万科永庆坊改造:每平米投入1万 12年才能收回成本

（原标题：万科永庆坊改造：每平米投入1万元 12年才能收回成本）

房地产竞争加剧，寸土寸金的一二线城市中心区基本处于无新增土地供应阶段，为争取发展资源，大量开发商将眼光瞄准了城市更新，尝试与政府合作，获得发展新机遇。

近些年，万科在深圳、广州等地大规模进军城市更新项目，并于2016年中标广州恩宁路中段的永庆坊旧改项目，创新“政府主导、企业承办、民众参与”微改造城市更新模式。

微改造需高昂改造成本

作为广州市危旧房集中辖区之一的永庆片区，位于荔湾区恩宁路中段，永庆坊是具有独特历史文化的建筑，在城市改造过程中，需要在保留历史建筑特色的前提下进行修葺，目前广州万科已完成对永庆坊的微改造。

《每日经济新闻》记者现场观察发现，永庆坊的微改造基本保持了房屋原有轮廓，建筑的历史感得到保留。

永庆坊项目相关负责人接受记者采访时介绍，永庆坊遵循“修旧如旧，建新和谐；交通梳理，肌理抽疏；文保专修，资源活化”的原则，对现存的李小龙祖居、永庆大街24~28号两处文物保护建筑进行结构加固，沿袭传统工艺，修复屋瓦面、青砖墙、红砖墙、灰雕、彩塑等传统元素。

这种微改造模式得到客户认可，早期入驻永庆坊的商户告诉《每日经济新闻》记者，永庆坊具有上百年历史，这种具备深厚历史文化积淀的创意园很少见。当初考虑进驻永庆坊也是被其文化背景所吸引，商户可以利用文化因素对产品进行包装，提升产品的文化积淀。

虽然这种微改造模式可以传承历史文化，但需要付出高昂的改造成本。据了解，永庆坊改造面积约7000平方米，而每平方米改造成本高达1万元。

永庆坊项目相关负责人表示，永庆坊改造需要对建筑特色进行保护，改造成本在同类型的“三旧”改造项目中是较高的，包括硬件成本、资金成本、人力、运营成本。同时，改造项目的位置、价值、现场建筑改造难度等因素也会对成本造成较大影响。

永庆坊项目位于荔湾老城区，周边居民多，改造过程中需要尽量避免对周边居民造成影响，加上多个房屋损坏严重，需对原本脏乱差的环境进行整体更新，改造难度和成本均升级。

盈利难题考验运营能力

高昂的改造成本对于后期运营和盈利能力提出较高要求，据了解，永庆坊改造计划总投入资金约为1亿元，而建筑成本回收周期就长达12年半。

需要注意的是，万科只拥有永庆坊15年经营权，期满后是将经营权交还政府还是继续探讨新的合作模式尚未确定。如何在15年时间实现盈利，成为运营永庆坊的一大考验。永庆坊项目相关负责人接受采访时直言，永庆坊暂时还不是盈利项目，相对于经济效益，永庆坊更多的是对城市更新、旧城改造和文化保护的一次探索。

据了解，目前永庆坊已进行营业，出租率大约为80%，入驻企业以文创类及科技创新类为主。上述永庆坊项目相关负责人告诉记者，目前永庆坊的收益主要来自于租金，根据15年收回成本倒推租金，目前每月平均租金为100~120元/平方米。

对以租金为主的收益模式，永庆坊商户在接受记者采访时表达了担忧：如果万科不能实现较好的盈利，未来可能将通过上涨租金来获得收益，这将加重入驻商户的压力。该商户认为，永庆坊需要进行二次营销，将更多文化内容进行包装变现，同时需要获得资本方支持。租户希望万科能把资源放到台面上共享，大家互相借力，共同探索可能的盈利模式。

生成海报

免责声明：本网站内容主要来自原创、合作伙伴供稿和第三方自媒体作者投稿，凡在本网站出现的信息，均仅供参考。本网站将尽力确保所提供信息的准确性及可靠性，但不保证有关资料的准确性及可靠性，读者在使用前请进一步核实，并对任何自主决定的行为负责。本网站对有关资料所引致的错误、不确或遗漏，概不负任何法律责任。任何单位或个人认为本网站中的网页或链接内容可能涉嫌侵犯其知识产权或存在不实内容时，应及时向本网站提出书面权利通知或不实情况说明，并提供身份证明、权属证明及详细侵权或不实情况证明。本网站在收到上述法律文件后，将会依法尽快联系相关文章源头核实，沟通删除相关内容或断开相关链接。