万科2018年业绩会 将以住宅出租为核心业务

3月25日，万科发布2018年年报，各项业绩指标稳健增长。

2018年实现营业收入2976.8亿元，归属于上市公司股东的净利润337.7亿元，同比分别增长22.6％和20.4％；实现销售金额6069.5亿元，同比增长14.5％；在全国商品房市场的占有率进一步上升至4.05％。

2018年是万科“城乡建设与生活服务商”战略的开局之年，面对危与机并存的白银时代，万科于去年年中提出“收敛聚焦·巩固提升基本盘”，强调认清、顺应大势，并以“战略检讨-业务梳理-组织重建-事人匹配”为经营管理主线，推动公司各业务有质量增长。得益于前瞻性的布局与经营管理效率的提升，万科赢得了战略上的主动，传统开发业务优势持续巩固，非开发业务的经营表现亦不乏亮点，经营能力持续提升。

万科董事会主席郁亮表示，2019年，面对高度的不确定性，万科应该摒弃一切投机、侥幸心理，跳出路径依赖和牛市思维，围绕“城乡建设与生活服务商”的战略定位，依托事业合伙人机制，坚持以“客户为中心，以现金流为基础，合伙奋斗，持续创造更多真实价值，实现有质量发展”的长期经营指导方针，稳住基本盘。

巩固基本盘销售金额同比增长14.5％

2018年，中国房地产市场的销售面积、销售金额、投资、开工等各项指标再创新高，但全国商品房销售增速再度放缓。国家统计局数据显示，2018年全国商品房销售面积为17.17亿平方米，同比增长1.3％，增速比2017年低6.4个百分点；销售金额15万亿元，同比增长12.2％，增速比2017年低1.5个百分点。

在万科看来，白银时代，中国的城市化过程并没有结束，城市对于空间的需求，无论从数量还是品质上来看，都依然庞大。但伴随“少子化”、“老龄化”的人口形势，以及行业集中度的提升，市场单边快速上涨、行业整体快速扩张的时代已经结束。为了支持万科未来的持续增长，转型势在必行。但无论从万科今天的体量来看，还是从以往的行业环境来看，转型都绝非易事。

“‘基本盘’将是万科2019年最重要的词汇。我们要先求得根基的稳固，才能更好地开枝散叶；先在最基本的业务上深化对商业逻辑的理解、练好经营管理的内功，才能为转型奠定更坚实的基础。”郁亮表示。

目前，万科的各个业务线条，都明确了各自的基本盘，其中四大区域明确以开发业务为基本盘。

2018年，万科在开发业务的优势得以持续巩固。这一年，万科实现销售面积4037.7万平方米，同比增长12.3％；销售金额6069.5亿元，同比增长14.5％。所销售的产品中，住宅占比84.9％，144平方米以下的中小户型占比91.4％。

万科在全国商品房市场的份额由3.96％提升至4.05％，在24个城市的销售金额位列当地第一。

报告期内，万科实现结算面积2191.4万平方米，同比增长10.7％；实现结算收入2846.2亿元，同比增长22.1％。截至2018年底，万科已售未结资源上升，合并报表范围内有3710.2万平方米已售资源未竣工结算，同比增长25.2％，合同金额合计约5307.1亿元，同比增长28.1％。

在高度的不确定性面前，万科坚持量入为出，审慎投资，确保投资规模与经营承载力相匹配。2018年，万科获取新项目227个，总规划建筑面积4681.4万平方米，权益规划建筑面积2490.2万平方米。按建筑面积计算，其中72.1％位于一二线城市。

截至2018年末，万科在建项目总建筑面积约9012.7万平方米，权益建筑面积约5402.1万平方米；规划中项目总建筑面积约5936.2万平方米，权益建筑面积约3579.6万平方米。此外，万科还参与了一批旧城改造项目，按当前规划条件，权益建筑面积合计约347.7万平方米。

提升运营能力打造客户愿意买单的好产品、好服务

2018年，万科将战略定位升级为“城乡建设与生活服务商”。从配套服务商到生活服务商，意味着万科不仅要提供硬件，也要提供软件；不仅要提供空间，也要提供内容。

物业服务方面，万科以住区物业服务为基本盘，保证充足的资源投入。2018年实现营业收入98亿元，同比增长33％；在2018年新增签约饱和收入中，住宅业务占比65％，非住宅业务占比35％。2018年，万科物业连续第九年蝉联“中国物业服务百强企业综合实力TOP1”，连续第五年蝉联“中国房地产开发企业500强首选物业品牌”榜首，并连续两年获得“中国特色物业服务领先企业——企业总部基地”荣誉称号，在规模和口碑方面继续领跑行业。

2018年万科将租赁住宅业务提升为核心业务，继续围绕核心城市加大对租赁住宅的布局，提升已获取项目的开业效率与经营质量。截至目前，万科长租公寓业务覆盖35个主要城市，累计开业超过6万间，开业6个月以上项目的平均出租率约92％。截至年报披露日，万科共完成55亿元住房租赁专项公司债券发行，为租赁住宅业务发展提供了资金支持。

