中介费“限高”？房产中介“黑手”时代或面临终结

近日，一张“最新指示称房屋交易中介费不得超过当地社平工资3倍”的截图广为流传。对此，链家、我爱我家、中原地产、21世纪不动产等多家大型中介公司均表示，目前没有接到相关通知。

此外，链家还表示，“一切以政府信息发布为准。”

(图片来源：网络)

如果消息属实，这也就意味着在政策层面上进一步抑制中介哄抬房价的行为、降低了中介对高价房源炒作的需求。

深层次来看，高价房源成交量的下降，相应的刚需房源成交量上升，有利于房价进一步回归理性，同时坚持市场“房住不炒”的定位。

受此消息，中介公司贝壳的美股股价自上周五开启三连跌，截止7月27日(本周二)收盘，三日跌幅超36%。

(图片来源：choice)

房产中介“乱象横生”

上述消息的可信度还是有的，或许正是房产行业中介乱象频发倒逼着行业重新制定标准。

在黑猫投诉上了解到，投诉房产中介乱象的事件比比皆是。综合投诉情况来看，消费者对房产中介最不满的地方体现在吃差价、违规收费、中介费水涨船高等诸多方面。

最常见的黑幕是中介“吃差价”，指中介利用交易双方信息不对称，把房子高价卖出后，从中赚取差价。

以乐有家为例，2021年4月9日，有消费者投诉称，中介报价64万，实际业主的报价是62.5万，也就意味着1.5万的差价被中介收入囊中。

(图表来源：黑猫投诉)

而能够顺利“吃差价”的根本原因在于中介遵循双边代理制度，指经纪人既向卖方服务，也为买方服务。

对中介而言，一方面要替卖家争取最高的放盘价，另一方面要替买家争取最低成交价，由此加大了市场价格的不稳定性。

而实现“吃差价”的手段之一就是签订“阴阳合同”，就是对同一宗交易签订的两份内容不一致的合同。在二手房交易中，主要体现在两份合同的价格不一致。“阳合同”是提交给有关部门备案，但不实际履行，真实意图是减少纳税人负担;而“阴合同”由双方私下保存并实际履行的合同。

房产中介通过忽悠双方签订“阴阳合同”，不让买卖双方见面，中介从中吃差价而获取暴利。此外，签订“阴阳合同”还能帮助房产中介回流资金。

今年6月1日，有消费者在黑猫投诉上匿名投诉链家，投诉贴显示，业主被贝壳买家与链家联手欺诈交易，签下差价高达227万的买卖合同。

投诉案情中披露，链家经纪人在明确知道购房人为贝壳网高级管理人员、并且隐瞒其无购房资质的情况下，利用业主不熟悉房屋买卖交易条例，签下欺骗性质的交易合同。

(图表来源：黑猫投诉)

除此之外，吃差价还会进一步引发恶性竞争，中介为了揽客利用各种手段恶意下调佣金，造成劣币驱逐良币局面。最后，市场上没有了服务保障的提高，取而代之的是费率的一较高下，行业也将陷入“零和博弈”陷阱之中。

房产中介的自我救赎

整治房产中介乱象，加快发展保障性住房，在政策上已经有了动作。

为解决中介与客户之间的信任危机，《民法典》出台“补漏”措施。

在委托代理上，《民法典》第168条提出：”代理人不得以被代理人的名义，与自己同时代理的其他人，实施民事法律行为，但是被代理的双方同意或者追认的除外。”换句话说，中介以后或走美国经纪人单边代理模式之路，只为一方委托人做事。

对于居间合同，在《民法典》第962条中规定：“中介人应当就有关订立合同的事项，向委托人如实告知。”

如果中介故意隐瞒或者提供虚假情况，损害了委托人的利益，不仅拿不到中介费，还要赔偿由此造成的损失。

当然了，《民法典》对房屋中介也进行了明文保护。第965条规定，委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。

