随着集中供地政策细则陆续实施，4月份全国多地首次完成土地竞拍。在楼市调控政策层层加码的趋势下，4月份国内房地产行业整体状况如何?各家房企销售表现是否受到影响?展望5月份，全国楼市行情又将如何演变?
一、政策篇：各地加码楼市调控，租赁租房政策再完善
4月，房地产调控政策持续收紧，再提保障性租赁住房供给利好政策。
中央层面，坚持“房住不炒”定位，并首次提出“防止以学区房等名义炒作房价”，同时提出增加保障性租赁住房供给。
4月9日，住建部召开6个城市保障性租赁住房工作座谈会，提出切实增加保障性租赁住房供给，由政府给予土地政策支持，引导多主体投资、多渠道供给。
4月15日，《住房和城乡建设部等部门关于加强轻资产住房租赁企业监管的意见》出台，针对从事转租经营的轻资产住房租赁企业，提出了合理调控住房租金水平等七方面监管意见。
地方层面，各地加码楼市调控，落实因城施策，土地集中出让竞拍相继进行。
4月，住建部再次约谈广州、合肥、宁波、东莞等热点城市，强调要增强调控针对性、时效性，出台更加精准的政策确保房地产市场平稳运行。另外，约谈也为各城市未来调控指明了方向。
中原地产数据显示，4月单月房地产调控刷新年内新高记录，达到了51次，2021年首4月，我国累积房地产调控次数达到186次;调控城市范围也从一二线扩围至三四线;从内容上来看，地方调控加码主要体现在新增或升级“限购限售限贷限价”、强化房地产金融监管、开展房地产市场秩序检查整顿等方面。
同时，多地土地集中竞拍规则调整，部分城市已完成首次出让竞拍。
截至4月30日已有北京、广州、无锡等17城市发布第一批次集中供地时间，多城市调整土拍规则，本月长春、广州、重庆、无锡完成首次竞拍。
二、楼市篇：商品房销售增速放缓，一线城市热度继续
国家统计局数据显示，整体来看今年前4月全国商品房销售继续增长，但增速较一季度出现减缓。
销售额方面，前4月商品房销售额约5.36万亿元，同比增长68.2%;比2019年1—4月份增长37.0%。
前4月商品房销售额增速较一季度累计增速下降20.3个百分点，增长幅度继续减少。单月来看，4月份全国商品房销售额约为1.52万亿元人民币，环比减少约21%。
(图表来源：国家统计局)
分业态来看，前4月住宅销售额同比增长73.2%，办公楼销售额同比增长31.9%，商业营业用房销售额同比增长20.3%。
国家统计局数据还显示，今年前4月商品房销售面积稳步增长，同比增长48.1%至5.03亿平方米;比2019年1-4月份增长19.5%。不过，今年前4月销售面积同比增速较一季度收窄约15.7个百分点。
单月来看，4月份商品房销售面积约合1.43亿平方米，环比减少约23.12%。
分业态来看，住宅、办公以及商业用房销售面积增速不一。
其中，前4月住宅销售面积同比增长51.1%，办公楼销售面积同比增长20.0%，商业营业用房销售面积同比增长16.3%。
就地区而言，东部地区商品房销售增速较快，前四月商品房销售额同比增长了80.1%，而同期西部地区和东北地区仅分别获得41.6%和31.3%的同比增速。
再看房价方面，从国家统计局发布的《2021年4月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》来看，各能级城市一二手房房价同比上涨趋势延续。
全国商品房4月销售均价10653元/平米，环比增长3.3%。2021年至今4个月，全国商品房销售均价已经站稳一万元大关。
注意到，部分城市房价4月环比增加还受今年首批集中土拍的影响，带动了楼市的升温。这也意味着，二季度需进一步落实“稳地价”策略，减少双集中供地下的高溢价现象的出现。
三、房企篇：整体销售增速放缓，单月销售增速分化
全国来看，今年首4月房地产销售呈现继续增长态势。
个企层面， 从2021年首4月销售额TOP50上市房企中筛选了位于不同梯队的20家典型房企，包括万科A等单月销售额在400亿以上的头部房企，华润置地等单月销售额200亿-400亿的腰部公司，及200亿以下的迷你房企，对其前4个月的销售额、销售面积及年度目标完成度做了盘点。
数据显示，20家典型房企在前四月的销售额和销售面积均有不同程度增长，年度销售目标完成率大多30%以上。
销售额方面，这20家房企今年前四月销售总额约为人民币1.7万亿元，同比增加了近7成。
4月份，多家房企实现累计销售额突破千亿。上述20家上市房企中，有多达7家公司在今年前4个月越过千亿销售额门槛。
具体来看，今年前4个月万科A、碧桂园以及保利地产销售总额排名前三位，分别为2292.4亿元、1923.6亿元以及1754.84亿元。
