潘石屹35亿脱手上海虹口项目 卖的没有买的精？

（原标题：又卖楼！潘石屹35亿脱手上海虹口项目，这次卖的没有买的精？）

SOHO中国董事长潘石屹又卖楼了！为什么说“又”？因为自去年出售SOHO世纪广场以来，这已经是潘石屹连续第二次整售物业，而这次出售的是位于上海虹口区的写字楼——虹口SOHO。

▲图片来源：视觉中国

6月26日早间，SOHO中国发布公告称其以总价35.73亿元人民币整售虹口SOHO，折合单价为每平米5.1万元人民币，这次的交易对象为新加坡开发商吉宝置业以及吉宝资本旗下首峰资金管理与另一名联合投资者。

至此潘石屹在上海握有的5栋楼目前已甩手2栋，而此次的交易标的虹口SOHO距离2016年初开业不到两年。

两度变卦后终于出售

此次出售标的虹口SOHO并不是潘石屹第一次叫卖，早在2016年年中业绩会上其就已经宣布下半年要卖掉包括上海虹口SOHO在内的三个项目，但最终因为自身原因叫停了去年已经谈好的这笔转让。

到了今年3月23日的公司2016年业绩发布会上，潘石屹再次表示，“虹口SOHO的出售正在进行。今天中午我和张欣在香港与一个朋友吃饭，这位朋友就是想要整购虹口SOHO，在与我们洽谈这个事情。”

然而此次出售却再度被搁浅。潘石屹曾表示，本来已与一家著名公司谈妥出售虹口SOHO，公司希望将这笔收益用在境外投资，但遇到了一些困难情况。考虑到持有人民币不如持有物业的价值，因此公司取消交易，他本人亲自写信向买方道歉，并获得理解。

此次整售虹口SOHO项目，意味着这个潘石屹口中的非核心物业终于易主。截至26日港股收盘时，SOHO中国(00410.HK）股价大涨4.34%，报3.85港元。

▲SOHO中国股价近期走势

据悉，虹口SOHO位于上海市四川北路商圈，由知名建筑师隈研吾设计，是集办公、商业于一体的综合体。总建筑面积约9万平方米，地上29层、地下3层。该项目共拥有70042平方米的可出租面积，其中包括65304平方米的办公楼空间与4738平方米的零售空间。

▲项目地理位置（来源：高德地图）

项目于2015年第四季度竣工，截至2017年3月，出租率高达97%，主要租户包括松下电器与中国太平洋保险公司等。

吉宝尚未抄底

从此次收购的形式来看，吉宝置业中国通过其全资子公司Joysville投资私人有限公司，签署合资协议，收购Vision (III) 私人有限公司30%的股权。

据悉，Vision (III) 间接持有位于虹口区的虹口SOHO100%的股权。首峰旗下的首峰亚洲宏观趋势基金三期（简称“AAMTF III”）将持有Vision (III) 40%的股权，另一名联合投资者则持有剩余的30%股权。

留意到，第一太平戴维斯(Savills)的数据显示，上海区域第一季度核心区域写字楼租金为8.9元/平米/天，租金毛收益率在5%左右，而虹口SOHO所在的虹口区平均租金为6元/平米/天。

如果以此次虹口SOHO的成交总价35.7亿计算的话，按照银行长期贷款最低年化5%的财务成本计算，这意味着潘石屹每年要从该项目上获得1.78亿租金收入才能覆盖掉该财务支出。

若扣除税费以及各项成本，且按照行业通行的85%收租率计算，虹口SOHO要达到10元/平米/天的租金才能赚钱。据吉宝置业方面透露，目前虹口SOHO的租金6.5元/平米/天，显然达不到10块钱租金水平，持有并不划算。

吉宝置业发言人告诉记者，上海作为中国的金融及商业中心，其市场对于高质量、地理位置优越的商业项目的需求日益旺盛。“在审慎投资策略的指引下，我们将开展适当的增值工作，这不仅能保值，更能在长期内巩固资产价值。”

第一太平戴维斯助理董事张琳介绍说，今年上海写字楼物业成交挺活跃，去年整个市场总成交非常好，上海也有许多不错项目在出售，潜在买家也一直在看。

资深地产专家组薛建雄表示，“目前上海的项目有些刚建成，有些没竣工就拿出来卖，目前客户心理价位也比较高。对于吉宝来说，拿到标的能够赚到物业升值和租金的钱，只是没有抄到底而已。”。

潘石屹这笔交易划算吗？

▲图片来源：视觉中国（图文无关）

公告显示，虹口SOHO项目截至2016年12月31日的总成本约为23.37亿元，此次交易销售价格高出成本约53%。虹口SOHO项目的账面值约为34.46亿元。截至2015年及2016年12月31日止年度，旭升置业分别录得收益（即租金收入）545.02万元及7933.39万元。

“SOHO这笔交易的确很划算，因为持有物业反倒会增加公司的资金成本。”资深地产人士薛建雄表示，另一方面，价格虽然不便宜，但是潘石屹也没赚到钱，手上持有那么多项目，财务还是有压力。

SOHO中国则表示，从出售虹口SOHO项目将产生的预期现金流及利润来看，此次出售事项为SOHO中国以公平值变现其于虹口SOHO项目所作投资收益的良机。

值得注意的是，本次收购似乎意味着SOHO中国的自持转型仍待时间检验。2012年8月，潘石屹于年中业绩会上宣布，从“开发-销售”模式转向“开发-自持”。然而外界对这一举动存有质疑，这直接反映在SOHO中国的股价上，彼时SOHO中国的股价连续三天大跌。然而潘石屹力推的自持转型并未停滞，在后来的发展中几经调整，直至此次虹口SOHO的整售似乎也未找到理想的盈利模式。

据澎湃新闻报道，从2014年到2016年的三年时间，潘石屹通过出售旗下业务套现236亿元。并且，在出售项目的同时，潘石屹并未再买过一个新项目。

与此同时，也有业内人士认为，现在卖掉项目并非明智的选择。

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