵盖零售、餐饮、社交、娱乐、亲子、教育等主流业态。这其中，区域首进品牌150+，换言之，有超五成的品牌都是跟随亦庄天街首次进驻该区域。

在这些品牌之上，有一个精神内核在统领——“自在生活新空间”，也是亦庄天街的定位。“自在”的概念不难理解，跟最近比较火的词——“松弛感”很接近。但这种抽象的词汇，怎样落到实处，非常考验项目方能力。

笔者的理解是，首先最起码应该先让人感觉到舒服、不压迫，让人“松弛”下来，然后才能抵达“自在”。

▲龙湖北京亦庄天街外景

附龙湖北京亦庄天街项目基础信息：

项目名称：龙湖北京亦庄天街

地理位置：北京市经开区博兴八路与兴海路交叉口

建筑面积：16万㎡

商业体量：11万㎡

商业楼层：地下3层、地上5层

商铺数量：300+

车位数量：1400+

01.在“绿意”怀抱中

感受自在生活方式

“亦庄周围营造自然生态的大小公园不计其数，森林覆盖率更是全北京第一”，翻阅亦庄相关资料时，这句话印象深刻。

从地铁8号线瀛海站下车，打车前往亦庄天街的路上，窗外偶然跃进视野的农作物，让人以为“这...到了小村庄”？紧接着成片的草坪进入视线，才让人恍然大悟，原来这就是亦庄的“森林覆盖率”。这也解答了从瀛海站下车后，地铁出口旁五彩缤纷鲜花丛的惊喜和疑惑。

随即打开打车软件，上面显示转弯功夫，便是目的地亦庄天街。但周围目之所及的几个高层小区密集环绕，不像常规购物中心多与居住区有一定距离。显然，亦庄天街想满足家门口便能吃喝玩乐逛的一站式需求。

“建筑的目的不是为了将人类困住，是要让人的身心获得自由”，日本著名建筑师隈研吾曾语。如其所说，看一座建筑，空间设计尤为重要，商业建筑更是如此。 

亦庄天街在1F中庭和3F的儿童中庭，引入岛屿、森林等元素，营造城市绿洲的氛围。有些装置艺术从顶层的天窗中“倾泻”而下，仔细定睛一会儿，阿凡达电影和“你像天外来物一样求之不得”的歌词，“匆忙”飘过脑海。

不同楼层的走廊中，间或错落着与主题设计相匹配的元素，或者说休憩的场景。日落沙滩、月光雨林、艺海假日……多层次诠释着自然元素带给空间的美感，同时给整个空间增添了舒适度和灵动感。 

▲龙湖北京亦庄天街城市绿洲氛围

1F中庭的装置艺术区，张贴着开业特有的活动：龙湖商业以自在艺术季、自在生活节为主题，把互动舞蹈快闪、自在音乐LIVE、即兴戏剧工坊、交响乐团、烟火市集等多类强互动、强体验的内容，最长的一直延续到10月7日。 

当然，“绿意”也不一定是绿植，笔者以为，它跟自然、生长、活力息息相关。亦庄天街将这种绿意延伸到户外兴海花园Joy Garden，借助1000㎡的有氧公园传递“自在”的理念。

整个公园涵盖了儿童乐园、向心性多功能广场、林下空间等主题区域，其中还适当地穿插了可用于日常活动娱乐的攀爬装置、滑梯及骑行空间，满足周边居民的休闲娱乐需求。

▲龙湖北京亦庄天街户外兴海花园Joy Garden

亦庄天街的动线依然如长楹天街动线，大体呈现简洁的“一”字动线，或许能带来更大程度的空间舒适度和逛街体验感，同时为让客流自然而然流动起来，龙湖商业在动线两端安置了星巴克、奈雪等吸客力强的品牌。

02.首进品牌超5成

丰富亦庄商业生态版图

超五成区域首进品牌，集中落位于1F的高量级国际品牌就足够亮眼：

TOMMY HILFIGER、Calvin Klein Jeans、Calvin Klein Underwear、 J.LINDEBERG、CARA BLUE、LESS、PANDORA，多家高量级国际品牌，被亦庄天街集中放在了1F最聚客流的中庭区域。

近中午时分，4F、5F的餐饮门前已经摩肩接踵，近三分之二的商家，都已经处于排队等位状态。从两个楼层中来回穿梭，THE WOODS、左庭右院、赤童、水木锦堂、KONG胶东小馆等各式餐饮让人眼花缭乱。

异国料理，必吃榜网红餐厅，全国首家创新餐饮，很容易现选择困难征，其中不少商家是龙湖多年合作商家，有些也是首次合作，由此可以看出项目在市场招商层面的号召力。

引进的亲子业态品牌也颇有品质：受家庭客群青睐的成长乐园品牌meland，儿童零售品牌HAZZYS kids、jnby by JNBY、M.latin等，儿童艺术教育类品牌杨梅红等。

两大主力店——七鲜超市亦庄龙湖天街店（以下简称：七鲜新店）和博纳国际影城，前者是全国首次亮相的3.0门店，后者是区域首个IMAX影城。尤其，七鲜新店是京东自营超市七鲜品牌升级后全国首次亮相门店。

