“押宝”房地产税，千亿市值房企未来还能畅快吸金吗?

推出试点十周年之际，“房地产税”终于要有大动作了?

2021年5月11日，财政部、全国人大常委会预算工委、住房和城乡建设部、税务总局负责同志在京主持召开房地产税改革试点工作座谈会，并听取了部分城市人民政府负责同志及部分专家学者对房地产税改革试点工作的意见。

这已是年内第四次提及“房地产税”，如此频繁的概率，不免让人猜测，这次莫不是要动真格了?当天，上市房企一片惨绿，哀鸿遍野，但整体来看，房地产板块仅是短期受挫，实际影响不大。

年内四次点名“房地产税”

一直以来，住房问题因关乎国计民生而受到多方关注，房价、炒房等更是热点话题。而对多套房或超出免征面积的住房征收房地产税，一直被认为是调控房市、打击炒房的一种行之有效的解决方法。

房价问题几乎牵动着老百姓生活的方方面面。

结合第七次全国人口普查数据，我国人口问题被暴露得淋漓尽致，结婚率、生育率屡创新低，离婚率逐年攀升，老龄化程度进一步加剧，而与之形成鲜明对比的是，单身人口早在2018年就达到了2.4亿，且该数字仍在持续上升中!这也引起了社会各界的思考与广泛讨论，为什么现在年轻人不愿意结婚、不愿意生孩子了?

住房压力首当其冲。有研究报告显示，我国城镇家庭住房拥有的不平衡程度较为严重，最低20%的城镇家庭只拥有约6%的住房，而最高20%的家庭户拥有40%的住房。据统计，一线城市单身青年4成是“月光族”，房租开销占据首位。而房市的火热，一再推动民众生活成本水涨船高。

民生问题，一直是我国政府工作的重中之重。

针对离婚率居高不下，“离婚冷静期”横空出世;对于生育率水平低、老龄化加深，二胎政策随之而来，此外，延长孕妇产假、增加男性陪产假等提案也相继出世。

如今，轮到与国民幸福感息息相关的住房问题了。

“房地产税”，仅今年以来，中央共有四次直接提及，还有一次间接提及。3月13日，“十四五”规划和2035年远景目标纲要发布，“推进房地产税立法”被写入其中;3月23日，在财税工作座谈会中，韩正强调要加强宏观政策特别是财税政策研究，当前的重点是要围绕实现碳达峰、碳中和以及完善房地产市场调控，推动平台经济规范健康发展;4月7日，财政部税政司司长在国新办新闻发布会上积极表示，积极稳妥推进房地产税立法和改革;5月6日，财政部部长发表《健全有利于高质量发展的现代财税体制》一文，再次强调要积极稳妥推进房地产税立法和改革，房地产税立法势在必行;5月11日，财政部等四大部门在京召开工作座谈会，听取“房地产税”改革试点工作意见。

事实上，房地产税在上海和重庆自2011年1月28日推行“试点”至今，已有十年之久。但鉴于房地产税影响巨大，牵一发而动全身，相关立法事宜虽早已在日程上，但尚未落地。

房地产税的推行，已是势在必行。

重庆、上海两市率先试点

在我国，房地产税最开始主要在两个直辖市进行试点。

2011年1月28日，重庆、上海同时宣布启动房地产税试点，对个人住房征收房地产税，但两地实施的规则及侧重点有所区别。

先看重庆，重庆房地产税征收对象主要是针对个人拥有的独栋商品住宅、高档住房，以及“三无”人员(即无户籍、无企业、无工作)新购普通住房;税率主要分为0.5%、1%和1.2%三档，免征税面积按不同情况分为100平米和180平米。

而上海，房地产税征收对象更多侧重于家庭多套住房，一是针对本市居民家庭在本市的第二套房，二是非本市居民家庭在本市购买的新房，税率主要分为0.4%和0.6%两档，免征面积是人均60平米。

在房地产税试点期间，重庆和上海两市关注的侧重点也不一样，对市场所起的作用也是不一样的。重庆主要征收对象为高端住宅;上海的目标则是针对多套房。

从实施效果来看，尽管对两地房价有一定的抑制作用，但影响并不大。西南证券表示，“从两个城市的试点政策来对比，重庆抑制‘炒房’的动机更加明显，可能是由于上海和重庆二城对于房价的敏感性不同所致，上海房价是全国风向标，需更谨慎，保证对市场不会造成过大的冲击。”重庆市原市委副书记、市长黄奇帆曾经表示，“房地产税的最高档税率如果能提到3%，就能够很好控制高房价了。”

试点效果未及预期，房地产税改革依旧道阻且长。

房产行业能否持续吸金？

近5年来，“增长”一直是房企销售规模不变的趋势。从十强到百强，销售金额在近5年间均实现翻番，房企“千亿俱乐部”不断纳新。截至2020年末，销售破千亿的房企数量已达到43家，较2019年增加9家;销售规模800亿以上的企业占到全口径百强的超半数。

在上市公司方面，千亿市值早已屡见不鲜。截至5月19日，A股及港股上市房企共有16家市值超过千亿元。具体来看，万科A(000002.SZ)市值独占鳌头，达3110亿元;超过2000亿元市值的第二梯队也有3家;紧接着的长实集团(01113.HK)、新城控股(601155.SH)等12家房企也都实现了千亿市值，成为资本市场里的“明星企业”。

那么，近期召开的房地产税改革试点工作座谈会，对股市影响如何呢?

本次房地产税看似“来势汹汹”，但似乎对资本市场影响有限，并未在股市掀起太大的风浪，房地产板块短期受挫之后反弹迅速。自5月11日以来，房地产相关指数均出现了上扬态势。截至今日(5月19日)收盘，财信发展(000838.SZ)、苏宁环球(000718.SZ)、西藏城投(600773.SH)等多只房地产概念股触及涨停。

如何让房产做到“只住不炒”回归居住本性，一直以来都是国民关注的一大问题。

为此，我国频繁出台政策对房市予以调控。2020年下半年，监管层出台房地产“三道红线”收紧房企融资(即“剔除预收款后的资产负债率不超过70%”、“净负债率不超过100%”与“现金短债比不小于1倍”)，掀起了房地产企业降负债大潮，有效制约了房企后续整体发债增速，给房市降温。

今年以来，我国房市调控政策更是密集出台，对热点城市的楼市热度影响明显。有媒体统计，2021年以来，全国房地产调控政策密集出台，年内累积房地产调控次数高达186次，其中4月份达51次，3月份48次，2月份45次，1月份42次。

基于此背景，房地产税的推进情况也一直受到诸多关注。

中国政法大学财税法研究中心主任施正文表示，房地产税开征是大势所趋，尽管房地产税的立法可能会一时半会难以完成，但是一些重大事项的立法，一般都是先改革试点，取得经验后再立法。如今，重庆、上海试点已有十年经验，中央一再强调稳妥推进房地产税立法，但由试点实操中总结经验，再到推进立法，最后出台实施，还面临一系列复杂的难题。

有专业人士分析，从长期来看，房地产税仍是房地产长效机制的重要内容，既能让住房回归居住本性，又能调整房地产业定位，改变城市经济发展过度依赖房地产业，更好地实现房地产市场平稳健康发展。受此影响，未来房地产行业“吸金”效应将明显下降。

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