面对市场巨变，唯有改变，才能活下去。
2021下半年至今，本轮房地产调整已经持续整整2年，行业格局发生了翻天覆地的变化。
过去，我们关注规模的扩张和业绩的增长;如今，我们更关注哪些公司能活下来……
特别对民营房企来说尤为如此，涛哥看到，上半年地产20强中，没爆雷的民企只剩下5家，即碧桂园、龙湖、滨江、新城、卓越。
而这五家公司也各有特色，碧桂园是三四五线之王，滨江是核心城市极致深耕，龙湖、新城、卓越则属于住宅商业双轮驱动的平衡型发展，更具有代表性。
就在7月11日，新城发布2023上半年经营简报，让我们得以窥见这家企业今年上半年的发展情况。
公告显示，今年上半年，新城控股实现销售金额424亿，商业运营总收入52亿，同比增长10%，此外据悉其上半年还累计交付超5万套物业。
在民企经营艰难的当下，能保持行业TOP20的排名，实现商业经营收入的增长，并保障大规模产品交付，已经非常不易。
而且能够明显看出，在市场环境深刻变化的当下，新城主动调整业务结构，加速从开发到经营的战略转型，取得了一定成效，成为民企变革进化的一个样本。
今年以来，人们期待的“史诗级救市”并未发生，房地产市场环境依然艰难，行业竞争更加激烈。
这也使得大家对于民营房企未来如何存活?什么样的模式才更具有可持续性?进行着广泛的探讨。
目前看来，随着住宅开发市场规模不可逆转的收缩，聚焦高量级城市，提高经营性收入占比，成为头部房企一致认可的发展方向。
而在这一点上，很早布局商业经营，目前已经成为国内商业地产领先企业之一的新城，可以说是拿到了面向未来的入场券。
要知道，虽然房企都想转型商业，但商业地产的开发难度以及长期投入，使得多数企业望而却步，错过了最好的发展时机。
新城从15年前开始大力布局商业地产，当时就坚持每年5-10个新商业项目落地，如今积累下来已拥有约200座购物中心，开业数量居境内外上市公司首位。
2022年报显示，去年新城实现商业经营收入破100亿，同比增长约16%，成为地产圈为数不多的经营性收入破百亿的企业，为其贡献了大量的现金流。
并且，新城的商业经营质量也是可圈可点，出租率达95.13%，物业出租及管理毛利率达72.60%。
去年其物业出租及管理业务毛利66.96亿元，占公司总体毛利的28.95%，帮助其抵御了行业整体毛利下行的风险。
上半年，新城商业经营收入进一步增长，预计对其营收和利润贡献的占比将加大，可见双轮驱动的战略优势愈发突显，成为新城穿越周期的根基所在。
就在上周末，涛哥在朋友圈看到，新城集团举办了30周年司庆活动，很多新城的员工都在朋友圈转发了活动照片。
新城从1993年创立，起步于武进区，成长于常州，而后进军上海，开启全国化布局，逐步成为行业前列的综合性开发企业。
据官微透露，在周年庆上，新城集团董事长王晓松表示：新城30年的发展历程，是以国家宏观政策为依托，与时代共发展、与城市共繁荣的历程。
在感谢国家和时代给予机遇的同时，王晓松也总结了新城持续成长和发展的内驱所在：
骆驼精神是新城的企业基因和文化图腾，诚实做人、踏实做事是新城的企业精神。
他认为正是源自于企业基因与精神的力量，使新城在顺境中能够抓住趋势与红利，取得突破性成就并保持忧患意识;在逆境中能够稳健经营坚守底线，踏实勤恳并保持乐观。
也因如此，在地产行业最艰难的这两年中，大量民营房企主动或被动选择躺平，新城却恪守稳定安全的财务基本面，确保现金流安全，并坚持偿债底线至今。
去年，新城控股累计偿还境内外公开市场债券127.91亿元，保持了0违约，而良好的信用记录也使得他们能持续获得新的融资支持。
在今年3月，新城宣布了80亿元的定增预案;5月，在境外发行1亿美元的无抵押固定利率债券;6月，在境内成功发行11亿元公司债。
可见，金融机构、监管机构和投资者们依然支持并看好新城，使其能够持续获得境内外融资，成为当前不多的融资渠道依然畅通的民营房企。
此外，凭借大量的优质商业资产，待未来国内REITS政策完善落地后，新城也有望成为受益者。
到那时候，坐拥200座商场的新城，将可能通过REITS彻底解决资金问题，真正进入发展的新阶段。
事实上，这两年行业内关于民营房企如何活下去的讨论不绝于耳，每家公司都有自己的发展逻辑。
之前的年度业绩会上，王晓松也曾总结新城的四项核心优势，即：
有信用 重合规;有资产 重价值;有团队 重文化;有竞争 重品牌。
在涛哥看来，新城4915万方可售土储，近200座吾悦广场，其中65%位于一二线及优质三线城市，构成了坚实的资产底盘。
特别是大量的商业广场，一方面能带来稳定的经营性现金流，另一方面也可以贡献融资性现金流，成为新城能够度过本次行业难关的关键所在。
有了底层资产作为依托，金融机构也有信心持续为其提供融资，再加上新城坚持不躺平的底线思维，使得其持续获得市场支持，坚挺到了现在。
当然，背后新城成熟的团队也功不可没，毕竟从2008年就开始做商业，15年时间积累的管理经验，使吾悦广场实现了较高的出租率和毛利率，资产价值稳步提升，形成发展的正循环。
在30周年庆上，新城感谢了在不同历史阶段支持公司发展的“时代贡献者”们，并提出：
像骆驼一样稳健前行，汇聚更多志同道合的人一起，管好资产，做好产品与服务。
这实际上也指明了新城未来的发展方向，据涛哥了解，今年是新城集团大资管战略落地的元年。
他们提出了“3+1+N”新战略规划，夯实商业管理、地产开发、物业服务三大板块，建设资管平台，发展以吾盛能源、康养服务为例的多元化消费服务业务。
目前，包括万科、龙湖在内的头部企业，都已经明确提出加大经营性业务的比重，龙湖甚至计划用三到五年将经营性业务的利润占比提升到50%。
在涛哥看来，随着大资管战略落地，新城也将在住宅商业双轮驱动的基础上，逐步加大经营性业务占比，实现更加平衡稳健的发展模式。
从长远来看，国内房地产企业未来也将会走向“港资模式”，杠杆率将持续下降，经营性收入将变成更加重要的基石。
在这个过程中，像新城这样很早布局商业地产并且已经形成规模效应的企业，或许更有机会穿越周期，走向新时代。
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