房地产众筹面临法律风险 效果具有不确定性

5月29日,中国房地产众筹联盟在上海成立。峰会上，碧桂园宣布其联合中国平安共同推出中国房产行业首个房地产众筹产品，将以上海嘉定项目“一平方米”作为众筹单位开展众筹，楼盘完成后投资者就拥有了某一套楼房整体或部分的权益。投资者可以选择将众筹权利转为产权、直接拥有住房，或委托开发商卖房后转成收益权，投资者可以参与项目开发的全过程，还可以获得份额转让、优惠购房和项目分红等多重收益。

可以说，在“大众创业、万众创新”理念深入人心的今天，碧桂园推出的此款房地产众筹产品颇受瞩目。但在现有法律框架下，我们认为该款房地产众筹产品的设立存在诸多不确定性。

目前，国内众筹模式主要分为四种类型：股权众筹、债权众筹、回报/实物众筹和捐赠/公益众筹。股权众筹是指投资者对项目或公司进行投资，获得其一定比例的股权；债权众筹是指投资者对项目或公司进行借款，获得其一定比例的债权，未来获取利息可收益并收回本金；回报/实物众筹是指投资者对项目或公司进行投资，获得实物产品或服务；捐赠/公益众筹是指投资者对项目或公司进行无偿捐赠。

碧桂园与平安推出的此款房地产众筹以房屋产权或一定回报作为回馈，显然为实物众筹。但由于其为房地产众筹，就不得不面临房地产相关法规的限制。按照《城市房地产管理法（2007修正）》第四十五条和《城市商品房预售管理办法(2004修正)》第五条、第六条的规定，商品房预售的条件是房地产开发企业取得预售许可证。

如果房地产开发企业没有取得预售许可证就与购房人签署认购合同，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”，该合同应属无效。碧桂园和平安没有说明其推出的众筹产品项目处于房地产开发的何种阶段，是否已经取得预售许可证。若在取得预售许可证前向投资者众筹，该产品存在被认定为销售房产的风险。因此，也存在认购合同被认定为无效甚至碧桂园被房屋主管部门处罚的法律风险。

除了法律风险外，该众筹产品在操作上还存在一定的不确定性。该房地产众筹以“一平方米”为众筹单位，虽然体现了众筹“投资者众，投资金额小”的特点，但另一方面又面临在不限定众筹单位认购数量的情况下，会产生单个投资者认购一份或数份众筹单位的情形。而按照目前房地产开发的规划情况，一套房屋的建筑面积一般为50平方米以上。如果投资人选择转为产权人，一套房屋可能会出现数十个产权人。届时，因各物业存在楼层、户型、用途、面积等方面的差异，如何确定投资人所持产权的位置,房屋产权登记部门是否会对一套房屋有数十位产权人提出异议，每套房屋的数十位产权人间如何行使所有人权力进而实现收益，将考验碧桂园和平安的智慧。

如果投资者选择通过物业收益权的形式取得回报，届时出售或出租物业后分配房款或租金，或部分投资者将众筹份额转让给第三方，则众筹份额实质成了收益权的出让。根据《民法通则》及《物权法》的规定，权利人对其合法拥有的财产享有占有、使用、收益、处分的权利，获取收益属于财产权的一种权能。但由于我国现行有效的法律、法规对收益权是否可以转让并未进行规定，实践中存在较大争议，并不排除收益权转让行为在个案中被认定为无效的风险。

从便于操作的角度而言，比较理想的方式是碧桂园在众筹期限届满后由开发商向投资者支付其众筹本金和预期收益，回购其众筹份额，投资者实现退出。但这种模式实质上是借贷行为，如果发生在企业之间，存在被认定为无效的法律风险。

同时，以“一平方米”作为众筹单位，不可避免地将会向众多投资者吸收资金。更因为众筹通过互联网众筹平台完成，存在向社会公开宣传的嫌疑。根据《最高人民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》第一条和第二条的规定，则有非法吸收公众存款之嫌。因此，做好投资者投资资金的监管，防止资金被挪用或挥霍，对于控制众筹产品的风险显得尤为重要。

所以说，在“互联网+”的大环境下，相较于传统的投融资模式，房地产众筹拥有极大的发展空间，值得期待。但在我国现有的法律框架下，房地产众筹还存在一定的法律风险和障碍，其效果具有不确定性。在维护创新、鼓励创新的前提下，需要金融界、法律界等人士的共同努力去完善众筹的规则，解决房地产众筹的法律障碍。

（作者单位：上海市锦天城律师事务所）

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