三四线城市房企供大于求？土地流拍城市占比高达四分之三

5月7日， 了解到，在房地产调控政策的持续“收缩”背景下，受众群体不仅是一二线热点城市，三四线城市也身处调控行列。贝壳研究院在今日下午发布《被遗忘的三四线楼市：困局与出路》(简称报告)，报告发现，棚改退潮以来，三四线城市呈现出供大于求、叠加老旧房流通困难等结构问题，形成“新房-二手房积压下跌”的恶性循环。

从各线城市新房价格指数来看，贝壳研究院监测的100城中，自2019年棚改退潮至今，三四线市场整体大幅跑输一二线市场。直至今年一季度，新房价格指数有所回升，也仅回到两年前的水平。

从土地市场看，三四线城市土地溢价率显著下降，2019年和2020年超过三成的土地溢价率低于5%，其中不少城市土地为底价成交。

从宅地流拍率来看，2020年全年，统计监测的163个三四线城市中有123个城市有土地流拍，占比高达四分之三。29个城市的流拍率超过20%，主要集中在华中(10城)、东北(6城)、广东(5城)以及云贵桂地区。

值得注意的是，新房代表着房地产市场的景气程度，二手方则反应出房产的流通性。

报告显示，在国家统计局发布的70个大中城市二手房和新房价格指数，包括4个一线城市、31个二线城市和35个三线城市。其中，2020年35个三线城市中13个城市二手房价格下跌。

房价的变化，归根结底是受供需关系影响。三四线市场冷却的关键因素是什么?报告认为，一方面，随着棚改逐步退潮至今，缺乏产业、人口等基本面支撑的非核心三四线城市的需求侧明显萎缩。另一方面，不少曾受益于土地出让的地方政府仍然沉浸于既往的模式，试图继续通过新建住房和基建投资来吸引人口。

除此之外，三次线城市居民“买新不买旧”的观点，导致老旧房的存量过多，流通困难。相应的，在棚改之后，新房出现滞销，二手方库存积压加重，开发商不得不把价格降低来实现二手房的去化，于是，更多的消费者则等待新房变成二手方的低价，这样的举措又使得新房去化变慢，形成新房和二手房积压式下跌的恶性循环。

未来，三四线楼市的出路又在哪?优化住房供应结构，实现供需平衡成关键。具体而言，报告认为，总量方面，控制低质低效的土地供给。结构方面，盘活存量尤其是提升老旧房的流通是关键。

相反，对于趋势性下行的市场，报告指出，刺激居民继续增加杠杆，既撑不起市场基本面，脆弱的高杠杆还容易伴随资产价格下跌，容易引发地方金融风险。

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