也就是所谓的”跳单“行为将被禁止，此外，吃差价等行为也终将成为行业历史。

对于房产中介公司来说，随着居民消费质量逐步提高，针对房产中介行业的乱象，“房产中介的服务值不值”成为公众讨论话题。

以链家为例，似乎把整顿房地产的重点放在了提高服务质量而非限价上。

公开资料显示，链家方面表示，上海房产交易中介费是买方支付成交价2%，卖方支付成交价的1%。

而上述截图中提及的房产交易服务平台大房鸭，定位为“去中介化的互联网房产服务平台”，佣金是行业最低标准：无论上海二手房售价是多少，买房服务费固定为1.99万元。

以一套2000万的二手房为例，如通过链家交易，买方需支付40万元中介费;若通过大房鸭交易，买方则只需支付1.99万服务费。

那链家为什么还能走在行业前列?其服务品质是核心竞争力。从率先提出“透明交易，签三方约，不吃差价”，到“真房源”行动、“安心服务”承诺，链家通过自身变革，引领行业从“无序”逐步走向“规范化”状态。

基于此，无论从规模上还是业绩方面，链家一步步做大。

公开资料显示，贝壳找房其实是由链家网升级而来的，目前链家已成为贝壳的入驻品牌之一。贝壳找房与链家最大的区别在于贝壳找房主要负责的是线上业务，而链家主要负责的是线下门店业务。

根据贝壳招股书显示，链家2017-2020 年总门店数从 8030 间增长至 46946 间，二手房收入也从2018年的200亿元增长至2020年的276亿元，年均复合增长达到17.59%。

当然了，再正规经营的房产中介，仍不可避免地会出现发布假房源、隐瞒真实交易信息、违规收费等乱象。至此，该等中介不断地提升中介人员整体业务素质，为客户提供更专业化的高品质服务。

以我爱我家房屋中介为例，公开资料显示，其成立于2000年，是全国领先的以数字驱动的居住服务平台运营商，虽然在门店数量和交易数量上与贝壳存在一定的差距，但依然是我国A股房地产经纪龙头企业。

在我爱我家的21年发展过程中，该品牌持续推进产业链布局，全面落实真房源体系，不断提升客户交易的整体体验。

产业布局方面，在2020年，面对疫情影响，我爱我家坚持既定数字化建设投入计划，开发接入面向经纪人、经纪门店和经纪品牌的平台化产品“i+产品群”。2020年IT类费用同比增长超过50%。

价值观驱动下，房产中介行业在提升服务、优化产业链布局的同时，中介费“限价”政策的出台，将进一步带动房产中介职业价值的回归。

房产中介还有路可寻吗?

面对楼市调控的不断加码，房地产行业躺赢的时代已经过去;叠加三孩政策的出台，为促进社会公平，打击不合理暴利行业势在必行，房产中介公司的路越来越不好走了。

房产中介公司不得不重新思考未来的发展方向。

毋庸置疑的是，互联网时代，传统的线下房产中介运营模式会受到冲击发生巨变。利用互联网整合营销平台，提供全覆盖产业链的综合服务，成为房地产中介未来发展的主流。

以贝壳为例，早在2008年，贝壳成立如视事业部，集中探索以VR、AI等为核心的空间三维重建技术。

基于这一技术，截至2020年底，贝壳73%的二手房源已经实现VR化，2020年全年，VR带看发起量超6600万次，对比2019年仅为390万次，可见VR看房正成为潮流。

但不可忽视的一点是，随着互联网的普及，房产中介平台信息触达客户增多的同时，如何通过差异化竞争获取客源，成为房产中介进一步考虑的问题。

此外，这几年，中介机构及从业人员被通报的事情愈发频繁，行业乱象层出不清，各机构对房产中介均开始实行强监管。

房产中介行业若想获生存，唯有从暴利赚取中介费进一步向专业化服务发展，走不断创新之路。

而房产中介能否打破格局，重塑行业，值得期待。

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