万科持续发力物流领域 张旭:所有仓库都不会卖掉

（原标题：万科物流生意经）

沃尔玛、麦当劳、京东、顺丰快递、奔驰……这些你耳熟能详的名字，正在和万科产生关系。

将它们联系在一起的，是万科搭建的物流地产事业版图。11月10日，在万科年终媒体见面会上，万科集团执行副总裁、首席运营官张旭首度披露了万科布局物流版图的背后逻辑，他透露，中国每2个电商包裹中，就有1个与万科有关，万科携手普洛斯致力于打造全球最大的物流地产平台。

万科集团董事局主席郁亮带领的新万科正在加速转型，这其中，物流和商业作为优势业务，地位已经仅次于传统的地产开发业务。某种程度上，在物流等新兴业务领域进行探索，是万科的未来导向。

张旭表示，物流好比城市的血管，是嫁接产业与老百姓的桥梁，“我们还是脚踏实地把每一个仓库经营好，服务做好，不仅服务于人，也服务于物。”

这也是郁亮一直在强调的城市配套服务商战略的一部分。郁亮表示，不能再用传统地产商的标准来评价万科，万科做城市配套服务商，做的内容就是要成为美好生活的场景师，从而匹配其城市配套服务商战略，“万科从2012年开始提做城市配套服务商，究竟做得怎么样？今天展示的在物流方面做的事情，显示出万科的努力。”

持续发力物流领域

3年前，郁亮和张旭一行人去美国考察，向美国华平投资集团的负责人询问：中国还有什么事业未来会蓬勃发展，而美国已经经历过了？华平负责人的答案是物流，并且透露，华平已经在布局。后来，郁亮等人询问了凯雷、黑石等美国的知名投资集团，他们的建议都是投资物流，认为中国物流事业拥有巨大的发展空间。

彼时，在中国物流仓储行业独占鳌头的是普洛斯。2014年3月15日，万科邀请普洛斯现任CEO梅志明到万科总部讲课。“梅志明讲了物流的愿景，越听我们越兴奋，他说中国物流才开始发展，未来还有2亿平方米以上的仓库需求，这是一片蓝海。我们听在心里，其实在想我们是不是也可以做一下？所以2015年正式启动。”张旭说。

2015年，万科成立了万科物流地产发展有限公司，正式进军物流地产行业。“当时这个行业里面，从第一名到第十名都是外资企业，因为大家都觉得物流不赚钱，或者赚的没有住宅多。”张旭表示，经过2年多的布局，万科更加理解了物流到底是什么——为老百姓构筑美好生活的通路就是物流，它联系着日常生活的每一部分，包括实体经济和新经济，其最终目的是提高效率、节约成本。

3年前，万科将普洛斯视为其探索物流地产的老师；3年后，万科即将成为普洛斯的第一大股东。

今年7月14日，万科、梅志明、厚朴投资、高瓴资本、中银投组成的中国财团与普洛斯发布联合公告称，该财团与普洛斯董事会已就全面私有化新加坡上市公司普洛斯达成一致，交易收购单价为每股3.38新加坡元（约16.67元人民币），交易总价约为159亿新加坡元（约784.41亿元人民币）。私有化一旦完成，万科将以21.4%的投资比例成为普洛斯的第一大股东。

收购普洛斯，是万科物流事业迄今为止最重大的突破。

今年以来，万科在物流领域持续发力。10月12日，万科A发布公告，子公司万科产业园投资有限公司、珠海乾元晟投资发展合伙企业与江苏省国际信托有限公司、宁波博裕物流有限公司、珠海飞虹壹号投资合伙企业拟共同投资设立一支专业物流地产投资基金，该基金定名为珠海市坤元兴投资发展合伙企业（有限合伙）。该物流地产投资基金的认缴出资总额为60亿元，合伙期限为10年，未来将投资境内确定区域的拟建、在建及已建成的物流地产项目，其中，万科A拟投资15亿元。

万科方面宣称，投资该基金是基于公司物流地产业务的发展战略，综合考虑目前市场环境做出的决定，有助于公司借助外部合作方力量，加快在物流地产领域的投资运作。

目标：全球最大的物流地产平台

在收购普洛斯之前，万科物流地产已有“万纬物流地产”这一品牌，总部在上海。

在9月召开的投资者电话会议上，万科董秘朱旭介绍了万科物流地产的详细规模：今年1-9月，万科新增物流项目23个，总面积165万平方米。截至9月底万科共进入25个城市，新增41个物流项目，总面积313万平方米，客户主要来自快递业和电商零售。

目前万科私有化普洛斯的交易依然在进行当中，一旦达成，万科的物流版图十分清晰：万纬物流地产＋普洛斯。

张旭透露，截至11月上旬，万科自有的物流仓储总面积为500万平方米，加上普洛斯的市场规模，和万科有关的物流版图将扩大到近6000万平方米，拥有超过500个现代化物流园区，服务超过800家优质客户，占据中国物流行业60%的份额。

万科的野心是携手普洛斯成为全球第一的物流地产服务商，“物流这个事业肯定是网状的事业，网状的布局才能产生更大的效益，只有进行全球布局也才能打造最大的效益。”张旭说。

这样的规模，也让万科渗透到了每一个细分行业。张旭表示，以刚刚过去的“双十一”为例，假设有10亿件货物发出，那么有5亿件货物是从和万科有关的货舱里发出的，这也意味着，中国有一半的包裹和万科有关；东三省的每一个汉堡，都是从普洛斯的沈阳仓库发出的；昆明、南宁和日喀则的仓库租给了OFO小黄车……

对规模的追求是一方面。万科在物流地产的布局，有自己的打法。

万科希望建立完善成熟的现代化仓储。此前中国超过95%的仓储都是低标准农民仓，设施破旧、交通不便，缺乏消防措施，运输效率极低。张旭说，万科对物流仓储的要求是更安全、更科学、更集约，实现自动化。

此外，万科物流尽力提供全方位的增值服务。关爱客户的员工是一方面，比如在每个物流仓库里面都建设公寓，让客户的员工都住进去，此外还配套了娱乐、运动设施。

张旭强调，做物流行业，很重要的一个理念是“科技提升效率”。对此，万科仓库和园区要求物流网链接到所有设施设备，打造信息服务平台，客户能够实现一键保修、在线跟踪、移动监控等。

值得一提的是，万科的物流平台还能和万科其他业务板块产生协同效应，这也是万科物流的一大优势。这种协同效应依托于万科多年来积累的大量客户构成的生态圈。

例如，万科27个购物中心都有屈臣氏的门店，屈臣氏的仓储则是由普洛斯的西安仓库负责，这就是万科物流正在极力打造的“前店后仓”模式；此外，将来物流客户入驻万科的仓储平台，客户员工则可以入驻万科的长租公寓，这种“拎包扩张”的模式已有实践，万科和顺丰此前就签署了类似的战略协议。“我们希望未来是个更多生态可能的平台。”张旭说。

物流行业具有低周转、低回报的特点，对于外界十分关心的盈利问题，张旭也作出了回应。

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