优质物业股投资价值优，朗诗绿色生活受青睐

物管行业，无疑是近两年港股市场的热门行业，不仅在于众多物管企业加速上市，还在于物管企业价值不断被发掘，逐步成为港股市场核心板块之一。截至2021年6月25日，港股市场一共有49家物管企业上市，多数企业价值都被市场热捧，市值500亿港元以上有6家，市值在300-500亿港元之间的有4家，在100-300亿港元之间的有7家。

随着今年4月恒生物业服务及管理指数的推出，物管板块有望获得更多ETF基金的被动配置，进一步推动行业市值和估值的增长，市场对于优质物业股还是愿意买单的。

朗诗绿色生活作为长三角地区领先的物管企业，在绿色建筑管理中具备相当强的优势。据资料所示，朗诗绿色生活赴港上市，股份代码为“1965”，招股期为6月25日至6月30日，拟发行股份100,000,000股，发行价区间为2.86-4.16港元，最高募集金额约4.16亿港元，计划将于7月8日正式挂牌上市，可重点关注。

业绩高增长，深耕长三角

正如前述所言，朗诗绿色生活为长江三角洲领先的物业管理公司，根据中指院资料，按综合实力排名，公司在2021年中国物业服务百强企业排行榜中位列第24位。公司是国内领先的绿色建筑管理服务商，按拥有两星或以上认证的绿色建筑的在管建筑面积比例计，朗诗绿色生活在中国物业服务百强企业中排名第三位。

截至2020年底，公司的总在管面积为17.3百万平方米，总合约建筑面积为23.7百万平方米。公司的在管面积中，约有85.2%位于长江三角洲地区，区位优势明显。长三角地区是我国产业体系最完备、城镇化基础最好、综合实力最强的区域之一。该地区经济条件优越，服务品质要求高，本地物业公司竞争优势明显。有鉴于该地区经济优势，在物管费用上，相对于全国平均水平来说有较大的溢价空间。

朗诗绿色生活近几年业绩高速增长，2018年至2020年，公司总收入由3.1亿增长为6.0亿，三年复合增长率达39.2%;净利润由3096万元增长至6556万元，三年复合增长率更是高达45.5%。随着公司上市，未来在长江三角洲及全国地区品牌知名度进一步提升，有助于加速市场扩张及高速发展。

多元增值有温度，独立业务显真章

朗诗绿色生活拥有极强的独立业务拓展能力，公司自2015年开始加速拓展独立第三方业务，2018年至2020年三年间，公司来自独立第三方的住宅项目在管面积由1.3百万平方米增长至6.8百万平方米，复合年增长率高达128.7%。来自独立第三方的收入大幅提升至4.5亿元，占公司总收入约75.0%。外拓业务成为驱动公司业绩增长的强大引擎。

2019年，在香港上市物管企业中，按照来自于独立第三方物业开发商开发的项目在管建筑面积增长率计，公司排名第四;按来自独立第三方物业开发商开发的项目收益增长率计，公司排名第六。随着公司独立第三方业务成长提速，公司该部分业务占比逐步提升。2018年，包含代建项目的独立第三方在管面积占比为16.6%，而到了2020年，该数据已攀升至42.3%，可见独立第三方业务增长强势。

物业服务说到底最后是关于人的服务，朗诗绿色生活秉承打造有温度的社区的服务理念，通过“诗友公社”和“汇邻驿居”两大品牌，提供社区增值服务，于在管社区营造温馨友好的氛围。服务包括但不限于为不同年龄层业主及住户组织提供亲子活动、比赛、不同兴趣小组及工作坊等各种主题活动，以及向物业开发商及业主提供各种物业代理服务。

完善数字科技服务，发力多渠道扩大业务

当前优质物管公司通过内生外延等手段实现规模化发展。规模化发展中运营效率和成本控制是核心竞争力。另外，O2O发展如火如荼，社区运营处于O2O最后一公里，地位突出，用户数据管理是物管公司的核心竞争力。朗诗绿色生活近年不断完善数字科技运营，已搭建多个数字化平台，在运营效率和服务质量以及成本控制上均取得显著进步。

朗诗绿色生活拥有标准化管理体系，在标准化服务体系内，公司着力打造升级“朗e云”平台，以提高管理效率及保证服务程序及标准的一致性。公司利用“朗e云”进行日常物业营运及管理，范围由物业管理费收取到客户投诉管理以及由保安及订单管理到园艺及景观管理不等。在便利性服务上，公司也设立微信小程序，使客户可接收有关社区增值服务的信息，并为客户提供方便使用的方式就社区增值服务下达订单。

可以说，朗诗绿色生活是一家高速成长、绿色差异化经营以及有品牌价值和规模化服务能力的优质物管公司。从发展轨迹可看出，公司继续聚焦深耕长三角地区，并重点拓展全国人口密度高，购买力强的城市和地区，仍处于高速发展阶段。

物业股估值传导效应，朗诗绿色生活上市正当时

当前物业股形成明显的分层效应，由于行业整体上升空间潜力，行业龙头企业估值率先得到印证。截至2021年6月25日，华润万象生活PETTM高达123倍，融创服务高达112倍，碧桂园服务亦达约83倍。作为典型的轻资产服务行业，能获得与高科技公司媲美的估值，体现出市场对物业管理行业的成长空间认可。

随着行业龙头估值得到体现，市场的目光逐渐放在挖掘优质的中小型市值的物业公司。当前物业股仍受青睐，朗诗绿色生活迎来上市，正逢当时。从最新的认购情况来看，朗诗绿色生活公开发售部分已获足额认购，市场已给予了认可，超额认购是必然事件，可继续期待其上市后的表现。

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