就单月销售增速而言， 注意到上述大中小型房企分化较为明显。
单月销售额在400亿以上的大型房企普遍销售增速较慢，多为个位数增长。例如，万科A尽管在4月份实现销售额497.7亿元人民币，不过同比增速较低，仅为3.8%。碧桂园4月份销售额达到528.2亿元人民币，当月录得7.8%的销售增速。
而单月销售额在200亿-400亿元之间的中型房企销售增速较大，其中旭辉控股4月份销售同比增速最高，为103.54%，是20家房企中唯一一家增速翻倍的公司。旭辉控股在前4月累计实现销售额同比增速在20家房企中也是名列前茅，达到134.92%。
另外，同属于腰部房企的金地集团4月份销售同比增长了88.65%，增速在20家上市房企中排名第三位，该公司前4个月累计实现销售额突破千亿，同比增长了约123%。
至于单月销售额在200亿级别以下的相对“小型”房企，其同比增速在内部同样存在分化现象，如，合景泰富4月份销售额达129.25亿元，同比增长了98.5%，接近翻番。但是，雅居乐集团当月销售额为113.1亿元，增速仅为5.5%，与合景泰富差距巨大。
从年度销售目标完成率来看，上述20家房企中，大部分房企都取得不错的成绩，销售额完成率多在30%以上。其中正荣地产、金地集团和美的置业的2021年度销售目标完成率处于20家典型房企中靠前位置，分别为36.47%、35.83%和35.37%。
目标完成度最高的企业为首开股份，前4月份已经完成销售额397.35亿元人民币，达至年度销售目标1100-1200亿元人民币的33.11-36.12%。而绿城中国在20家典型房企中完成度位于最末位，销售目标完成率仅为25.42%。
就销售面积而言，上述20家典型房企前4月总销售面积约为1.11亿平方米，较去年同期增加了58.2%。
具体来看，碧桂园、万科A和保利地产列于前三位，前四月分别实现销售面积2170万平方米、1413万平方米和1049.16万平方米，同比增速分别达到21.16%、18.88%以及42.89%。
单月来看，销售面积前三房企中，碧桂园4月份销售面积最多，达594万平方米，不过同比去年却出现了0.67%的负增长;相比之下，保利地产4月份销售面积为330.91万平方米，但增速较快，单月实现35.62%的同比增长。
20家典型上市房企中，4月份销售面积居于最后的三位分别为弘阳地产、首开股份和越秀地产。
以首开股份为例，4月份销售面积仅为32.49万平方米，在20家企业中排行倒数第二，当月销售面积同比减少4.24%;越秀地产销售面积为30.59万平方米，20家企业中排行最末位，当月销售面积同比增加了31%。这显示出，处于销售面积同级别的房企内部增速也存在分化迹象。
整体来看，今年首4月房企销售取得较为稳定的表现，离不开二三月份楼市“小阳春”行情。4月份，房企纷纷延续此前增长势头，加大供应及营销力度，不过受地产调控政策影响，大部分房企的同比增速较前三个月出现了一定程度的回调。
四、投资篇：开发投资增速回落，部分企业单月拿地金额和规模显著上升
国家统计局官方数据显示，2021年1-4月全国房地产开发投资增速出现进一步回落，但回落速度相对放缓。
1—4月份，全国房地产开发投资40240亿元，同比增长21.6%;比2019年1—4月份增长17.6%，两年平均增长8.4%。其中，住宅投资30162亿元，同比增长24.4%。
一季度累计增速回落了12.7个百分点，而前4月全国房地产开发投资累计同比增速下滑了4个百分点，回落速度相对放缓。
诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱指出，进入4月，“小阳春”效应减弱，房企投资信心随之趋缓，开发投资增速持续放缓，但仍然维持在较高水平。
(图表来源：国家统计局)
分地区来看，在东部地区投资总额较多，1-4月份，东部地区房地产开发投资额约为人民币2.21万亿元，在东中西部地区中继续排行首位。不过，中部地区开发投资增速最快，同比增长29.7%。
新开工方面，1—4月份，房地产开发企业房屋施工面积81.85亿平方米，同比增长10.5%，较一季度增速继续回落。
拿地规模方面，总体来看，国家统计局数据显示，1-4月份，房地产开发企业土地购置面积3301万平方米，同比增长4.8%;但是土地成交价款却同比回落29.2%至1203亿元人民币。
就个企而言，中指研究院跟踪的TOP100企业1-4月拿地规模较去年同期持平。