商业开发与运营方面，万科持续提升既有项目的运营表现。截至2018年底，万科在商业领域的总管理项目210余个，总建筑面积超过1300万平方米。印力集团是万科的商业开发与运营平台，聚焦存量项目的运营管理，通过改造激发存量项目的活力，并持续优化资产结构，探索资产证券化。2019年2月，印力管理的商业地产基金以深圳龙岗万科广场为标的发起并设立资产支持专项计划（类REITs），发行规模21.16亿元，是市场首单无强增信并以购物中心为资产支持的权益类REITs产品。

物流仓储服务方面，万科旗下万纬物流专注于高标仓储投资、开发选址、招商运营、资产管理等环节，经过近四年发展，已成为国内领先的物流服务商。截至目前，万纬物流已累计获取项目124个，合计可租赁物业的建筑面积约971万平方米，其中稳定运营项目平均出租率为96％。万纬物流还持续丰富服务内容，通过收购融合太古冷链物流，实现冷链规模及运营能力的升级。

此外，万科在产业办公、冰雪及其他业务方面进行积极探索。截至2018年底，万科已在超过20个城市开展标准办公与产业园的建设和运营管理业务，管理面积合计约700万平方米；成功中标北京2022年冬奥会和冬残奥会延庆赛区PPP项目；在医养、教育等领域的品牌影响力逐步扩大。

万科表示，将持续从客户真实需求出发，不断发现、理解和顺应客户的需求及其变化，打造客户愿意买单的好产品、好服务，在“口碑时代”赢得客户的信赖与支持。

经营性现金净流入336.2亿元净负债率保持行业低位

面对房地产行业增速放缓和融资持续收紧的宏观环境，万科坚持“以现金流为基础的持续真实价值创造”理念，强化资金管控。

2018年，万科实现经营性现金净流入336.2亿元；截至2018年底，万科持有货币资金1884.2亿元，远高于一年内到期的流动负债的总和931.8亿元。截至2018年底，万科净负债率（有息负债减去货币资金，除以净资产）为30.9％，继续处于行业低位。

良好的财务、资金状况使万科继续保持行业领先的信用评级，标普、穆迪、惠誉分别给予公司“BBB+”、“Baa1”和“BBB+”的信用评级，评级展望均为“稳定”。

万科通过持续优化债务结构、降低融资成本，提升对财务风险的防范能力。2018年，万科总体融资成本继续处于较低水平。其中，公司债券（5年期）最低发行利率4.05％，超短期融资券（188天）最低发行利率3.13％，中期票据（3年期）最低发行利率4.03％。

深化事业合伙人机制推动组织重建、事人匹配

随着时代与产业环境的变化，事业发展所面临挑战的不确定性、复杂度越来越高，这对人才素质和团队协作方式提出了很高的要求。2018年，在过往事业合伙人实践探索成果的基础上，万科全面推动组织重建与事人匹配，打造事业合伙人组织，以支持业务持续健康发展。

从事业合伙人机制的要求出发，万科利用事业合伙人制度优势，探索全新组织模式和团队协作方式。在总部层面，基于“思考型总部、发动机总部、文化价值观总部”的定位要求，全新构建总部三大中心以减少传统组织壁垒，强化合伙协同，为员工创造更多复合发展机会；精简组织层级，明确合理人员结构，根据“同一起跑线”要求重新评定职级与岗位责任。在各事业集团、事业单元层面，基于全面打造“矢量组织、冠军组织、韧性组织”的目标，逐步通过组织设计实现合理的角色设置、人员结构和组织层级，使组织成员角色明确、紧密配合；同时完善奋斗者涌现、成长和激励机制，保持组织活力。

开展精准扶贫与乡村振兴积极履行社会责任

在业绩增长的同时，万科积极履行企业社会责任，大力开展精准扶贫与乡村振兴工作，在易地搬迁、文化扶贫、教育扶贫、健康扶贫、产业扶贫、乡村振兴等多个领域不断探索，创新扶贫、乡村振兴模式，用专业与实力回馈社会。

2018年，万科与中国光彩事业基金会合作发起设立“光彩·万科精准扶贫与乡村振兴专项基金”项目，加大对“三州三区” 贫困地区的扶贫力度，并根据国家精准扶贫需要逐步投入。截至2018年底，万科累计帮扶困人口超过23万，惠及新疆塔县、广西百色、云南怒江等地贫困群体。

万科积极响应深圳市委市政府关于深圳对口援藏工作的号召，与深圳市政府共同出资援建西藏非物质文化遗产博物馆，并由深圳万科代为建设。整个项目既借鉴传统的藏式工艺，又使用最先进的施工技法，保留传统民族特色的同时兼具现代气息，于2018年6月正式交付。

万科还关注贫困地区青少年教育及成长问题，致力于以务实、持续和深入的方式支持贫困地区基础教育发展，助力乡村教育，帮助孩子们成长成材，为贫困地区的发展带去向上生长的力量。福建寿宁东区中学、新疆塔合曼学校、四川遵道学校以及贵州、甘肃等多个县市的贫困乡村学校，因万科的援建或资助而书香缕缕，万科参与的“美丽中国”支教计划、乡村教师支持计划，更是在贫瘠的土地上播下了先进教学的种子。

乡村振兴方面，万科在江苏兴化、广东河源、汕尾等地开展振兴工作，凭借扎实的设计、规划、工程实力，改善了村容村貌，完善了基础设施，提升了乡村文明与卫生水平，并带动返乡创业和村民致富。

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