凯德24年重仓在华业务 为何突然甩给万科20个项目

（原标题：24年重仓在华业务 凯德为何突然甩给万科20个商业？）

摘要：2018年新年刚过，就有外资房企大批量甩卖了在中国的房地产项目。转让项目的外资房企，是一直对中国持重仓的新加坡房企凯德集团：83.4亿元一口气卖掉了20个商业项目。

本报记者 王海春 上海报道

2018年新年刚过，就有外资房企大批量甩卖了在中国的房地产项目。转让项目的外资房企，是一直对中国持重仓的新加坡房企凯德集团：83.4亿元一口气卖掉了20个商业项目。

自1994年进入中国市场，凯德对中国的投资一直在加仓。不过自2015年以来，凯德中国资产在其集团所占比例却出现了连续下降。对于市场上认为凯德是否有淡出中国的传闻，凯德方面1月10日向记者表示，这种猜测并不属实，凯德此次转让只是其对在华业务的调整。“资产转让所获资金，将投资于北京、上海等五个城市及周边。”凯德方面说。

从凯德手中买进的，是万科旗下商业平台公司印力。印力被万科看成是其发展商业地产的重要平台，被赋予很高的期望。不过基于转让项目绝大部分位于三四线城市，作为买入的万科系是否有能力经营好这20个商业项目，也成为摆在万科和印力面前的一道难题。

在华持有资产比例下降

1月5日凯德集团在新加坡交易所发布公告，通过旗下全资子公司凯德商用，公司拟以17.059亿新元（约合83.4亿元人民币）出售凯德集团在中国的20个购物中心100%股权及相应负债。凯德方面表示，这笔交易预计于2018年第二季度完成。

凯德集团是起源于新加坡的地产集团，并在新加坡上市，其大股东为知名投资机构淡马锡。在中国，凯德一直被认为是国内商业地产学习的标杆企业，新加坡系房企的运营和组织架构也成为不少房企学习的样本。

然而值得注意的两个细节是，此次凯德甩卖项目是其自1994年进入中国的24年以来，首次大笔转让在华项目。

另一个细节是，凯德在中国的房地产资产在峰值时甚至曾一度超过在新加坡的比重，不过中国资产占凯德集团的比例，近3年则也出现连续下降的态势。

据凯德2015年财报，凯德集团在中国的资产达到215亿新元（约合1050亿元人民币），占凯德集团总资产的47%。从收益上看，74%的息税前利润皆由新加坡及中国贡献，而中国的占比为38%。

2016年，凯德集团在中国的资产已降至196亿新元（约合958亿元人民币），占集团总资产的44%。而据凯德2017年第三季度财务报告，中国资产在凯德集团总资产所占比例为39%，新加坡占44%。

业界认为，卖掉这20个项目后，凯德在华持有资产占集团的比例可能会进一步下降。

记者了解到，转让的20个购物中心分布于19个城市，其中14个城市为凯德仅有单一项目布局的非核心城市。此次股权交易涉及的20家购物中心，凯德通过旗下公司已经平均持有10年，不包括停车场在内，项目平均建筑面积约4万平方米。

截至2017年6月底，此次出售项目分别占凯德集团在全球和中国的购物中心资产规模的4%和7%。

被列为国内商业地产学习模板的凯德，为何突然在年初卖掉了在华资产包。

有投资机构人士指出，如此大规模的项目转让，绝非一朝一夕所能达成，而一定是经过了长时间的筹备。

“房地产仅单一栋物业大宗市场交易的达成，少则三个月，周期长的要半年。这么大规模的项目，周期会更长。也就是说，至少在去年很早的时候，凯德就已经着手准备转手项目的清单，并与市场上的买家展开接触了。而有了转让计划的想法，时间可能会更早。”这位投资机构人士说。

按前述人士的时间进行倒推，早在2017年年中，甚至2017年年初之时，凯德便已列出转让资产包的项目，并开始着手出售项目了。

不过对于转让在华项目，凯德方面1月10日表示，卖掉这些项目对凯德集团整体收入影响不大。

转让项目多位于三四线

凯德24年以来首次一口气转让20个项目，外界不乏像凯德是否看空中国楼市的诸多市场传闻。就此猜测，记者向凯德方面进行了证实。凯德中国1月10日向记者表示，这种传闻并不属实。

“我们看好中国市场，这次转让项目是为了优化在中国的资产。”凯德方面1月10日告诉《华夏时报》记者。对于后续是否还会转让在中国的资产，凯德方面表示，目前没有继续转让其他项目的计划。

卖掉项目之后的资金会如何安排，凯德中国告诉记者，这笔资金将继续用于在中国的物业投资。

“这次转让的项目有不少是三四线城市的。未来凯德集团会聚焦在北京、上海、广州、成都、武汉这五大核心城市，并以五个城市为核心在周边城市展开布局。”凯德方面表示。

有分析人士指出，转让项目获取现实回报、甩包袱，应该是凯德的重要考量之一。

凯德出售的20个购物中心位于19座城市，有相当一部分位于三四线城市。虽然有像北京翠微路、重庆九龙坡以及郑州金水、成都沙湾这样热点城市的项目，但更多的则位于如漳州、湛江、肇庆、淄博、宜阳、宜宾这样的四线城市。

高力国际一位高层1月10日告诉记者，从消费能力来说，三四线的消费力较特大城市要小很多。这些城市有不少商场，成为弃之可惜、食之无味的鸡肋。

“虽然去年出现商业消费回归线下的态势，但此前几年商业受到电商的冲击的确不小。一些经营不好的商场，回报可能只有四五个点。如果城市消费能力不强，继续持有综合体项目的回报可能更低。凯德这些商场是自己开发的，按开发后转让的回报可能在10%至15%左右。与其守着不高的回报自己苦苦经营，不如将其卖掉，一则可以变现实现较高回报，又可以甩掉包袱。”高力国际这位高层说。

有研究人员指出，此次资产转让，也反映出凯德收缩三四线商业、重新调整布局的动向。

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