中指研究院数据显示，2021年前4月，TOP100企业拿地总额人民币8214亿元，拿地规模同比基本持平。TOP100门槛值为22亿元，与去年同期略有下降，TOP100企业招拍挂权益拿地总额占全国300城土地出让金的比例为57.7%，比重持续下降。
中指研究院数据还显示，今年前4个月招商蛇口、保利发展、万科位居拿地金额前三，分别为人民币407亿元、396亿元和377亿元。在拿地面积和拿地金额方面，保利发展排名不变，均位列第二，前4个月拿地面积为568万平方米，碧桂园则以615万平方米跃居第一。
值得注意的是，受“土地供应两集中”政策的影响，4月，广州、重庆、无锡和沈阳四城市集中供地，部分企业单月拿地金额和拿地规模上升显著。如保利发展，4月单月新增拿地金额127亿元，新增拿地规模132万平方米，该公司在集中供地的广州、重庆、无锡和沈阳四城均有拿地表现。
地域分布上，在广州、重庆的集中拍地带动下，一线城市和粤港澳城市群房企拿地占比有所上升。
中指研究院跟踪的50家代表房企数据显示，今年第一季度，在二线城市和三四线城市的投资面积占比依旧基本持平，分别为45.1%和47.6%，一线城市占比7.2%，较一季度增加2.6个百分点。
从布局区域来看，企业依旧热衷于在长三角拿地，占比为34.3%，但相较Q1的36.2%，该占比进一步下降。成渝城市群次之，占比为11.4%，较一季度提升4.5个百分点。
4月份，房地产开发投资增速进一步回落。从各线级城市及城市群来看，三月的土拍带动了房企拿地在一线城市和粤港澳城市群占比有所上升，四月市场热度上升，部分企业单月拿地金额和拿地规模增加较为明显。
五、融资篇：发债融资规模稳定，境外发债规模进一步萎缩
在房企债券融资方面，今年前4个月发债规模与去年同期基本持平，债市整体表现稳定。
根据贝壳研究院统计，2021年1-4月房企境内外债券融资额累计同比微增1%，约合3977亿元(人民币，下同)。单月来看，4月份房企在境内外债券融资约为936亿元，环比减少3.31%。
债券融资结构部分，境内债市场成为今年债市主导的趋势愈加明显，境外债券市场发债规模出现萎缩。
贝壳研究院数据显示，2021年1-4月，房企境内累计发债规模约2720亿元，占总发债规模的68%，同比上升7个百分点;境外累计发债1257亿元，同比下降约36%。
贝壳研究院分析指出，境外发债规模萎缩主要受到一季度内房企债务违约事件影响，海外资本市场信心削弱，导致发债规模萎缩。
地产中国领先指数研究室数据另外指出，就境内债而言，电建地产以47.6亿元人民币、福州建发45亿元人民币位居境内债发行规模的前列。
境外债方面，九龙仓集团以6.5亿美元居于境外债发行规模的榜首;其次是中国金茂、龙光集团，融资额度依次为6亿美元、3亿美元。
值得注意的是，4月债券融资到期规模环比出现下降，但债务规模仍处于高位。
贝壳研究院数据显示，2021年4月境内外债券融资到期债务规模约1374亿元，环比下降9.7%，同比增加125.6%。这意味着房企试点融资新规后，新增发债规模不及到期债务规模已成为新常态，两者规模差距不断增长。贝壳研究院预计，5-6月到期债务规模回落至千亿之下，不过下半年房企到期债务规模居高不下，年末房企债券到期规模将突破了1.2万亿元。
最后再看个企方面，贝壳研究院统计了1-4月融资总额排名前50的房企，其债券融资总规模约为3210亿元人民币。其中，排名前十的企业债券融资总规模约为1053亿元人民币。
具体来看，2021年前四月万科A发债规模为143亿元排名首位，4月单月，万科发债规模为93亿元。保利地产前四月以发债总规模120亿元位列第三，4月份单月发债规模为50亿。
展望未来，标普预计房地产行业融资环境将延续中性偏紧的状态，同时房企偿债压力并未减轻。
58安居客房产研究院分院院长张波也分析指出，众多房企一方面需要“借新还旧”，另一方面渠道费用和土地及建造成本的增加导致利润不断被侵蚀，都会推动房企融资需求提升。也就是说，2021年房企短期偿债的压力并不小于2020年。
结尾
随着各地相继出台多项楼市调控政策，在经历了一季度的“小阳春”行情后，4月楼市销售增速持续下探，不过4月楼市房价略有升温。
中央层面再次强调“房住不炒”主基调，房企融资环境持续收紧，地产开发投资增速持续放缓，房企4月份单月销售增速分化不一。
展望5月，国内房地产销售市场将进一步回落降温，越来越收紧加码的调控政策有望平稳市场行情，房价增长或有望继续放缓。
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