七鲜1.0时代定位提供高品质生鲜，2.0时代主打专业美食解决方案，进入到3.0时代则升级为“一站式概念生活场”。

与普通店相比，亦庄天街的的七鲜门店面积更大、品类更丰富，在引进自有品牌的同时还与更多品牌展开跨界合作。

亦庄天街七鲜门店面积近6000平米，也是目前购物中心内面积最大门店。品类上除了高品质的包装蔬菜、网红零食和依托于京东供应链体系的酒饮之外，更是有近六百平米的鲜食区域，同时提供堂食就餐区。

波士顿龙虾、红柳羊肉大串、三文鱼刺身等各种美食，现场现点现做现吃，也可以线上点单外卖送到家。更有高品质牛排现场制作，出餐后可直接在吧台就餐。

▲亦庄天街七鲜超市熟食产品区

提高在店时间及客单价方面，七鲜将不同业态进行融合创新。集美美发、小罐茶、米莱童书，皆为首次出现在七鲜超市中，其中米莱童书还是全国首家门店。

此外，七鲜还把莫夫甜品、贾国龙功夫菜、宜卡家居、大洋世家、铁板先生、哎佳鲜、速度烎等优质品牌请进店，“茅台冰淇淋”也线上线下同步发售。

七鲜为覆盖高品质家庭亲子客群，母婴区面积、品类都有所增加，儿童玩具区也引入了skp商场中受欢迎的品牌和品类。 

龙湖商业能将这些兼具市场知名度和消费号召力的品牌引入，不但可以从品牌能级上进一步优化项目定位，而且也能从丰富度上多方位满足区域核心客群（商务、家庭、青年）的消费喜好。

03.亦庄新城的消费潜力

能否被亦庄天街不断发掘？

「氢消费」从官方提供的资料中还了解到，龙湖北京亦庄天街是龙湖商业在北京布局的第七座天街，也是龙湖商业在全国打造的首个“国际化智慧生活MALL”。

随着亦庄天街的开业，龙湖商业已经在北京开业了7座天街和1座星悦荟，待开业1座，在北京的网格化布局战略进一步深化。

无疑，龙湖商业还在押注数字化与智能化的趋势。具体表现为，如通过数字化服务产品和数字聚合场景的交互体验塑造智慧空间，让品牌商户与消费者都可以感受到商业空间带来的智慧服务，比如我们很熟悉的珑珠生态积分体系、面对C端的电商购物平台，以及B端产品赋能运维管理等。

最重要的一点，亦庄天街打造了北京首个智慧停车场。1400+车位的大体量停车场中涵盖了100个智慧停车位，以IOT大屏将空间万物互联，以此打造出更便捷和高效的智慧感购物场景。

“货”“场”以外，“人”也尤为重要。官方给出的一组数据是，项目周边5公里内客群人口37万，周边可辐射金茂府、金隅学府、中海京叁号院等多个高品质社区。 

交通的通达性也非常关键。地铁8号线南延、地铁亦庄线、亦庄有轨电车T1等，可以在25分钟车程中覆盖到亦庄新城，客群人口达103万。未来商圈的效应，或许可以延伸至大兴新城，通州城市副中心。

最重要的是，该区域内已经引入可口可乐、京东、奔驰、松下、海尔、中芯国际等高新技术产业，亦庄实验中学、北京二中经开校区和人大附中距项目也不远，这决定了亦庄天街的客群结构的稳定性和多元性。 

这不禁让人想起长楹天街。在各项条件都没有形成的情况下，长楹天街选择押注，待各项条件成熟后，常营区域在长楹天街的带动下，从“东五环边上的睡城”转变为京城“热门商圈”之一。

亦庄新城的消费潜力，能否被亦庄天街不断发掘，至少目前看各项基础设施，都比长楹天街起步时更加乐观，所以结果大概率会很不错。

据不完全统计，未来4个月，北京还将迎来多个新的商业项目。仅9月份，除了刚开业的龙湖亦庄天街，北投购物公园、北京瀛海环宇坊、丽泽天地也将先后入市。通州乐堤港、望京凯德MALL二期也将于10月正式开业。

这些即将新开的商业体大多分布在通州、大兴等非核心区域。戴德梁行发布的《2022年一季度北京写字楼零售市场报告》显示，北京核心商圈的商业主要以品牌升级及老旧项目改造为主，助力商圈内商业环境的提质升级。未来新项目的供应将主要集中在四环以外且品质较高的社区型商业。

《北京培育建设国际消费中心城市实施方案（2021—2025年）》指出，预计在2025年之前，各区至少有1个现代化的综合商圈，至少有1条商业步行街……均衡本市东、西部商业布局，缩小本市南、北部商业差距，重塑南部商业新格局，建设城市副中心新型消费圈，布局成为“多点一区”消费新格局。

无疑，在新的竞争环境下，商场输出的生活方式和理念，不再只是为了消费频次和销售额增长，更多应该追求如何为消费者带来跳脱于生活压力外的休闲体验，从而延长消费者的到店时间。

今年年底「氢消费」还将继续推出《北京商圈焕新地图》系列盘点，欢迎持续关注。待那时我们再来看亦庄天街。

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