历经房地产行业 调整期，新城控股(601155.SH)在极为艰难的行业形势下，2023年上半年仍然实现了正向盈利。
8月30日，新城控股发布了2023年半年度报告。报告显示，2023年上半年新城控股实现营业收入417.68亿元，归属于上市公司股东的净利润22.79亿元，扣非归母净利润19.38亿元。
新城控股的业绩稳定，得益于其不断奠定双轮驱动战略优势。依托于战略优势和良好的经营表现，公司恪守稳定安全的财务基本面，经营性现金流持续为正，并实现了债务结构的进一步优化。
01
双轮驱动稳定“造血”
2023年上半年，在房企盈利承压、上半年过半企业利润亏损的情况下，新城控股作为为数不多实现正向盈利的房企，主要依赖于其“住宅+商业”双轮业务战略优势增厚了发展“安全垫”，焕发出良好的经营韧性。
2023年上半年，新城控股实现合同销售金额约424亿元，合同销售面积约516.65万平方米。与此同时，新城控股坚持聚焦“有回款的销售”，保障现金流安全，上半年实现回款金额485亿元，回款率114%，回款率位于行业前列。
为响应“保交楼、稳民生”的政策要求，新城控股将“保交付”工作列为公司运营管理的重中之重，也展现出了较强的交付力，今年上半年已组织交付超5万套物业。
财报数据显示，今年上半年，新城控股共实现75个子项目竣工交付，竣工面积665.51万平方米(含合联营项目)。此外，截至6月末，新城控股已售未结转面积(含合联营项目)达到2949万平方米，也为未来业绩结算奠定基础。
另一方面，2023年作为新城商业“ 运营”战略升级元年，也不断实现了业绩提升。数据显示，2023年上半年，新城控股商业运营总收入达到52.01亿元，同比增长10.24%，在总营收中的比重逐步提高。
从毛利率来看，商管业务是新城控股盈利水平较高的业务板块。半年报显示，公司上半年实现不含税物业出租及管理收入48.65亿元，占公司营业收入的11.65%;物业出租及管理业务毛利33.83亿元，占公司总毛利由去年同期的33.74%提升至42.55%;物业出租及管理毛利率达69.55%。
事实上，新城控股的商业运营业务无疑是公司发展的现金“奶牛”，自2021年以来，新城控股的商业持续性经营收入持续大幅超过当期利息支出。今年上半年，该比例为2.12倍。
今年前8月，新城控股新开业11座吾悦广场。截至8月25日，新城控股已开业吾悦广场总数量达到151座，已开业数量位居境内外上市公司首位;公司开业、在建及拟建吾悦广场总数量达206座，进驻全国143个城市。截至6月末，吾悦广场已开业面积1367万平方米，出租率达95.22%。
同时，吾悦广场销售和客流也持续向好。今年上半年，吾悦广场商户销售收入达到388亿元，活跃用户1358万人。
02
债务优化财务稳健
在公司双轮战略指引下，今年以来，新城控股凭借着强劲且充裕的现金流“造血”能力，打造出稳固的基本盘，不仅实现现金流充裕，财务结构持续优化，还为公司长期主义发展奠定基础。
截至今年6月末，新城控股在手现金余额284.89亿元，在手现金充裕;净负债率为49.52%，继续保持较低水平;公司经营性现金流净额为74.34亿元，经营性现金流净额连续5年为正。
不仅如此，新城控股的债务结构持续优化。截至2023年6月末，公司期末融资余额为666.03亿元，较年初压降46.67亿元;合联营公司权益有息负债进一步降低至57.76亿元，新城控股有息负债水平继续保持低位。
新城控股作为示范民营房企，凭借良好的经营情况及信用体系，也在融资端不断获得突破，融资成本进一步下降。
今年上半年，公司整体平均融资成本降至6.41%，同比下降0.09个百分点。打通融资渠道及降低融资成本，也为公司发展及业务拓展提供了强有力的支持。
今年以来，新城控股的融资情况均表现顺利。具体来看，今年5月22日，新城控股境外子公司新城环球完成发行1亿美元的无抵押固定利率债券。
6月14日，新城控股成功发行11亿元公司债，这是江苏省首单由中证金融、地方担保公司及证券公司等多家机构以“央地合作”增信新模式发行的公司债。
7月24日，新城控股完成发行2023年度第一期中期票据，发行规模8.5亿元，并再次获得中债增提供全额无条件不可撤销连带责任保证担保。当月，新城控股还成功发行一笔规模为13.16亿元的绿色CMBS。
吾悦广场经营性物业贷是新城控股的融资亮点，其具备“融资期限长、还款安全”等优势。今年前8月，以吾悦广场为抵押的经营性物业贷及其他融资合计约110亿元。
在偿债方面，一直以来新城控股坚守底线思维，展现了公司良好信誉和长远发展的信心。
新城控股2023年全年需偿还境内外公开市场债券达117亿元，其中1-8月，已如期偿还境内外公开债达97亿元，年内仅剩一笔CMBS待偿还。新城控股表示，将根据资金及债务到期情况，做好相应排布，确保每一笔债务的如期偿付。
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